La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: algunos claros, y muchas sombras

Autor:Miriam Anderson
Cargo:Profesora Agregada de Derecho Civil, Universidad de Barcelona, Codirectora de ClinHab
Páginas:12-17
 
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12 LA NOTARIA | | 1/2019
2/2011
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario:
algunos claros, y muchas sombras
Primero pusimos las esperanzas en la
normativa de la UE y luego en la regulación
española de transposición de aquella. Am-
bas llegaron tarde y ambas decepcionan.
Somos muchos los que, desde que empeza-
ron a publicarse los trabajos preparatorios
de una y otra, sospechábamos que se tra-
taría de otra oportunidad desaprovechada,
a ambos niveles. Y, por desgracia, hay que
concluir que, en líneas generales, así es, aun-
que en ciertos aspectos son bienvenidas las
reformas que aporta la Ley 5/2019, de 15 de
marzo (LCCI).
I. El ámbito de aplicación: más
distinciones en un marco normativo
de por sí complejo
Algunos de los problemas que presen-
ta la LCCI son heredados de la Directiva
2014/17/UE que transpone. Así, sin ir más
lejos, en algunos de los aspectos que de-
nen su ámbito de aplicación.
Desde el punto de vista objetivo, el art.
2.1 describe, en términos prácticamente
idénticos a los del art. 3.1 de la Directiva,
los contratos que regula: préstamos (o, se
añade, “créditos·art. 2.3 – no fuera que
se reprodujeran las discusiones surgidas a
raíz de la Ley 2/1994) con garantía real so-
bre bienes inmuebles para uso residencial
o aquellos que, aunque no recaigan sobre
un inmueble de este tipo, tengan como
nalidad la adquisición o la conservación
de derechos de propiedad (expresión que
debe entenderse como “derechos reales”)
sobre terrenos o inmuebles construidos o
por construir, así como a la intermediación
para la conclusión de contratos de estos ti-
pos. A continuación, excluye del ámbito de
la Ley las operaciones enumeradas en el art.
3.2 de la Directiva, entre las que se incluyen,
por ejemplo, los préstamos ofrecidos en ex-
clusiva a empleados “a título accesorio” y en
mejores condiciones que las de mercado o
las hipotecas inversas.
Por supuesto, la transposición es correcta
en este punto, pero no hay que olvidar que
el legislador era libre de extender la pro-
tección prevista en la norma comunitaria a
otras operaciones que quedaron fuera del
ámbito de la Directiva. Por fortuna, aunque
presenta otros defectos, como en seguida
se dirá, la LCCI no hace uso de la facultad
que otorga la Directiva de excepcionar par-
cialmente la aplicación de sus disposicio-
nes, en particular las relativas a publicidad
y a la FEIN, a otros productos, como las hi-
potecas puente, la inversión en inmuebles
residenciales para alquilarlos (buy-to-rent) o
las concedidas por entidades prestamistas
con nalidad social, señaladamente las co-
operativas de crédito.
Y digo que ello es adecuado, no solo por
razones de justicia material (si la protección
que se otorga se considera idónea, no se ve
por qué excluir este tipo de operaciones),
sino especialmente porque ello contribuye
Miriam Anderson
Profesora Agregada de Derecho Civil
Universidad de Barcelona
Codirectora de ClinHab
3/2015

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