Ley 445

AutorRoncesvalles Barber Cárcamo
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil de la Universidad de la Rioja
  1. Los derechos reales de adquisición

    1. Concepto

      El Fuero Nuevo es el primer texto legal que reconoce entidad autónoma, como derechos reales limitados típicos, a los derechos de adquisición. Bajo la intitulación De los bienes, el Libro III dedica sus siete primeros títulos a la regulación de los derechos reales, y los ocho siguientes a la de las obligaciones y contratos. Dentro de los primeros, el presente Título VI dedicado a los derechos de adquisición precede al estudio de las garantías reales típicas y subsigue al de la propiedad y los derechos reales limitados de goce. Con ello, este Título VI representa la asunción legal de una categoría de derechos subjetivos diferenciada en primer lugar por la doctrina y posteriormente aceptada por la jurisprudencia, que ha suscitado polémica en casi todos sus elementos estructurales, aunque hoy, no sin la ayuda de la normativa que seguidamente vamos a analizar, muestra sus perfiles de forma bastante clara. Por todo ello, no es de extrañar que la doctrina haya señalado unánimemente la adecuación del Fuero Nuevo a las corrientes doctrinales más modernas en esta materia y enjuiciado muy positivamente su sistemática y contenido 1.

      Efectivamente, los derechos de adquisición se estudian hoy casi unánimemente por la doctrina como un tercer tipo de derechos reales limitados 2, a sumar a los tradicionales derechos de goce y a los de garantía. El origen de esta categoría se encuentra en los años cincuenta del pasado siglo XX, y en concreto en la traducción y anotación que los profesores Pérez González y Alguer realizaron del trabajo de Wolff en el Tratado de Enneo cerus 3, De las tres figuras comprendidas por los autores alemanes dentro de los derechos de adquisición (los derechos potestativos, las pretensiones de transmisión y las expectativas jurídicas), los autores españoles aceptaron la segunda, considerando, de una parte, que no pueden confundirse los derechos reales de adquisición con el modo adquisitivo de los derechos reales, y, de otra, que las meras expectativas de derechos no pueden ser tratadas como derechos actuales. A partir de esta importación conceptual y terminológica, los derechos de adquisición han sido objeto de una elaboración doctrinal progresiva, en la que los autores, al discurrir sobre su conformación dogmática y funcional, han puesto de manifiesto su múltiple problemática, presentando como deseable la inclusión en el Código civil de una regulación general sobre los mismos 4. Pues bien, el Fuero Nuevo asume tempranamente estos requerimientos (recuérdese que fue promulgado en 1973) y, además de la mencionada recepción como tal de la categoría de los derechos de adquisición, ofrece en el primer Capítulo de este Título VI, bajo el significativo título Disposiciones generales, un marco genérico para encuadrar los distintos derechos que dentro de dicha categoría pueden distinguirse, que si bien no puede calificarse de exhaustivo, sí facilita la respuesta a muchos interrogantes que, no sólo sobre su naturaleza jurídica, sino también sobre las concretas circunstancias de su ejercicio, suscita su estudio.

      Desde esta perspectiva de unidad en el tratamiento normativo de la categoría, el Fuero Nuevo regula, junto al retracto gracioso y el gentilicio, tipos de derechos de adquisición de origen legal a los que se dedican, respectivamente, el Capítulo II y el III de este Título, los de origen convencional, que bajo el título De la opción, tanteo y retracto voluntario se contemplan en el Capítulo IV. Con ello, la mencionada utilidad del Capítulo I como marco vertebrador de la categoría se extrema, ofreciendo pautas interpretativas inexistentes en el ámbito del Código civil, en el que ha de procederse por inducción. El Fuero Nuevo supera, así, la confusión que al denominar retracto convencional al pacto de retro ha podido provocar el Código civil, de un lado por calificar como retracto una figura perteneciente al tipo de la opción y, de otro, por exclusivizar para un tipo de derecho de adquisición una denominación de contenido más amplio. El Fuero Nuevo, recibiendo una vez más las aportaciones doctrinales, no acoge tal denominación para identificar el derecho otorgado al vendedor de recuperar la cosa por el precio en que la vendió, sino el clásico de venta con pacto de retro o a carta de gracia. Y no la regula en esta sede de los derechos de adquisición, sino que, atendiendo a la función otorgada por las partes, la hace objeto de un doble tratamiento en el Libro III: en función de garantía, dentro del Título VII (leyes 475 a 480), dedicado a las garantías reales, y en su función más propia, dentro del Título XIV, dedicado a la compraventa (leyes 576 a 584).

      De lo expuesto se deduce que la unidad en el tratamiento normativo de las figuras adquisitivas se quiebra, en cuanto a las de origen voluntario, con el pacto de retro, que encuentra acomodo en la compraventa a que acompaña y no en el título objeto de este comentario. Lo cual, a mi modo de ver, y por las razones que con ocasión del dedicado a la ley 461 expondré, merece un juicio favorable, por facilitar la comprensión de la figura. Tampoco todos los derechos de adquisición de origen legal contemplados en el Fuero Nuevo se han traído a este Título VI, sino que la mayoría de ellos se mencionan al regular la institución que determina su titularidad. Así, al retracto gracioso y al gentilicio contemplados en este Título han de sumarse los previstos al regular la comunidad pro indiviso, -conforme a lo dispuesto en el Código civil- (ley 372); el derecho de plantación en suelo ajeno (ley 444); las vecindades foranas (ley 392); las corralizas (ley 383); los helechales (ley 390), así como el de coherederos (ley 329) y el de colegatarios (ley 330). A todos estos derechos, dada la vocación integradora del Capítulo I de este Título, les serán de aplicación sus disposiciones, de manera que, por ejemplo, podrá hacerse efectiva la preferencia en su forma de tanteo, y habrá de procederse a la consignación del precio según lo previsto en la ley 450. Aunque debe advertirse desde este momento un dato fundamental: no existe en el presente Capítulo previsión general alguna relativa al plazo de ejercicio de dichos derechos, sino que tal fundamental elemento se reserva a la regulación específica de cada figura. Y, de entre todos los derechos enunciados, sólo en el correspondiente a las vecindades foranas se remite el compilador al plazo del retracto gentilicio. Los demás, de una forma o de otra, se reconducen al de comuneros, que a su vez, según he puesto de manifiesto con el inciso entrecomillado, se remite al Código civi1. De manera que, sin lugar a dudas, tales retractos aparecen sometidos al plazo de ejercicio del retracto de comuneros del Código, así como a su cómputo (art. 1524 C.c).

      Para denominar la categoría, la doctrina utiliza indistintamente los términos -derechos de adquisición- y -derechos de adquisición preferente-, sin reparar en la mayor amplitud del primero, al ser capaz de comprender también el llamado por el Código civil retracto convencional y el derecho de opción. Efectivamente, la preferencia exige la concurrencia de varios sujetos a la adquisición de un mismo bien, supuesto de hecho inexistente tanto en la opción como en el pacto de retro (éste no es sino un tipo de opción), derechos en los que la posibilidad de devenir adquirente depende exclusivamente de la voluntad de su titular, a diferencia de lo que sucede en el tanteo y retracto, donde sólo la posibilidad o actualidad de la enajenación a tercero da paso a la pretensión del titular preferente. El Fuero Nuevo advierte sólo en parte este matiz, puesto que tras emplear en el Título el términoderechos de adquisición preferente, excluye como he dicho de esta sede el pacto de retro, pero incluye el derecho de opción de origen voluntario. Porque, a mi modo de ver, entender la preferencia como posibilidad de oponer el derecho frente a cualquier posible adquirente, con independencia de que haya manifestado y concretado, o no, su interés adquisitivo5, implica caer en el error de confundir el elemento interno del derecho real, su contenido, con el elemento externo o su absolutividad. Tal posibilidad de oposición viene dada por su naturaleza real, no es sino su eficacia erga omnes, y no sirve para identificar el tipo de derecho ante el que nos encontramos.

      Para definir los derechos de adquisición, y a partir del reconocimiento de su carácter real, la ley inicial de este capítulo general los observa tanto desde la óptica de su titular como desde la del dueño de la cosa. Así, son derechos limitativos del dominio en cuanto limitan el poder de disposición de aquél, y son limitados en cuanto otorgan exclusivamente a su titular la facultad de adquirir la cosa sobre la que recaen. Además, desde el primer párrafo de esta ley 445 se observa que la atención preeminente del compilador se centra en el retracto, según revelan los otros dos datos empleados para la conceptuación de la categoría, predicables sólo de tal tipo de derecho de adquisición: la preferencia a terceros y la exigencia de enajenación onerosa. De hecho, de las seis leyes incluidas en este Capítulo primero, sólo la ley 446 es aplicable a la opción; las demás, sólo al tanteo y al retracto, y en concreto la ley 447 sólo a los de origen lega1. De manera, pues, que aunque la opción se incluye entre los derechos de adquisición, es innegable la tendencia del compilador a centrar la regulación general en los tanteos y retractos, quizá por mera inercia histórica, según anuncia, como ya he puesto de manifiesto, la propia intitulación del Título VI.

      En conclusión, y como resumen de lo expuesto: el Fuero Nuevo representa la primera plasmación legislativa de la categoría de los derechos reales de adquisición, y acoge bajo la intitulación Disposiciones generales una serie de normas que esbozan una doctrina general sobre aquélla. Ahora bien, esta contemplación unitaria no es absoluta: tanto el pacto de retro como...

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