Consecuencias legislativas del Auto de 17 de diciembre de 2010, de la Audiencia Provincial de Navarra. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

AutorTeresa Asunción Jiménez París
CargoProfesora Contratada Doctora de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid
Páginas2387-2425

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I Introducción

Una vez1 que se produjo en España el pinchazo de la burbuja inmobiliaria (imposibilidad de los deudores de hacer frente a los créditos contraídos, contracción del crédito y bajada del precio de la vivienda), las viviendas que hace tres años valían 100 han pasado a valer 70 u 80. Su precio se devalúa constantemente como consecuencia del hundimiento de la demanda. Ello afecta gravemente a las hipotecas, ya que en muchas ocasiones el importe del crédito garantizado por la hipoteca y que se utilizó para la compra del inmueble, ha pasado a ser superior al valor de la misma, es decir, su precio actual de mercado. De donde resulta que, en caso de no poder hacer frente el deudor al pago de las cuotas

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del préstamo, fundamentalmente como consecuencia de situaciones de desempleo, este se encontrará en la imposibilidad de vender el inmueble, y en caso de ejecución de la hipoteca, la venta en subasta pública no bastará para satisfacer totalmente la parte del crédito hipotecario todavía pendiente de devolución 2. Es más, en la mayoría de los casos la subasta queda desierta 3, con el resultado final de que el acreedor se adjudicaba la finca por la mitad del valor de tasación (art. 671 LEC), según la interpretación mayoritaria en los Tribunales, perdiendo el deudor la vivienda, y siguiendo respondiendo de la diferencia entre el importe de la adjudicación y una deuda que para entonces se habrá incrementado significativamente por la acumulación de intereses de demora (extraordinariamente elevados, en muchas ocasiones por encima del 20 por 100) 4 y de las también elevadas costas de la ejecución (art. 671 LEC, en relación con el art. 579 del mismo cuerpo legal, 105 LH y 1911 CC).

La problemática expuesta dio lugar a un intenso debate doctrinal (vid., la bibliografía que citamos más adelante en el Epígrafe V) y en los Tribunales, sobre la interpretación de los artículos 579 y 671 LEC. En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2.ª, de 17 de diciembre de 2010 (AC 2011/1) y el Auto de 16 de marzo de 2011, de la misma Audiencia y Sección (JUR 2011/113669), iniciaron una novedosa línea jurisprudencial seguida por el Auto de

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16 de septiembre de 2011 de la Audiencia Provincial de Girona (Sección 2.ª) (AC 2011/2172); Auto de 10 de enero de 2012 del Juzgado de Instrucción, número 3 de Torrejón de Ardoz (JUR 2012/59745); Auto de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 3.ª, de 1 de febrero de 2012, y Auto de 27 de febrero de 2012 del Juzgado de 1.ª Instancia, número 8 de Valladolid (JUR 2012/94253), en el sentido de que la adjudicación del inmueble hipotecado al acreedor salde la deuda hipotecaria, si el valor de aquel según la tasación inicial, causalmente tenido en cuenta para la concesión del crédito, es superior al importe actual de la deuda hipotecaria. Igualmente, fue planteada una cuestión de inconstitucionalidad en relación con los artículos 579, 695 y 698 de la LEC (Auto del Juzgado de Primera Instancia, número 2 de Sabadell, de 30 de septiembre de 2010), por posible vulneración de los artículos 9.3, 24 y 47 de la CE, que si bien fue inadmitida por el Pleno del TC (Auto núm. 113/2011, de 19 de julio, RTC 2011/113), dio lugar a un voto particular del Magistrado Eugeni gay montalVo.

Estas Resoluciones, así como el debate doctrinal suscitado, han dado lugar a una intervención triple del legislador. Por un lado, como analizaremos en el primer epígrafe, se ha modificado el procedimiento de ejecución hipotecaria (arts. 579 y 671 LEC, fundamentalmente) así como se ha aumentado la cuantía del salario inembargable cuando la ejecución debe proseguir como ejecución ordinaria sobre otros bienes del deudor, distintos del inmueble hipotecado subastado (art. 579 en relación con el art. 105 LH y 1911 CC). En segundo lugar, si bien con un ámbito de aplicación extraordinariamente reducido, se ha dictado el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que con un carácter retroactivo, como veremos, permite a ciertos deudores hipotecarios, moderar los intereses moratorios y reestructurar su deuda en términos asumibles para los mismos. Tanto esta nueva norma como las modificaciones de la LEC a que hemos hecho antes alusión, dejan a salvo el artículo 105 LH (salvo en la tercera medida prevista en el Código de Buenas Practicas regulado en el Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, que prevé la posibilidad de la dación en pago extintiva de la totalidad de la deuda hipotecaria, sea cual sea el valor de mercado actual del inmueble y el importe de la deuda hipotecaria pendiente). Dicho artículo 105 LH señala que la garantía hipotecaria no altera la responsabilidad patrimonial universal del deudor, siendo este precepto precisamente el objeto del debate doctrinal y jurisprudencial, pues sus consecuencias, como ya expusimos en trabajos anteriores, se han dejado particularmente sentir con la expansión y posterior pinchazo de la burbuja inmobiliaria. De modo que, según una interpretación exclusivamente literal de lo dispuesto por el legislador, los problemas planteados por dicho precepto subsisten (seguirá siendo posible perseguir otros bienes del deudor si la ejecución hipotecaria no basta para satisfacer el crédito), aunque, desde luego, algo mitigados, según se deducirá de lo expuesto en el epígrafe II, para los deudores hipotecarios no incluidos en el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 6/2012.

En un tercer plano, y pensando en las hipotecas futuras, el legislador ha dado ciertas disposiciones tendentes a incrementar la transparencia y prudencia en la contratación, así como la información del consumidor. Así se deduciría del artículo 29 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible 5,

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desarrollado por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que se dicta también de conformidad

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con el artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Inter-vención de las Entidades de Crédito 6. Lo que mostraría que la preocupación por la información que debe darse al usuario no es novedosa, sino que ya estaba presente en el ordenamiento jurídico. También las Comunidades Autónomas han

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iniciado una labor legislativa en esta dirección, destacando la Ley 1/2012, de 26 de marzo, para la Protección de los Derechos de los Consumidores Mediante el Fomento de la Transparencia en la Contratación Hipotecaria en la Comunidad de Madrid (BOCM, de 2 de abril de 2012).

Al panorama legislativo anterior hay que añadir la existencia de una Propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, y para cuya transposición, en opinión de los expertos, no serán necesarias grandes modificaciones en el Derecho español 7,

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así como la publicación del Real Decreto-ley 5/2012, de 5 de marzo, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, mediación que podrá aplicarse en caso de imposibilidad por el deudor de hacer frente a las cuotas del préstamo hipotecario.

En el presente trabajo nos proponemos analizar prioritariamente el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, dejando para ulteriores estudios una valoración más detallada del nuevo marco normativo, así como de las posibles vías que el ordenamiento jurídico vigente deja abiertas al deudor hipotecario, para la defensa de su posición.

II Situación del deudor hipotecario en las ejecuciones hipotecarias tras el real decreto-ley 8/2011 y la ley 37/2011, de medidas de agilización procesal

Como ya indicamos, estas normas constituyen un primer tipo de medidas adoptadas por el legislador como respuesta a la problemática planteada.

En la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 8/2011, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, el Gobierno señalaba: «Por otra parte, la situación específica del mercado inmobiliario en España plantea situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago...

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