Ley 430

AutorM.ª Teresa Alonso Pérez
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil
  1. Concepto y naturaleza jurídica del derecho de superficie

    El concepto legal del derecho de superficie en Derecho navarro lo proporciona la ley 430 que lo define como un derecho real que confiere la facultad de construir en suelo ajeno y de mantener separada la propiedad de lo construido.

    1. Las dos fases del derecho de superficie

      La definición legal refleja las dos fases del derecho de superficie: la anterior y la posterior al ejercicio del derecho. En la primera fase, el titular del derecho detenta la facultad de construir en suelo ajeno y, en la segunda, adquiere la propiedad de lo construido.

      1. La fase anterior a su ejercicio: la facultad de construir que otorga el derecho de superficie

        El derecho de superficie es un derecho real en cosa ajena que se origina al desmembrar, del haz de facultades que integran el dominio inmobiliario, la de construir, atribuyéndola a otro sujeto.

        Para dar la medida exacta de la importancia de la facultad que se extirpa del contenido del derecho de propiedad a través de la constitución del derecho de superficie y que, por lo tanto, integra el contenido de éste, puede ponerse de relieve cómo, una vez ejercitado este derecho y producidos los efectos que le son propios, parece como si el derecho de propiedad que subsiste sobre ese solar quedara vacío de contenido. En efecto, si el propietario del suelo, como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie no puede construir sobre el mismo, ¿en qué consiste su derecho de propiedad? ¿a qué queda reducida su titularidad? Vamos a llevar el supuesto de hecho al límite, imaginando la constitución sobre un mismo solar de un derecho de superficie para construir por encima y otro para construir por debajo. En tal caso, ni la construcción superficial, ni la subterránea, van a pertenecer al propietario del suelo concedente de esos derechos, sin embargo, sigue siendo dueño del suelo; no obstante, resulta difícil concretar físicamente el asiento de su derecho de propiedad. En un caso como éste, el suelo, que es objeto del derecho de propiedad, se convierte en una magnitud bidi-mensional, pudiéndose decir incluso que pasa a ser una ficción jurídica a los solos efectos de proporcionar los límites precisos de cada titularidad jurídico-real y de concentrar el resto de facultades que -no incorporadas al derecho de superficie- siguen integrando el derecho de propiedad sobre esa finca. Ahora bien esas facultades residuales, al estar el derecho de propiedad privado de la más importante -no sólo por lo que en sí misma supone sino porque no permite ejercitar otras, como la de cultivar, por ejemplo-, ven mermada su trascendencia jurídico-eco-nómica: cierto que el propietario del suelo gravado con un derecho de superficie puede hipotecarlo, pero, por supuesto, la cuantía del crédito que puede obtenerse con tal titularidad no es la misma que se obtendría de estar integrado el derecho de propiedad por la facultad de construir.

        El titular del derecho de superficie otorga, por tanto, a su titular la facultad de construir en suelo ajeno 124.

      2. La fase posterior al ejercicio del derecho:

        la adquisición de la propiedad de lo construido

        a) Efecto: disociación de la propiedad inmobiliaria derogatoria del principio de accesión

        En principio y por aplicación del principio de accesión formulado en el primer párrafo de la ley 427, cuando una persona construye en un terreno que no le pertenece, la propiedad de lo construido debe incorporarse a la titularidad que recae sobre el suelo, es decir, que el propietario del suelo lo es también de lo construido en dicho terreno por un extraño. Sin embargo, el derecho de superficie hace que las cosas no operen de este modo: este derecho paraliza el principio de accesión y permite que la propiedad de lo construido en suelo ajeno corresponda al constructor -titular del derecho de superficie- y no al propietario del suelo.

        La ley 427 del Fuero Nuevo expresamente configura el derecho de superficie como una derogación del principio de accesión inmobiliaria. Sin embargo, esta ley también considera que la propiedad horizontal suspende la eficacia de dicho principio y ya hemos explicado cómo el supuesto más típico de propiedad horizontal -aquél en el que el suelo es elemento común- no implica su derogación. Sin embargo, en el caso del derecho de superficie, todos los autores convienen en que sí se produce esa paralización del principio de accesión inmobiliaria 125.

        El derecho de superficie otorga a su titular la propiedad de lo que ha construido en una finca ajena. Ahora bien, esta adquisición de la propiedad de lo construido no se opera atribuyendo al superficiario la propiedad del suelo que ha edificado -se trataría de accesión invertida-; al contrario, el derecho de superficie no atribuye al titular la propiedad del suelo ajeno sobre el que construye, ni total, ni parcialmente, sino que el solar va a seguir perteneciendo a su dueño, que es el concedente del derecho de superficie.

        Si el dueño del suelo sigue siéndolo, y el superficiario adquiere la propiedad de lo que ha construido, se produce inevitablemente la concurrencia de dos derechos de propiedad sobre una misma finca: una sobre el suelo, y otra sobre el edificio. A eso, precisamente, se refiere la ley 430 cuando alude a que el derecho de superficie permite mantener separada la propiedad de lo construido: se mantienen separadas la propiedad del suelo y la de lo construido en é1. Esta separación implica que nos encontramos ante titularidades independientes la una de la otra, en el sentido de que se trata de derechos de propiedad recayentes sobre diferentes objetos y atribuidos a distintos sujetos.

        A través del derecho de superficie se deroga, por tanto, el principio de accesión inmobiliaria y se permite que el titular adquiera la propiedad de lo construido en finca ajena, al tiempo que el dueño del suelo -concedente del derecho de superficie- conserva su derecho de propiedad sobre el mismo.

        Se produce, por tanto, una disociación del dominio, cuya estructura viene marcada por implicar una derogación del principio de accesión inmobiliaria. La estructura de la disociación del dominio que provoca el ejercicio de un derecho de superficie se caracteriza por ser absoluta, en el sentido de que afecta a todas las partes del inmueble y ser disgregada en el sentido de que no existe ningún tipo de comunidad sobre ninguna de las partes del inmueble entre los titulares de derechos de propiedad sobre diferentes partes de la finca 126.

        b) Requisito sine qua non: la construcción

        Para que el derecho de superficie otorgue un derecho de propiedad a su titular es necesario que el objeto de esa propiedad se concrete, es decir, es necesario que exista la construcción. Aunque esta afirmación pueda parecer obvia o innecesaria, hay que tener en cuenta que, podría defenderse que el derecho de superficie otorga a su titular un derecho de propiedad sobre el espacio vacío situado encima o debajo -según el caso- del solar gravado.

        La ley 430 del Fuero Nuevo es muy clara en este sentido ya que habla expresamente de la propiedad de lo construido; es decir, que la propiedad que atribuye el derecho de superficie tiene por objeto única y exclusivamente lo edificado 127. La doctrina unánimemente también se pronuncia en este sentido, ya que sólo se habla del derecho de propiedad que otorga el derecho de superficie en relación a la segunda fase, es decir, una vez que ya existe la construcción 128.

        c) El derecho de superficie como soporte jurídico de la disociación

        El derecho de superficie es un derecho real en cosa ajena cuyo ejercicio provoca una disociación de la propiedad inmobiliaria derogatoria del principio de accesión que implica que, a su titular, se le otorga la propiedad de lo construido en finca ajena.

        La propiedad que adquiere sobre lo construido el titular del derecho se denomina -propiedad superficiaria-; ahora bien, el hecho de que se haya adquirido la propiedad no implica que el derecho de superficie en cuanto derecho real en cosa ajena se extinga. Al contrario, sigue subsistiendo como soporte jurídico de dicha disociación. Es decir, cuando la construcción ya está realizada, los problemas jurídicos que puedan plantearse deben resolverse aplicando las normas del derecho de superficie. El régimen jurídico aplicable cuando se ha constituido un derecho de superficie no cambia según nos encontremos en una fase u otra de la relación, sino que siempre se van a aplicar las normas reguladoras del derecho de superficie. Y ello se explica en cuanto que el derecho de superficie es lo que permite detentar la propiedad superficiaria de lo construido en finca ajena.

      3. Ausencia de la primera fase: ¿Puede constituirse un derecho de superficie con respecto a una construcción ya existente?

        Hemos analizado las dos fases características del derecho de superficie a las que alude, al definirlo, la ley 430 del Fuero Nuevo. Lo que nos planteamos en este epígrafe es si es posible un derecho de superficie en el que sólo haya lugar para la segunda fase, es decir, si cabe constituir un derecho de superficie por el que se otorgue a un sujeto la propiedad superficiaria de una construcción existente y pertenciente -hasta ese momento- al dueño del suelo, que -por otro lado- sigue siéndolo. O si es posible la constitución de un derecho de superficie por reserva, en la que el dueño de una finca edificada enajena la propiedad del suelo reservándose la propiedad superficiaria de la construcción. O sea, si cabe la constitución de un derecho de superficie sin derecho anejo de edificar.

        Roca Sastre, en relación al Derecho común, distingue dos tipos de derecho de superficie atendiendo a su constitución: el que se otorga con derecho anejo de edificar y el que se constituye por cesión de una edificación preexistente 129. Para este autor, la segunda posibilidad no está contemplada por la Ley del Suelo de 1956, vigente cuando él realiza su magistral -Ensayo sobre el derecho de superficie-. En efecto, el...

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