Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (Cataluña). Aspectos notariales
| Autor | Antonio Longo Martínez |
| Cargo | Notario de Calafell |
| Páginas | 87-105 |
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A la actuación encomendada a notarios y registradores en el ámbito regulado por la ley dedica ésta un título específico, el VI, denominado «de la colaboración de los notarios y los registradores en la aplicación de la ley», y que engloba cinco artículos: del 132 al 136. El Preámbulo, al anticipar su contenido, dice que «La Ley dedica especial atención a la necesaria colaboración de profesionales de notarías y registros de la propiedad, en cumplimiento de sus funciones públicas y en garantía del ejercicio correcto de los derechos y obligaciones establecidos por la Ley. Para facilitar la tarea de estas personas, el título VII -por error: es el VI- establece una relación de los supuestos en que es especialmente necesario su conocimiento y control para evitar que se produzcan transmisiones o cesiones de uso que no respeten los preceptos legales y se hagan al margen del control administrativo establecido en defensa del interés general». De este modo se sintetiza qué es lo que la ley espera de la actuación notarial.
La ley tiene un doble contenido básico al que atender: el de aquellas normas reguladoras y «protectoras» del derecho a la vivienda, en general, y el de las que se refieren a las viviendas de protección oficial. Junto a unas y otras, destacan las que hacen referencia a los derechos de adquisición preferente en áreas específicamente determinadas, «para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales» (art. 15), «para promover la rehabilitación de inmuebles en áreas especialmente degradadas o para evitar procesos que puedan suponer riesgos para la cohesión social» (arts. 36 y 37), o para «erradicar las situaciones de sobreocupación de las viviendas» (art. 43).
A la espera de la posible delimitación de dichas áreas, parece más urgente atender de momento al doble contenido señalado anteriormente, empezando por analizar los preceptos de la ley que se refieren o afectan específicamente a la actuación notarial, contenidos en el citado Título VI. Todo ello partiendo de la base de que el desarrollo reglamentario de la ley puede -y debe- despejar muchas de las dudas o cuestiones que aquí se plantean, y a la reflexión sobre las cuales obedecen estas notas.
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Artículo 132. Requisitos para transmitir o ceder el uso de viviendas
Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley , especialmente las siguientes:
a) La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva , y, en los casos de municipios acogidos a lo dispuesto en el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, documentos que deben entregarse a los adquirentes o usuarios. Solo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes, siempre que mediante un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación .
b) El edificio debe disponer del libro del edificio , salvo en los casos de edificios ya existentes que aún no hayan sido sometidos a dicha obligación.
c) Los autopromotores que transmiten la vivienda antes del plazo de diez años establecido por la presente ley deben aportar los seguros y garantías por el plazo que quede hasta completar los diez años, salvo que los adquirentes les exoneren de ello de forma expresa.
d) Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposición de los adquirentes la información y documentación exigidas en el capítulo VI del título IV.
Artículo 135. Requisitos para la inscripción registral
1. Los registradores no pueden inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los artículos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen.
El artículo empieza por destacar que el notario «debe exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley», mandato genérico que debe servir de pauta en cualquier interpretación de aquellos otros que «especialmente» detalla a continuación. En todo caso, cabe señalar:
A) Que lo primero que hay que exigir en las escrituras de transmisión -o cesión de uso, mucho menos habituales- es la CÉDULA DE HABITABILIDAD. El sentido del párrafo a) del artículo (pese a lo confuso de las conjunciones utilizadas) creo que es:
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Viviendas libres en municipios no acogidos a lo dispuesto en el artículo 26'5: cédula de habitabilidad;
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Viviendas libres en municipios acogidos a lo dispuesto en el artículo 26'5: licencia de primera ocupación;
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Viviendas de Protección Oficial: calificación definitiva.
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A.1 Ámbito de aplicación: primeras y ulteriores transmisiones de vivienda
La cédula de habitabilidad es exigible no sólo en las primeras transmisiones, sino también en segundas y ulteriores. No sólo no distingue la ley al respecto al hablar en el art. 132 del control notarial, sino que lo impone expresamente en el artículo 26'2: «En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.»
A.2 Sustitución de la cédula de habitabilidad por la licencia de primera ocupación
No puede entenderse exigible la licencia de primera ocupación además de la cédula de habitabilidad, por cuanto el artículo 26'5 ("La cédula de habitabilidad es otorgada por el departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio de que pueda delegar su otorgamiento a los entes locales") está dirigido a conseguir simplificar trámites, permitiendo que aquélla supla a ésta, si el Ayuntamiento se ha acogido a dicha posibilidad. Así resulta del Preámbulo de la Ley, cuando dice que ésta «abre la posibilidad de evitar la duplicidad que ha existido hasta hoy entre la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, que ha obligado a los particulares a un absurdo peregrinaje entre administraciones para cumplir todos los requisitos antes de poder ocupar una vivienda. En este sentido, se dispone que en los ayuntamientos que lo establezcan la licencia de primera ocupación lleve implícito el otorgamiento de la cédula de habitabilidad».
Se echa de menos, sin embargo, una redacción más clara, no sólo en este artículo 132 a), sino también en el artículo 27'3, íntimamente conexionado con este tema: «En el caso de ayuntamientos que se acojan a lo establecido por el artículo 26.5, el otorgamiento de la licencia urbanística de primera ocupación, en viviendas de nueva construcción o en edificios que han sido objeto de una modificación sustancial o de una ampliación para su uso como viviendas, puede llevar implícito el otorgamiento, mediante otro documento, de la cédula de habitabilidad». ¿Puede llevar, o LLEVA implícito? ¿Por qué mediante otro documento?
Sí que convendrá recordar, cuando esos convenios entre administraciones locales y autonómica se establezcan, que, tal como resulta de esta norma (y de su propia naturaleza), la licencia de primera ocupación sólo puede sustituir a la cédula de habitabilidad «en viviendas de nueva construcción o en edificios que han sido objeto de una modificación sustancial o de una ampliación para su uso como viviendas». No cabrá por tanto en segundas transmisiones de viviendas, salvo las afectadas por dichas obras de ampliación o modificación sustancial.
A.3 La excepción del artículo 132'a
A mi juicio, para entenderla hay que relacionar este artículo con lo dispuesto en el 62'2: «La transmisión y el arrendamiento de viviendas solo puede llevarse a cabo cuando se alcancen o puedan alcanzarse los requerimientos exigidos por el capítulo I del tí-Page 92tulo III. El cumplimiento de dicha prescripción debe documentarse mediante la cédula de habitabilidad o la calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial. En el supuesto de transmisiones de viviendas que no sean de nueva construcción, puede prescindirse de la presentación de la cédula de habitabilidad en los términos indicados por el artículo 132.a».
No debe pasarnos por alto el redactado, porque está estableciendo una prohibición de disponer (en norma con rango de ley, pues los Decretos sobre cédula de habitabilidad que luego citaremos ya exigían la cédula para poder vender o alquilar) si la vivienda no es habitable -ni, como veremos, puede llegar a serlo-. La posibilidad de disponer se acredita mediante la cédula de habitabilidad. Por tanto, la exigibilidad de ésta resulta no ya del artículo 132, específicamente dirigido a los notarios, sino de la norma prohibitiva del 62'2. Los términos del 132, que, por comparación con los de otras normas similares («los notarios no autorizarán...») pudieran dar lugar a interpretaciones más o menos flexibles, como la de autorizar advirtiendo de la necesidad de la cédula para inscribir, quedan superados por la contundencia del 62'2, que excluye a mi juicio tales intepretaciones.
Por lo que se refiere al supuesto de hecho de la excepción, parece muy específico: segundas transmisiones de viviendas, sin cédula de habitabilidad, por la necesidad de llevar a cabo obras de rehabilitación. Aquí, iniciadas o no esas...
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