La legitimación registral en la dinámica de las adquisiciones inmobiliarias a non domino

Autor:Luis Martín-Ballesteros Hernández
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad de Zaragoza
Páginas:575-650
RESUMEN

I. La publicidad registral como cuestión previa: 1. La publicidad y el registro 2. La publicidad y la doctrina 3. La publicidad y seguridad del tráfico 4. Publicidad formal.-II. De la fe publica registral al llamado tercero y su condición: 1. El valor de la fe pública 2. La fe pública en sus aspectos positivo y negativo. 3. La Ley Hipotecaria vigente y sus aplicaciones del principio de fe pública ... (ver resumen completo)

 
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[Trabajo especialmente realizado por el concursante para la plaza de Catedrático de Universidad, en el Area de Derecho Civil, Departamento de Derecho Privado, convocada por la Universidad de Zaragoza. Resolución de 1 de febrero de 1990 (BOE de 21 de febrero de 1990)]

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I La publicidad registral como cuestión previa
1. La publicidad y el Registro

Para Beson y Roca Sastre en la historia de la publicidad 1, se pueden señalar tres fases. A la primera corresponde aquella publicidad de tipo meramente "publicitario"; de anuncio, noticia, etc. Pertenecen a este tipo de publicidad los pregones, edictos y demás formas de publicación de las transmisiones, pues público es lo que resulta notorio. A la segunda se sujetará la publicidad en vista y razón de la "protección de terceros adquirentes" o publicidad legitimadora, para esos terceros de buena fe que actúan confiando en esa situación pública que les afecta y no cabe impugnación inmediata (situaciones posesorias...). A esta finalidad son ajenas las formas publicitarias del Derecho antiguo, a pesar de que, en el aspecto de protección a los acreedores del transferente, se encuentra recogida en ciertos textos del Derecho aragonés y catalán relacionados con la acción pauliana en materia de donaciones. A la tercera y última se manifestará la publicidad de "valor constitutivo", aquí actúa a nivel de requisito esencial del acto "forma dat esse reí" que se inicia con la implantación de los sistemas regístrales. En ellos tiene especial preponderancia la inscripción en el Registro, variando en unos y otros sistemas según el papel desempeñado por aquélla en las transmisiones, desde las que le conceden valor meramente declarativo hasta los que consagran el principio de fuerza formal o probante de la inscripción 2.

Es en este tercer grupo en donde nos situamos y a la vez partimos, al afirmar que, la finalidad primaria de la publicidad registral es algo trascendente y conocido, pues mediante ella se agilizan considerablemente las transacciones inmobiliarias, se protege el tráfico de las mismas y se mar-Page 577ginan las tortuosas investigaciones que sobre la titularidad de los derechos sería, en cualquier caso, necesario realizar. Sabido es que la forma es el modo de exteriorización de la voluntad del sujeto, la publicidad atiende a aquellos particulares procedimientos con los cuales se quiere hacer "cognoscible" a los terceros la existencia de algunos hechos, de situaciones jurídicamente relevantes, o bien el contenido de negocios o de actos judiciales. En algunos casos y para algunos efectos no basta la forma, no basta que la declaración sea fácilmente congnoscible, sino que ésta debe exteriorizarse con medios determinados. Según Trabacchi, "la publicidad se diferencia de la forma en los negocios, bien por la función que ésta cumple, bien por los modos con los cuales la publicidad se realiza, bien por las consecuencias que derivan en caso de inobservancia; sin embargo, es común a ambas el carácter de carga cuya observancia se impone al que quiere servirse de las consecuencias que la ley les asigna 3.

La idea de publicidad es alcanzable a través de una serie de presupuestos previos sobre la estática y la dinámica de los derechos y muy especialmente sobre la entrada en conflicto entre la seguridad en la tenencia del derecho y la seguridad en su adquisición. La publicidad garantiza titularidades y otorga segundad a los compradores que en otra situación no obtendrían. Esta publicidad fue del todo necesaria cuando la "revolución industrial" necesitó movilizar capitales para comenzar la reforma de las viejas industrias del siglo XIX. La única manera de conseguir el capital preciso de los bancos y prestamistas que lo tenían era que éstos confiaran que su dinero estaba garantizado con el respaldo físico del inmueble, su posible venta inmediata mediante un sistema de publicidad que evitase los fraudes de titularidad. Todo ello respondió a una organización, a una oficina pública: el Registro de la Propiedad.

Los Registros, considerados en general, son archivos donde se almacenan debidamente ordenados informaciones escritas, documentos, copias, transcripciones completas o abreviadas de los documentos trasladadas a libros o a ficheros respecto de hechos o actos jurídicos de manifiesta importancia en relación con las situaciones jurídicas. No puede dudarse, opina Diez-Picazo, de que los registros públicos son, en los dos últimos siglos, la forma de publicidad preferida por los ordenamientos jurídicos; poseen la virtud de la fácil conservación a través de los medios de escritura y permiten también un fácil acceso y una fácil consulta. Su proliferación actual es evidente. Ahí está el Registro Civil, Mercantil, de la Propiedad Inmobiliaria, de Hipoteca Mobiliaria y de Prenda sin desplazamiento, de Ventas de Muebles a plazo, de la Propiedad Intelectual, de la Industrial, Page 578 amén de múltiples registros administrativos que sería prolijo enumerar 4. Será en el Registro de la Propiedad donde se centrará su actividad primordial en dar a conocer la situación jurídica real de los bienes inmuebles y ello mediante unos "apuntes" en unos libros, descripción de inmuebles, practicada por unos profesionales como lo son los Registradores de la Propiedad y en razón de un procedimiento establecido por la norma. El Registro es una institución jurídica administrativa señala Cristóbal Montes: "El Registro es una creación técnica organizada por el Estado, constituyendo parte de la estructura administrativa del mismo". Y añade más adelante: "el fin de la publicidad, con una u otra eficacia, es común a la generalidad de los registros inmobiliarios la casi universal difusión del Registro de la Propiedad inmueble se debe, en forma sustancial a que el mismo constituye un instrumento o medio técnico que matiza mejor que cualquier otro de los conocidos el principio de la publicidad en la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles" 5.

Pero el Registro no es un "medio de difusión" que como tal medio llegase a los particulares informándoles "cotidianamente" de las situaciones jurídicas inmobiliarias que en sus libros se van reflejando. Su política de "puertas abiertas", la publicidad que manifiesta no es sino la posibilidad que se otorga y facilita a las personas para conocer "in situ" la consignación de las titularidades recogidas en sus libros que podrá consultar todo aquel que se halle interesado en saber sobre un inmueble en concreto, caso de que dicho inmueble venga reflejado en los libros del Registro. Lacruz consideró que "la publicidad registral inmobiliaria en el Estado moderno constituye una actividad de naturaleza semejante a la jurisdicción voluntaria, destinada a dar a conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles mediante su descripción en libros oficiales practicada siguiendo el procedimiento legalmente establecido. Se trata no de procurar que las situaciones jurídicas inmobiliarias lleguen a conocimiento de todos, sino que todos tengan medio de conocerlas. La expresión "publicidad" no significa aquí propaganda y difusión, sino posibilidad de conocer... y añade el citado autor: "La publicidad registral es una hetero-publicación, esto es, publicación por parte de un sujeto extraño a la verificación del evento publicado; más exactamente consiste en una publicación de acontecimientos que interesan a situaciones de Derecho Privado, realizada por la Administración" 6. En cualquier caso, quien no acceda a esa consulta Page 579 lógicamente desconocerá lo allí recogido; sin embargo, ello no le excluye de estar sujeto a ese deber de abstención o de respeto que impone toda situación real que afecta erga omnes lo que significa, a contrario sensu, que todos estamos en situación de infringir y que si esto no sucede es por nuestro implícito deber de conocer la realidad de esos derechos reales origen de nuestro obligado respeto.

Por otra parte, la "corporalidad" de las cosas hacen a éstas colocarse más "a la vista", siendo su situación más estable y duradera, a la vez que sosegada. En la relación obligacional sabemos bien que el proceso es de acción y movimiento, que suele terminar con cierta rapidez con la extinción de vínculo que, tal vez poco antes, se generó entre ese acreedor y aquel deudor. La cual quiere decir que la relación...

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