Ley 588
| Autor | José Arregui Gil |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Magistrado |
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ANTECEDENTES
Como ya he adelantado, la primera ley del título de arrendamiento de cosas está formada por dos párrafos separados. El primero relativo al régimen legal en Navarra; en el segundo se determina qué clases de arrendamientos quedan fuera -excluidos- de las leyes especiales sobre arrendamientos recibidas en Navarra. Es fiel reproducción de la ley 607 de la Recopilación-Anteproyecto, salvo la referencia que hacía a la ley 615 que hoy es la ley 596 del Fuero Nuevo l.
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RÉGIMEN
En cuanto al régimen, el primer párrafo de la ley establece un orden de prelación de fuentes por las que se rigen los arrendamientos, que es el siguiente:
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Lo pactado. En un Derecho como el de Navarra, en el que es básico el principio general «paramiento fuero vienze» o «paramiento ley vienze», en cuya virtud la voluntad unilateral o contractual prevalece sobre cualquier fuente de derecho, salvo que sea contraria a la moral o al orden público, vaya en perjuicio de tercero o se oponga a un precepto prohibitivo con sanción de nulidad (ley 7), y que hace que, en razón a esa libertad esencial, las leyes se presuman dispositivas (ley 8), resalta lógico también que en la regulación de los arrendamientos de cosas sea primordial lo establecido en el pacto-contrato por el que se constituyen, siempre que lo pactado no sea contrario a la moral o al orden público, vaya en perjuicio de tercero o se oponga a un precepto prohibitivo con sanción de nulidad2.
La consecuencia que de ello se sigue es que los preceptos prohibitivos o, lo que a sensu contrario es lo mismo, los preceptos imperativos de las leyes especiales recibidas en Navarra que prohiben determinadas renuncias o imponen ciertos deberes u obligaciones y derechos, etc., con sanción de nulidad del acuerdo o pacto que los contradiga, prevalecen por encima de lo pactado en contrario, y constituyen la primera fuente respecto al régimen de los contratos de arrendamientos regulados por esas leyes especiales, si bien exclusivamente en la materia concreta objeto de esos preceptos. Criterio éste, en mi opinión, igualmente confirmable desde el punto de vista del mantenimiento, defensa o primacía del orden público, como así lo afirman las sentencias de la A.P.N. de 1 de marzo de 1993 y 13 de octubre de 1994 en relación a supuestos de prórroga forzosa, imperativa legalmente en los arrendamientos urbanos, sentencias que se apoyan en la del T.S.J.N. de 27 de abril de 1991, puesto que la autonomía de la voluntad no puede prevalecer sobre una norma necesaria o de ius cogens 3.
Sólo respecto a normas no imperativas contenidas en las leyes especiales de arrendamientos recibidas en Navarra y, por lo tanto, con vigencia en el Viejo Reino, puede regir lo pactado como fuente primera reguladora de esos arrendamientos. En los arrendamientos no regidos por ley especial alguna recibida en Navarra, lo pactado es lo que rige en primer lugar y constituye la primera fuente del régimen de esos contratos.
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Los usos y costumbres del lugar. Son la segunda fuente por la que en Navarra se rigen los arrendamientos de cosas, de acuerdo con el propio primer párrafo de esta ley 588, que está conforme con el orden de prelación de fuentes en general en Derecho navarro (vid. leyes 7 y 2). Ahora bien, al igual que he expuesto anteriormente para «lo pactado», sobre esos usos y costumbres también prevalecen las disposiciones imperativas o de ius cogens de las normas especiales sobre arrendamientos recibidos en Navarra y respecto a los arrendamientos regulados por las mismas.
La ley se refiere a usos normativos, usos fuente, que la propia ley los integra a la parte dispositiva de la misma; igualmente se refiere así como a costumbres-fuente e, incluso, a costumbres que, aunque les falte la opinio inris, gozan de cierta abstracción y total generalidad en su ámbito, como la costumbre-norma4.
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Supletoriamente -en cuanto no contradigan las leyes especiales recibidas en Navarra (dice la ley)- los arrendamientos de cosas se rigen por las disposiciones de esta Compilación.
Es decir, las normas supletorias a lo pactado en su caso, así como a los usos y costumbres del lugar, son las disposiciones sobre arrendamiento de la Compilación, principalmente: leyes 589 a 596, y también las leyes 408, respecto a arrendamientos establecidos por el usufructuario; 424 en lo relativo al arrendamiento de la vivienda por el titular del derecho de habitación; 435, en cuanto al derecho del arrendatario a ser indemnizado por los daños y perjuicios que se le ocasionen por el ejercicio de los derechos de sobreedificación o y subedificación en el edificio del que es arrendatario; 461, cuando el derecho de opción de compra se ha constituido como anejo a un arrendamiento; 487, de extinción de los contratos de arrendamientos concertados por el comprador en venta con pacto comisorio en caso de resolución; y, 446, sobre prioridad de retractos.
La supletoriedad de estas normas a lo pactado y a los usos y costumbres de lugar lo es en cuanto las mismas no contradigan las leyes especiales sobre arrendamientos recibidas en Navarra, ya que en otro caso, las disposiciones de esas leyes especiales en cuanto no son imperativas entran preferentemente a formar parte del derecho supletorio de los contratos de arrendamientos por su vigencia en Navarra, al haber sido recibidas y de acuerdo con lo establecido por éste párrafo primero de la ley 588.
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LEYES ESPECIALES RECIBIDAS
Dicho lo anterior, estimo que es oportuno decir algo también sobre esas leyes especiales recibidas en Navarra, es decir, a las leyes de arrendamientos urbanos y rústicos.
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En cuanto a los arrendamientos urbanos:
Debe tenerse en cuenta, en primer lugar, la ley 29/1994, de 24 de noviembre. De ella, a los efectos de la ley 588 del Fuero Nuevo estimo que conviene destacar:
El artículo 6, sobre naturaleza de las normas relativas a los arrendamientos de vivienda, ya que establece que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la ley, salvo los casos en que la propia norma lo autorice.
El artículo 4, en relación al régimen aplicable a todos los arrendamientos regidos por la propia ley; también el apartado 4 del mismo artículo, ya que exige para la exclusión de los preceptos de la ley, cuando ello sea posible, hacerlo de forma expresa respecto a cada uno de ellos5.
La Disposición Adicional octava sobre derecho de retorno.
Las Disposiciones Transitorias: la 1.a se refiere al régimen de los arrendamientos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985; la 2.a respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985; la 3.a en relación a los contratos de arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985; la 4.a relativa a los contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985; y la 5.a sobre los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la ley.
La Disposición Final 2.a, en cuanto dispone la entrada en vigor de la ley el día 1 de enero de 1995, excepto el apartado 3 de la Disposición Transitoria 2.a, que entró a regir el 26 de noviembre de 19946.
En segundo lugar, debe de tenerse en cuenta el Real Decreto-Ley 2/185, de 30 de abril de (conocido como Decreto-Ley Boyer) en cuanto a las disposiciones que del mismo deja vigentes la...
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