Ley 467

AutorJosé Antonio Doral García
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil
  1. El marco general de las arras

    En esta ley se regulan las arras o -señal- con un contenido más preciso que la disciplina en el Código civil (art. 1454)83. Del texto de la ley se desprende con claridad qué entender por arras, qué clases de arras, cual es la escala de precedencia entre las cláusulas confirmatorias y de desistimiento. Caso de duda entre unas y otras en el área del Código civil ha dado lugar a una copiosa jurisprudencia84.

    El marco general establecido en esta ley agrupa dos supuestos principales referidos a un convenio o contrato (no sólo de compraventa) en que intervienen arras. De una parte, las arras que se dirigen a garantizar el cumplimiento de la relación contractual, que, por tanto, aseguran el contenido. De otra parte, las que como señal se dirigen a probar la existencia del contrato, fijar el momento de la formación y, dentro de ese contexto, que una incumple lo acordado y la otra decide continuar o resolver.

    Las que se dirigen a probar la formación son las llamadas arras confirmatorias. Las que tienden a prever las consecuencias de la ruptura o arrepentimiento son arras penitenciales, de desistimiento. La arras de cumplimiento contienen una sanción alternativa o subrogada, las penales tienen como sanción una penalidad. El alcance de unas se reduce a resolver, otras resolver o cumplir.

    Prevé la ley que pueden producirse cambios posteriores a la conclusión, en lo que se asemeja, con una solución sencilla, a la doctrina llamada de la imprevisión.

    La aplicación de la disciplina legal requiere analizar en concreto los dos supuestos previstos, ambos confirman la formación de un contrato sinalagmático, ya existente acreditado mediante las arras o señal, dirigidas a garantizar en su caso el cumplimiento del ya formalizado y en curso de ejecución o prever las consecuencias de la resolución del modo en que están especificadas en el contrato.

    En rigor las cláusulas de garantía son las que se refieren al cumplimiento, sean cláusulas de desistimiento o penales.Como cláusulas de garantía, necesariamente expresa la primera o tácita la segunda, se refieren a aspectos distintos de la responsabilidad contractual85.

    El apartado primero se ciñe a la existencia de un contrato al que se ha incorporado un pacto expreso, pacto como penitenciales. En dicha cláusula consta que han sido queridas las arras con voluntad inequívoca como penitenciales. El segundo, alude a la presunción ante el silencio en el contrato, si no aparece ser otra la voluntad, esto es se quieren arras pero no se dice cuáles, se presumen confirmatorias, criterio que rige por tanto en defecto de cláusula expresa. Las arras de desistimiento, para poder desistir, deberán ser expresas, de modo que aparezcan claramente queridas como tales.

    Las consecuencias jurídicas difieren en uno u otro supuesto.

    El primero de ellos, con la expresión -pacto como penitenciales-, viene a ser una aplicación del principio general paramiento, no hay castigo, desaprobación o sanción convencional-mente establecido.

    La libertad de pacto modaliza en tal caso un comportamiento bilateral, recíproco: permite a una o cualquiera de las partes contratantes elegir entre la ejecución o cumplimiento del contrato del modo convenido o su desistimiento ad libitum. Por lo tanto, es conforme al ámbito de aplicación del párrafo primero que cada una de las partes pueda libremente rehusar o resolver unilateralmente el contrato una vez perfeccionado, sin más consecuencias que las previstas y sin necesidad de acreditar ninguna justificación.

    Resolver es un acto unilateral (una o cualquiera) por el que se deshace la relación contractua1. En principio se refiere a todo contrato consensual, sinalagmático o con prestaciones recíprocas en que intervenga precio (compraventa, arrendamiento, prestación de servicios, mediación o corretaje, pactos de exclusividad, renta vitalicia).

    La finalidad de esta ley es anticiparse al conflicto cuando el contrato se ha concluido sobre bases movedizas o no resulta viable o conveniente. Los ejemplos son numerosos, como la conclusión del contrato sin haber tenido tiempo suficiente para reflexionar sobre el alcance o las consecuencias, las ventajas y los inconvenientes, sin informe suficiente.

    En Derecho comparado otros ordenamientos, como el Derecho italiano, contienen normas para evitar el abuso de información o el contrato celebrado en estado de necesidad, inspiradas en el principio de buena fe, confianza y prohibición de abuso de una situación anormal, posible remedio en caso de error o defectuoso cumplimiento del deber de información incluso sin error (art. 1456 del Codice civil)86.

    Una manera de reparar es volver a la situación originaria, restituir al estado preexistente. En Derecho francés la -faculté de repentir- no se presume. Esta es una cláusula relativa a la formación, en interés del deudor, que sólo el puede elegir, sin contrapartida o con interés en los términos convenidos.También existe en Derecho francés la llamada -résolution amiable-, pero difiere de ella porque en este caso es un acto nuevo, una nueva convención, con incidencia fiscal y sin afectar a terceros.

    El apartado segundo regula un régimen legal previsor de las consecuencias derivadas del incumplimiento o la ruptura por una de las partes en un contrato sinalagmático con prestaciones recíprocas y,en principio, de ejecución sucesiva. Se trata, por tanto, de una regla o medida de responsabilidad en favor del perjudicado o víctima del incumplimiento, que es el campo de aplicación de la exceptio non adimpleti contractus, una suerte de lex commisoria o pacto comisorio87.

    Las partes pueden evitar su aplicación si el perjudicado recibe lo que se le prometió y renuncia a la sanción, modificar el contrato y eliminar la injusticia. No...

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