La legitimación individual del copropietario en el ámbito de la propiedad horizontal
| Autor | María del Carmen González Carrasco |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho |
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PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Recién promulgada la LPH vigente, la doctrina entendió que el artículo 12 de la misma había puesto fin a los problemas de legitimación que presentaba la aplicación de las reglas de la comunidad ordinaria al complejo entramado de relaciones derivadas de la propiedad horizontal(676). Asimismo, las primeras sentencias que se enfrentaron con el problema de la legitimación individual del copropietario en el ámbito de la propiedad horizontal, se decantaron por el criterio que parecía más respetuoso con las especialidades del nuevo régimen establecido por la Ley:
Las reglas sobre el ejercicio de acciones por los condóminos, contenidos de forma genérica en los artículos 392 y siguientes Cc, son inaplicables cuando el legislador estableció un régimen jurídico especial regulador de la persona que debe representar en juicio a la comunidad
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(STS de 11 de diciembre de 1965).
Así expuesta esta doctrina, parecía plenamente coherente con la caracterización de la comunidad de propietarios como grupo organizado. No en vano, en el capítulo II de esta obra hemos tenido ocasión de argumentar cómo la representación orgánica se diferencia fundamentalmente de la representación voluntaria en que quienes confían el ejercicio de sus derechos y deberes a una organización -o así han de hacerlo por mandato legal-, se excluyen a sí mismos del ejercicio de esos derechos: el órgano excluye al miembro en su ámbito competencial(677). Para ello -argumentábamos en aquel lugar-, no es requisito imprescindible que el grupo organizado esté dotado de personalidad jurídica; también en los grupos no personificados y provistos de una organización, el miembro, a través de su adhesión a la misma, pierde el poder de gestionar individualmente el propio interés en los asuntos comunes, y se somete a las reglas que rigen el funcionamiento del grupo(678).
Sin embargo, la práctica se encargó pronto de demostrar que la complejidad del derecho de propiedad horizontal no permitía la importación indiscriminada de todas las reglas derivadas del esquema corporativo.
En primer lugar, para afrontar correctamente el problema de la aplicabilidad de la doctrina de la legitimación individual del comunero «en beneficio de la comunidad» al régimen de propiedad horizontal, se hace preciso diferenciar cuándo se puede hablar de una legitimación del partícipe en el ámbito de los asuntos que afectan a la comunidad y cuándo, por el contrario, se trata de una actuación en un ámbito concebido por la LPH como individual, aún cuando dicha actuación pueda incidir en la esfera jurídica del resto de los partícipes.
Una vez realizada la distinción apuntada, la cuestión se centrará en determinar el fundamento de la doctrina de la legitimación individual del comunero, ya que sólo tras un correcto entendimiento de la misma será posible determinar su alcance en relación con el artículo 12 LPH.
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FUNDAMENTOS DE LA LEGITIMACIÓN DEL COPARTÍCIPE DERIVADOS DEL CARÁCTER COMPLEJO DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El reconocimiento de la acción individual del comunero en el ámbito de la propiedad horizontal no puede ser independiente del carácter especial y complejo de este derecho. En este momento se hace necesario volver a los presupuestos de que partía el capítulo primero de este trabajo para recordar que el derecho de propiedad horizontal confiere a su titular un haz de derechos indisolubles. Dada la especial naturaleza del derecho de propiedad horizontal como unidad trimembre o haz de derechos, a cada partícipe corresponde no sólo el derecho singular y exclusivo sobre su piso o local, sino también un derecho de copropiedad «sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute», junto a una posición de miembro en el colectivo organizado que adopta su alcance y significado en relación con la cuota de participación atribuida a cada piso o local en relación al total del inmueble.
En lo que respecta a las pretensiones derivadas de la condición de propietario del elemento privativo y de la condición de miembro de la organización prevista por la Ley, la legitimación individual no se ejerce en torno a un mismo derecho con pluralidad de sujetos, sino en torno a una situación jurídica cuya exigencia o modificación pertenece al partícipe al margen de la representación prevista por la Ley, en el primer caso, o precisamente frente a ésta, en el segundo. De ello se deriva que no nos hallamos ante un problema de determinar la existencia de una legitimación en el comunero para actuar en beneficio de la comunidad, sino ante una legitimación directamente derivada de la posición personal del partícipe dentro del entramado organizativo previsto por la Ley.
Pese a todo, y precisamente porque lo anterior no ha sido siempre correctamente entendido, se hacen necesarias algunas precisiones.
2.1. Legitimación individual del partícipe derivada de la condición de propietario singular de su elemento privativo
En todas y cada una de las circunstancias en las que el interés deducido en juicio es exclusivamente el daño actual o potencial al elemento privativo, la facultad para conducir el proceso corresponde al sujeto afectado en su condición de propietario exclusivo(679), sin que adquiera relevancia a tal efecto el hecho de que el daño privativo coincida con un daño en los elementos comunes por parte de un tercero(680), que derive de la inadecuada utilización de elementos comunes o de la realización de actividades prohibidas por la Ley o los estatutos dentro de cada uno de los pisos y locales(681), que el demandado sea un copropietario, la propia comunidad, o un tercero, «...porque los poderes de gestión, de representación y de disposición están limitados en este especial comunidad al ámbito de la administración y buen uso del edificio, sin interferencia en de los derechos autónomos que corresponden individualmente a cada propietario»(682).
Ciertamente, la LPH no ha contribuido a aclarar el problema de la diferenciación entre el ámbito privativo y el común. En el artículo 9 se plasman indistintamente obligaciones y deberes frente a la comunidad y deberes frente a sujetos individualizados que se hallan en una especial posición con respecto al propietario obligado a la conducta que prevé la norma. Mientras que las infracciones del deber de respeto hacia las instalaciones generales incluidas en el piso o local del propietario, del deber de conservación del propio elemento privativo a fin de no dañar a la comunidad, de la obligación de contribuir al pago de los gastos generales o del deber de diligencia en el uso del inmueble pueden dar lugar al nacimiento de la obligación de indemnizar frente a la comunidad, con la consiguiente actuación comunitaria inscrita en la actuación orgánica del artículo 12, por contra, el respeto de las instalaciones en provecho de otro propietario incluidas en su piso, el daño a otro propietario derivado del deficiente estado de conservación de su piso o local y la diligencia debida en sus relaciones con otros titulares provocan una legitimación del propietario afectado independiente de la que, además, pueda corresponder a la comunidad si la conducta dañosa es contraria a los estatutos o daña asimismo a la comunidad.
El daño privativo derivado de las relaciones de vecindad entre propietarios es asimismo privativo con independencia de que la Ley haya previsto que en el título constitutivo y en los estatutos se establezcan sus condiciones. Su contravención en lo que respecta a la articulación normativa de la zona de fricción entre derechos derivados de la propiedad privativa(683) se identifica con el concepto de inmisión como invasión no tolerada en la propiedad privativa, y no como conflicto derivado de una situación de concurrencia en un mismo derecho(684). Por ello, cuando el B.A.L.C.I. considera inmisiones las actividades incómodas, insalubres, peligrosas y también las prohibidas por el título constitutivo, a fin de conceder una acción individual de cesación a cada uno de los propietarios frente a los infractores, (artículo 45.1.°), considera adecuadamente que la cuestión de en qué medida deban tolerarse estas invasiones recíprocas entre las distintas esferas privativas en el ámbito de la propiedad horizontal es problema que debe resolverse con criterios ajenos a los que surgen de la concurrencia de derechos sobre una misma cosa(685), que es el que soluciona la estructura organizativa del grupo. En otras palabras: en la medida en que las relaciones de vecindad entre propietarios privativos queden fijadas por el título constitutivo de la propiedad, éste no es organización, sino vínculo obligacional directo entre los copropietarios.
El partícipe que actúa en defensa de las condiciones intrínsecas o extrínsecas de su elemento privativo no actúa «en beneficio de la comunidad», aún cuando esta actividad beneficie a otros partícipes, ni necesita demandar a la comunidad en la persona del Presidente, porque éste representa a todos los condueños, y en el litigio entre dos propietarios por cuestiones derivadas de las relaciones de vecindad «no son necesarios los espectadores»(686).
Por otra parte, no se plantean problemas en relación con la cosa juzgada: al no tratarse de un problema de concurrencia de derechos, sino de fricción o choque entre derechos de análoga naturaleza, no existe identidad en las causas de pedir(687) entre la acción entablada por distintos propietarios para defender su propiedad privativa, ni tampoco entre la demanda interpuesta por el propietario, en virtud de los daños infligidos a su elemento privativo derivados de la actividad prohibida, y la demanda interpuesta por el Presidente para preservar al conjunto del edificio de tal actividad.
2.2. Legitimación del propietario derivada de sus derechos de miembro de la organización comunitaria
La legitimación procesal derivada de este aspecto del derecho de propiedad horizontal se traduce en la posibilidad de accionar que corresponde a...
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