La Ley de contratos de crédito inmobiliario, por fin, entra en vigor en España

Autor:Ángel Serrano de Nicolás
Cargo:Director, Doctor en Derecho, Notario de Barcelona
Páginas:3-6
 
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LA NOTARIA | | 1/2019 3
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Editorial
3/2015
La Ley de contratos de crédito
inmobiliario, por fin, entra en vigor
en España
Cuando ya se tendría que estar revisando, así lo contempla el art. 44 de la propia Directiva
2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014 (que fija la revisión, de la Directiva, “a más tardar el 21
de marzo de 2019”), entra en vigor en España la Ley de contratos de crédito inmobiliario, Ley
5/2019, de 15 de marzo (en adelante, LCCI), que dada la confianza que tenía el propio legisla-
dor europeo en su virtualidad –basta ver todo lo que contempla como revisable, empezando
por la FEIN y acabando por la “evaluación de la proporcionalidad de las advertencias”- pues
ha salido lo que ha salido, que de momento ha requerido de múltiples aclaraciones y a ex-
pensas de lo que en su día resuelvan los Tribunales, incluido, desde luego, el TJUE; en todo
caso, queda la esperanza de que entre todos podamos lograr que venga a resolver la notoria
problemática existente –en concreto, en la jurisprudencia española, tal que la retroactividad
de la cláusula suelo, el vencimiento anticipado y, de futuro, el IRPH y el carácter real de los
préstamos hipotecarios- en materia de financiación hipotecaria. Pero la fundada esperanza
de que todo funcione mejor no permite ocultar que cabe albergar serias dudas de que venga
a mejorar nada substancial (como es la pérdida de la vivienda habitual, pues aquí ha estado
todo el problema, singularmente si volviera a darse otra crisis hipotecaria), y ello es así por
mirar más hacia lo que ya pasó, que no a poner nuevas bases para lo que podrá pasar; y, en
consecuencia, se opta por transponer -solo parcialmente- la Directiva 2014/17/UE, y, eso sí,
dedicar singular esfuerzo a poner remedios a la problemática transposición, y peor aplica-
ción práctica, de la Directiva 93/13/CEE, consecuencia –pues no se puede soslayar- de la no
infrecuente contradicción de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
(TJUE) con la de nuestro Tribunal Supremo (TS), como se manifestó –de forma epónima- con
la irretroactividad de la cláusula suelo; unido a las reiteradas cuestiones prejudiciales, algunas
aún sin resolver por el TJUE o, en otro caso, de concretarse cómo se aplicarán en España, tal
que el vencimiento anticipado.
Al margen de lo que pasó y aún pendiente en parte de resolver, conviene reiterar, para lo
que es y puede ser el control notarial de legalidad y el de abusividad, que ambas cosas no son
lo mismo (ni se pueden confundir), por el distinto momento en que se pueden dar o se pue-
den apreciar, baste el ejemplo de lo que fue la interpretación de la cláusula suelo, que la STS
1916/2013, de 9 de mayo admitió como lícita en sí, aunque la declaró abusiva (por lo que mal
se podía expulsar ab initio), y, además, reiterada jurisprudencia posterior la consideró siempre
como abusiva (y ahora sencillamente se elimina, cfr. art. 21.3 LCCI, otra cosa es el “techo”, al
efecto, art. 2., Dieciocho, de la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, que modifica la sección 3
de la parte B del anexo I, de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que en su punto 4,
dice que: “Se especificará de forma destacada la existencia de límites al alza (techos) del tipo
de interés variable o de cualquier otro tipo de instrumento que limite la variabilidad del tipo
de interés –aquí sin matizar si es al alza o a la baja- ); y, sin duda, sería igualmente abusiva con
más o menos información precontractual, pues en los contratos con condiciones generales
incluso muy bien informado lo abusivo sigue siendo abusivo, justo por nada poderse nego-
ciar. Unido a que, por el momento de intervención del notario –al menos en su configuración
actual-, siempre faltaría la real opportunityart. 89.1 in fine TRLGDCU- para poder modificar
la cláusula o pacto, junto a que la información no puede sanar lo que en sí es abusivo, a la
vez que sería un sarcasmo que fuese admisible como no abusivo, aun siéndolo, por el hecho
de estar bien informado, cuando nada se puede negociar, parece que la solución más fácil
es no utilizar cláusulas abusivas, y no lamentarse de la litigiosidad, o de que obviamente se

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