Ley 427
| Autor | M.ª Teresa Alonso Pérez |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil |
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El conjunto de instituciones contempladas en el Título V
En el Título V del Fuero Nuevo se contempla un conjunto de instituciones jurídicas delimitado por la ley 427, la cual, además de formular el principio de accesión inmobiliaria, hace referencia al derecho de superficie, a los derechos de sobre y de subedificación, al derecho de plantación en suelo ajeno y a la propiedad horizonta1.
De entrada, debe valorarse convenientemente el que se haya reunido en un mismo Título la regulación de todas estas instituciones que, en efecto, guardan cierta relación entre sí; además debe destacarse el haber sabido sistematizarlas con claridad y, más o menos, precisión. Todo ello se torna más valioso cuando, al comparar con otros Ordenamientos jurídicos, como el común español, el italiano o el francés, se percibe cómo, en dichos Ordenamientos, estas instituciones se regulan de manera dispersa, como si nada tuvieran que ver unas con otras, sin establecer diferencias claras y precisas entre ellas.
De lo que se trata ahora es de perfilar exactamente las características generales del conjunto, para pasar después a establecer las diferencias entre las instituciones jurídicas que lo conforman; aunque, para precisar esta delimitación hay que tener en cuenta, además de lo que aquí digamos, lo que se exponga a propósito del concepto de cada una de ellas en los comentarios a las leyes 430, 435 y 443. Esto nos va a permitir una adecuada sistematización del conjunto en base a criterios seguros y sólidos que facilitará la tarea de encajar en una u otra institución jurídica los diferentes supuestos de hecho que, en la práctica, puedan darse.
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El principio de accesión inmobiliaria
La ley 427 enumera una serie de instituciones que, si nos atenemos al tenor literal del precepto, se conciben como derogaciones del principio de accesión inmobiliaria que la misma norma formula: el derecho de superficie, los derechos de sobre y de subedificación, la propiedad horizontal y los derechos de plantación en finca ajena.
Esta lista contenida en la ley 427, junto con el epígrafe del Título V: -Del derecho de superficie y otros derechos similares-, evidencia que más que una regulación precisa del principio de accesión inmobiliaria, lo que se pretende es regular un conjunto de instituciones que, conforme se deduce de la ley, se considera que implican derogaciones de dicho principio.
Para apoyar tal consideración, en el sentido de que el Título está más orientado a regular las instituciones que se entienden como derogaciones del principio de accesión inmobiliaria que a normar dicho principio, hay que tener en cuenta que no se regula ninguna de las cuestiones que en otros Ordenamientos jurí-dico-privados se contemplan al hilo de la formulación de dicho principio. Así, el Código civil en los artículos 359 y siguientes regula, entre otras atinentes a este mismo principio, la cuestión de la construcción o plantación en finca ajena, teniendo en cuenta la buena o mala fe del edificante y la propiedad de los materiales empleados en la construcción o plantación. Esas mismas cuestiones se regulan en los artículos 554 del Código civil francés, y en los artículos 935 y siguientes del Código civil italiano. Es significativo que se prescinda de la regulación de todos estos problemas atinentes al principio de accesión inmobiliaria cuando existió regulación específica referida a alguna de ellas, como pone de manifiesto Victoriano Lacarra l.
A continuación se trata de analizar la relación que cada una de estas figuras enumeradas en la ley 427 guarda con el principio de accesión inmobiliaria para comprobar si, tal y como parece derivarse de dicho precepto, todas ellas tienen en común el que lo derogan. Esto nos va a permitir concluir acerca de si, efectivamente, es la derogación de dicho principio lo que tienen en común todas estas figuras jurídicas. Para ello, se hará, con carácter previo, una somera referencia al principio de accesión y a su formulación en Derecho navarro.
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El principio y su finalidad
El principio de accesión inmobiliaria implica que -salvo que se pruebe lo contrario- lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad del mismo. Cumple, el mencionado principio, una finalidad importante, cual es la de establecer un sistema claro y seguro de atribución de titularidades jurídico-rea-les, del que la pieza clave es el suelo. Me explico: al establecer que la propiedad de todo lo que se encuentra unido al suelo se incorpora a éste -si no se ha dispuesto nada en sentido contrario-, se consigue que todas las titularidades jurídico-reales que pueden recaer sobre los diferentes objetos ubicados en el espacio inferior o superior al solar, tiendan a concentrarse en una sola; es decir, la aplicación de este principio determina que, si no se ha dispuesto nada en sentido contrario, sólo pueda haber un titular del derecho de propiedad sobre el espacio que se extiende por encima y por debajo de la superficie plana -delimitada en metros cuadrados- del solar. Se consigue, de este modo, una atribución segura de las titularidades; lo contrario, supondría tener que admitir la coexistencia de complicados derechos concurrentes 2 que, acaso, serían generadores de inseguridad jurídica.
Puede criticarse del principio de accesión el que se erija al suelo como la pieza clave del sistema, es decir, que sea la propiedad del suelo la que absorba el resto de posibles titularidades jurídico-privadas que puedan existir sobre el espacio inferior y superior al mismo, éste ocupado o no. Esta vertiente del principio de accesión inmobiliaria ha sido muy criticada por la doctrina que ha estudiado esta misma cuestión en Derecho común 3; sin duda, debemos esta conformación del principio de accesión a la regla romana de que lo accesorio sigue a lo principal, entendiendo que el suelo era más importante que el edificio o la plantación que pudiera existir sobre el mismo. Pese a que, en la actualidad esta idea esté ya superada desde el punto de vista económico -porque, normalmente, el valor de las edificaciones y también el de algunas plantaciones se considera superior al que pueda tener el suelo-, no lo ha sido jurídicamente, en la medida en que nuestro Ordenamiento jurídico-privado -al igual que los de nuestro entorno más próximo, como el francés o el italiano- sigue entendiendo que la titularidad del derecho de propiedad sobre el suelo debe ser, en caso de que no se haya dispuesto nada en sentido contrario, la que absorba el resto de posibles titularidades que sobre diferentes objetos situados encima y debajo del mismo puedan existir4.
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El carácter dispositivo del principio
de accesión inmobiliaria en Derecho navarro
El principio de accesión aparece formulado en la ley 427 en los siguientes términos: se presume que lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad de éste.
Hay que destacar que, en consonancia con el principio de libertad civil, se establece una mera presunción; por tanto, el dueño del suelo no es necesariamente propietario de todo lo que se encuentra encima y debajo del mismo, pudiendo probarse que pertenece a otro sujeto.
El Derecho navarro se encuentra, en este sentido, en sintonía con el Derecho francés y el italiano, que consideran que este principio es derogable por los particulares 5. Sin embargo, este reconocimiento legal de la posibilidad de derogación voluntaria del principio de accesión inmobiliaria contrasta con el carácter imperativo o de ius cogens que a dicho principio otorga el artículo 358 del Código civil españo1. Ahora bien, esto no quiere decir que, en Derecho común, el principio de accesión inmobiliaria no pueda ser derogado: dichas derogaciones deben estar expresamente contempladas en normas del mismo rango que el Código civil; es decir, las derogaciones del principio de accesión inmobiliaria sólo caben -en Derecho común- si las permite la ley y en la medida en que ésta lo tolere6.
La principal consecuencia de la forma en que la ley 427 formula el principio de accesión inmobiliaria es que los particulares van a poder derogarlo libremente; por supuesto, siempre que no sobrepasen los límites que a la autonomía de la voluntad establece, con carácter general, el Ordenamiento jurídico navarro. Sin duda, la formulación flexible -en el sentido de deroga-ble- del principio de accesión que se establece en la ley 427 del Fuero Nuevo, va a tener importantes consecuencias en orden al estudio de las instituciones que esta misma ley contempla como derogaciones de dicho principio.
La derogación voluntaria del principio de accesión inmobiliaria puede dar lugar a una disociación jurídica de la propiedad inmobiliaria, en el sentido de que pueden concurrir simultáneamente varios derechos de propiedad independientes entre sí sobre diferentes objetos situados en el espacio superior o inferior de un mismo solar7.
Lo que, en mi opinión, creo que no permite el precepto es que la derogación voluntaria de dicho principio pueda producirse en el sentido de que no sea la propiedad del suelo la que esté llamada a absorber el resto de titularidades jurídico-reales que pueden concurrir sobre objetos ubicados geográficamente en un mismo solar; sino que pueda ser la titularidad sobre el edificio o la plantación, la que absorba la titularidad del derecho de propiedad sobre el suelo. En mi opinión, la formulación de la ley 427 no permite que opere la accesión en sentido inverso.
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Análisis de la relación que mantienen
las instituciones mencionadas en la ley 427 con el principio de accesión
Se trata en este epígrafe de analizar la relación de las instituciones jurídicas mencionadas en la ley 427 con el principio de accesión inmobiliaria, lo que nos va a permitir detectar si, efectivamente, todas ellas implican una derogación del mismo como parece derivarse del tenor literal del precepto.
a) El derecho de superficie
El derecho real de superficie, tal y como lo conceptúa la ley 430, otorga a su titular la facultad de construir en suelo ajeno y de mantener...
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