Ley 436
| Autor | M.ª Teresa Alonso Pérez |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil |
Introducción
Hemos dicho que las leyes 435 y siguientes del Fuero Nuevo contemplan la sobre y subedificación articuladas a través de un derecho real en cosa ajena. Sin embargo, la ley 436 es una excepción ya que se refiere a la facultad de sobre o de subedificar en cuanto integrante del contenido del derecho de propiedad. Concretamente, se refiere a la titularidad de dicha facultad en el seno de un inmueble sometido a un régimen de comunidad o de propiedad horizontal, y, además, regula su enajenación -lo que supone la constitución de un derecho real en cosa ajena de sobre o de subedificación-.
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La facultad de sobre o de subedificar un edificio en comunidad. Su ejercicio en régimen de propiedad horizontal
Establece el precepto que, cuando el inmueble en cuestión se detenta en comunidad, la facultad de sobre y de subedificar corresponde a los condueños en proporción a sus respectivas cuotas en la propiedad o en los elementos comunes. Sin embargo, cuando el inmueble está sometido al régimen de Propiedad Horizontal, la configuración de esta facultad no tiene que ser necesariamente la de elemento común, sino que puede aparecer también como elemento privativo, ya sea como componente privativo único de un lote de copropiedad, o como elemento privativo de un lote formado, además, por un piso o loca1. Hay que tener en cuenta que la atribución privativa de esta facultad debe constar expresamente, de lo contrario estaremos ante un elemento común.
En el caso contemplado por la ley 436 -facultad de sobre o de subedificar integrante de la propiedad de un inmueble detentado en comunidad o elemento común en un régimen de propiedad horizontal- puede ser problemático el ejercicio de dicha facultad. A continuación se analiza esta cuestión, centrándonos en el estudio del problema cuando se suscita en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, ya que cuando se trata de una comunidad ordinaria entiendo que no se plantean problemas específicos que requieran un análisis pormenorizado.
El supuesto de ejercicio de la facultad de sobre o de subedificar cuando es elemento común lo contempla el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal206, que exige que el acuerdo por el que la junta de propietarios decide sobre o subedificar tenga un determinado contenido, y además, señala que se adoptará por la mayoría precisa para modificar el título constitutivo.
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El contenido del acuerdo
En primer lugar, alude el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal a la naturaleza de la modificación', es difícil precisar a qué se quiere referir con ello el precepto; podía pensarse que se refiere, en lo que ahora nos afecta, a si se pretende realizar una sobreedificación o una construccción subterránea.
Además, se exige que en el acuerdo se especifiquen las alteraciones que origine en la descripción de la finca. Es interesante advertir que la constancia de dichas modificaciones permitiría determinar -en ausencia de acuerdo expreso- la cuota-parte en los elementos comunes, así como el reparto de las cargas de conservación, mantenimiento y administración de las partes comunes -art. 9.e) de la L.P.H.- que hay que atribuir a cada lote, permitiendo resolver cualquier conflicto en este sentido207.
Pese a que esas menciones permitirían determinar la cuota de participación en los elementos comunes atribuibles a las nuevas construcciones, el artículo 12 de la Ley de Propiedad española exige que conste expresamente en el acuerdo la variación de las cuotas que la realización de la sobre o subedificación puede implicar para el resto de copropietarios208. Sin embargo, el mencionado precepto no exige que conste la contribución que a los gastos comunes deben hacer los propietarios de lo sobre o subedificado; cierto es que la cuota de participación en los elementos comunes es la que permite determinar la contribución a los gastos comunes en defecto de acuerdo -art. 9A.e) de la Ley de Propiedad Horizontal-; sin embargo, creo que sería conveniente que la participación en las cargas comunes quedara fijada en el acuerdo.
Además, el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal española exige que el titular o titulares de los nuevos pisos o locales se establezca en el acuerdo de sobre o subedificación. En consecuencia, debe hacerse constar si se trata de crear partes comunes o privativas, el uso que se les va a dar, y en caso de que vaya a ser un uso o una titularidad privativa, habrá que precisar quiénes van a ser los titulares209.
Todas estas especificaciones cuya constancia en el acuerdo exige el texto legal, sin duda, tienden a que los copropietarios adquieran plena conciencia de las...
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