Ley Catalana de 31 de Diciembre de 2001, 'De la accesión y la ocupación
| Autor | Peñasco Velasco, Rosa |
| Páginas | 45-67 |
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Antes de la entrada en vigor de la Ley 31 de diciembre de 2001109, en Cataluña y con carácter muy general, sólo se hacía referencia a la accesión en el Libro III, Título I: "De la tradición y la accesión" y, más concretamente, en el art. 278110de la Compilación del derecho civil de Cataluña111. A su vez,
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el mencionado art. 278112, partiendo también de la diferencia entre la buena o la mala fe, hacía dos matices interesantes que, por su parte, el legislador de 1889 nunca tuvo en cuenta en lo tocante a la regulación de la accesión en el Código civil:
En primer lugar y dentro de las actividades que un tercero podía llevar a cabo sobre suelo ajeno, además de las ya conocidas y tantas veces reiteradas ediicaciones, plantaciones y siembras, el legislador catalán también hacía referencia a la acción que consiste en roturar113.
- Siempre que existiese buena fe, se aludía, expresamente, al derecho de retención de lo "ediicado, plantado o roturado en suelo ajeno..., hasta que se reintegre, aiance o consigne judicialmente, el precio de los materiales, semillas o plantas y de los jornales de los operarios"114.
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Es necesario indicar que con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 31 de diciembre de 2001 que va a ser objeto de estudio en este epígrafe, entró en vigor la Llei 5/2006 de 10 de maig, del llibre cinque del Codi Civil de Catalunya, relativ als drets reals (en adelante Ley 2006 o CCC), cuya inalidad, según se indica en el propio Preámbulo de la Ley citada, "es aprobar el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, como un paso más en la construcción del nuevo sistema jurídico privado catalán y en su proceso codiicador".
El dato es más que interesante, pues de nuevo según se indica en los principios (II) de la propia Ley de 10 de mayo de 2006: "El presente Código aporta una regulación nueva, propia de Cataluña, de instituciones fundamentales en el derecho de las cosas". De otro lado, es innegable la relación con la igura de la accesión en Cataluña y su vinculación con la buena o la mala fe de los sujetos que intervienen en el proceso de la construcción, entre otras razones porque además de regular la accesión inmobiliaria en el TÍTULO IV, DEL DERECHO DE PROPIEDAD, CAPÍTULO II. TÍTULOS DE ADQUISICIÓN EXCLUSIVOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD, SECCIÓN II, arts. 542-3 y ss., la Ley de 2006 también hace hincapié en que "la buena fe, que se presume siempre y que se maniiesta en la regulación de la posesión, de los títulos de adquisición y de la accesión y, en general, en el hecho de que nunca se otorga protección jurídica a quien actúa de mala fe".
Asimismo, la Ley 2006, además de derogar expresamente a la LAO, indica que "La accesión se rige por las disposiciones del presente código, sin prejuicio de las clases de accesión que tengan una regulación especíica, en cuyo caso se aplica la legislación especial y, supletoriamente, las disposiciones del presente código".
Partiendo de esta aclaración fundamental, hay que indicar que aunque desde el 1 de julio de 2006 no opera la LAO debido a la entrada en vigor del CCC, no por ello deja de resultar interesante el estudio de la citada disposición que, de entrada, constituye la importante novedad de haber sido la única disposición que en nuestro país, ha regulado una institución tan controvertida como la accesión invertida. Además, es inevitable analizar cómo los preceptos de una ley catalana que sólo estuvo vigente durante algo más de cinco años, no sólo afectaron a varios casos de accesión invertida en Cataluña, sino que, siquiera
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indirectamente, contribuyó a replantear, aunque fuera con carácter general, el ancestral sentido del principio de buena fe en la ediicación.
Es curioso que, al igual que antaño ya hizo el legislador romano, el contemporáneo catalán, en la Ley 31 de diciembre de 2001, optó por regular conjuntamente "La accesión y ocupación"115 (en adelante LAO). El hecho resulta especialmente signiicativo, si tenemos presente que en la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, no se hacía este tratamiento conjunto que, en cambio, sí se daba respecto "de la tradición y la accesión"116.
A su vez, la propia norma pareció justiicar su razón de ser, con los siguientes argumentos: 1.º) En primer lugar, por la tradición histórica que había tenido el propio derecho de accesión en Cataluña que, según el preámbulo de la LAO, "parte históricamente de unos principios que se hallan en el usaje117 "si quis in alieno"118. 2.º) En segundo lugar, porque resultaba insuiciente el art. 278 de la Compilación, como único precepto regulador de una igura tan casuísticamente compleja y rica como la accesión119.
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3.ª) En tercer lugar, por razones impuestas por la propia actualidad y las nuevas técnicas constructivas120.
Tres son las razones que antaño esgrimió el legislador catalán para justiicar la existencia de la LAO, aunque no podemos pasar estas líneas sin intentar aportar otra: pese a su derogación con apenas cinco años de vigencia, el estudio de la Ley 31 de diciembre de 2001121resulta fundamental, siquiera sea por el dato de representar la primera disposición de nuestro país que reguló una realidad tan fascinante y casuísticamente completa y compleja, como la accesión invertida o, en palabras del legislador catalán, construcción extralimitada con valor superior de la construcción122.
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) Como cuestión inicial, la Ley 31 de diciembre de 2001, reguló la accesión mobiliaria e inmobiliaria y, en cuanto a esta última, acudió a la clásica trilogía de construcción, plantación y cultivo -en vez de siembra-, por parte del dueño del suelo o por un tercero, tanto con buena como con mala fe de uno y otro aunque, en cualquier caso, obvió la actividad consistente en roturar a la que sí se refería el art. 278 de la Compilación123.
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) A su vez, el artículo 3 de la Ley establecía una importante novedad, al menos y como cuestión de base, en lo tocante a la caliicación jurídica de la accesión inmobiliaria, pues la encuadró bajo el subtítulo "adquisición", indicando que "por derecho de accesión inmobiliaria pertenecen a la persona propietaria de la inca las plantaciones, los cultivos y las construcciones incluidas en la misma" (a partir de 2006, el CCC siguió la misma tónica al indicar que "las plantaciones, cultivos y ediicaciones que estén incluidos en una inca, pertenecen a los propietarios de la inca")124.
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) Del mismo modo que tanto a nivel nacional y a través del art. 359 del C. Civil, como a nivel autonómico y a través del CCC, el art. 4 de la derogada LAO establecía la presunción de que, mientras no se probase lo contrario, "los cultivos y las construcciones en una inca, se llevan a cabo por la persona propietaria de los mismos, a su cargo".
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) También al igual que el legislador de 1889, la LAO distinguía125entre si las obras realizadas por el propietario del suelo, fueron llevadas a cabo con
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materiales propios o de un tercero, al tiempo que diferenciaba entre si la utilización de estos materiales fue de buena o mala fe. En ambos casos, el dueño del suelo debía entregar al que fue dueño de los materiales, otros de la misma especie y calidad, aunque si se utilizaron de mala fe, debía indemnizar los daños y perjuicios causados (art. 13).
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) En cuanto a las construcciones hechas por tercero, la Ley introdujo la importantísima novedad de distinguir, desglosar y, a la vez combinar, las distintas posibilidades existentes entre las construcciones de mayor y menor valor que el suelo y, dentro de ambas, las realizadas de buena o de mala fe, tanto por parte del dueño del suelo como de quien ediica126. Por consiguiente, es la primera vez que una ley se detiene en el valor del suelo y lo construido sobre él para, desde esta premisa, establecer las consecuencias jurídicas de los distintos supuestos.
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) Con carácter muy general, ya que aún no se hacía hincapié en el valor de lo construido por un tercero de buena fe, el art. 7, titulado "Construcciones"127, permitía al dueño del suelo optar, o bien por hacer suya la construcción mediante el abono de su coste, o bien por obligar a quien había construido, a adquirir el suelo empleado por el precio que acuerden las partes. Además, en el último inciso del art. 7, la Ley recurría expresamente a la profesionalidad de un perito para los casos en que no existiese acuerdo inter partes.
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) Tal vez el mencionado art. 7 estuviese de más en la Ley catalana porque, si bien se refería con carácter general a las construcciones en suelo ajeno de buena fe del ediicante, siempre se aplicarían antes los dos artículos siguientes que especiicaban las consecuencias jurídicas, no de las construcciones en abstracto, sino de las construcciones o bien...
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