El leasing inmobiliario en Uruguay y su trascendencia registral (Ley 16072 de 9-10-1989)
| Autor | Susana Cambiasso - Alvaro Garbarino Saravia |
| Cargo | Escribanos de Montevideo |
| Páginas | 255-290 |
La doctrina -en general- se manifiesta acorde en mantener el término leasing para designar el contrato que regula la Ley uruguaya 16072 de 9-10-1989.Page 255
Leasing es una expresión anglosajona que proviene del verbo to lease, traduciéndose por alquilar o arrendar, significado que no se ajusta a su naturaleza.
Si bien el término leasing ha sido aceptado en el tráfico internacional, se imponía encontrar una adecuada denominación en nuestro idioma, si partimos del supuesto que nombrar es definir 1. Los países europeos acometieron esa tarea con mayor o menor fortuna: en Francia, credit-bail, equipement-bail y location-amortissent; en Bélgica, location-financement; en Portugal, locaçao financiera; en Italia, locazione-finanziaria, y en España, arrendamiento-financiero.
El Poder Ejecutivo uruguayo 2 en el proyecto que envió al Senado, utilizó la denominación de leasing. La Comisión del Senado 3 que estudió el proyecto estimó impropia la utilización de un vocablo que no está incluido en nuestro idioma. Procurando su mejor uso y defensa propuso la denominación de "crédito de uso".
En cuanto al aditamento de "financiero" la Comisión estimó que era habitual esa calificación ya que la modalidad contractual que reviste es una alternativa de financiación para los empresarios usuarios.
El dador es una entidad financiera que coloca un capital, generalmente tomado al público en el mercado, y el tomador obtiene el uso y goce de la cosa. Una de las partes brinda financiación y la otra recurre a ella a los efectos de obtener el uso y goce de un bien y las opciones unilaterales que le brinda el contrato al finalizar el plazo inicial.
En definitiva nuestro legislador recurrió a la expresión "crédito de uso", que tiene la ventaja de haber omitido toda referencia al arrendamiento, haciéndolo en cambio al uso que se cede y al carácter creditorio del contrato. Si embago omite referirse a la opción de compra, elemento fundamental de esta figura.
El artículo 1.º de la Ley 16072 lo define como un contrato de crédito 4, en virtud del cual la institución acreditante coloca un dinero para aplicar los fondos a la adquisición de un bien, por parte del tomador. EsPage 256 una colocación crediticia y en el plazo pactado consigue el repago. Por eso la acreditante se libera de todos los riesgos, destrucción o deterioro del bien y los traslada al usuario (art. 25). La acreditante sólo conserva el dominio como garantía. De ahí que se acuerdan dos precios en el contrato de crédito de uso. Uno que financia propiamente la utilización y el otro (residual) para el caso de que el usuario ejercite la opción de compra.
Señala Olivera 5: "El leasing constituye una modalidad contractual atípica, caracterizada por financiar al usuario la utilización del bien por todo el plazo contractual y otorga a la finalización del mismo, la opción real de adquirirlo por un precio que se ajuste al valor de mercado esperado en dicho momento". Distinguir estos dos aspectos: la transferencia de la utilización y la promesa de vender el bien si el usuario lo acepta, es lo que diferencia este contrato de la venta con reserva de dominio (Hirepurchase, venta location o locazione vendita).
Señala Lavalle-Cobo-Pinto que es un contrato que se cumple en dos etapas; una de tracto sucesivo en la que se cumple la transferencia del uso y goce y el pago de los cánones; la otra diferida, si el usuario hace uso de la prórroga. La opción de compra al final del contrato configura una promesa de venta. Corrobora esta posición el hecho que la acreditante siga siendo titular del bien hasta que se produzca la traslación de dominio voluntaria o forzadamente.
Según la operativa financiera o las cosas que integran el objeto, pueden darse distintos tipos de leasing. A vuelapluma seleccionamos las siguientes modalidades más conocidas:
1. "Leasing" operativo. El dador da el uso y goce de un equipo profesional, de rápida obsolescencia, durante un tiempo determinado, y en contraprestación, recibe un canon que se paga en forma periódica, reservándose al usuario, la facultad de terminar unilateralmente el contrato con un preaviso al dador cuando las condiciones no le sean satisfactorias. Es un contrato de corto plazo y puede contener la opción de compra. Esta modalidad estaba incluida en el proyecto del Poder Ejecutivo, antecedente de la Ley 16072. La Comisión del Senado que analizó el proyecto, estimó que no se justificaba la inclusión de esa modalidad y la eliminó, pues entendió que la misma se halla reglada por las normas codificadas vigentes.Page 257
No creemos que sea así. Si bien el leasing operativo puede funcionar como un contrato innominado, excluirlo de la Ley 16072 significa dejarlo sin garantías que la misma estipula, como el derecho real, por ejemplo. En nuestro sistema los derechos reales sólo pueden establecerse por Ley, quedan fuera de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, si en un leasing operativo se pactara la opción de compra, ésta no tendría trascendencia real. Esta modalidad se aplica a los bienes muebles.
2. "Lease back" o "leasing"de retro. El futuro usuario vende cosas muebles o inmuebles que integran su activo fijo a una institución financiera y celebra con ésta un contrato de leasing sobre los mismos bienes. El fin es movilizar el activo fijo en beneficio de la empresa usuaria.
3. "Leasing"financiero o "fmance lease". Es una operación financiera a plazo, mediante la cual una institución, por lo general financiera, se obliga a adquirir la propiedad de un bien de equipo (mueble) o un inmueble, cuyo proveedor o características respondan a las indicadas por el usuario y conceder a éste la utilización del mismo a cambio de una remuneración periódica que corresponda a su utilización, con una opción de compra al final del período por un valor residual estipulado, a favor del usuario. Según los casos: el usuario puede elegir el bien para su adquisición; otras veces el dador lo adquiere según especificaciones del usuario.
De las dos últimas modalidades citadas -señala Azpeitia 6- se deriva el leasing inmobiliario. De éste hay a su vez dos especies: el leasing empresarial, si el usuario es una empresa comercial o industrial; y el leasing habitacional, cuando el usuario destina el bien a vivienda.
La naturaleza jurídica de este contrato es altamente controvertida por la doctrina.
Esquematizaremos las diferentes líneas de opinión, basadas preferentemente en el análisis del contenido, de la estructura; en suma, de los elementos del contrato 7.
Un sector de la doctrina coloca al leasing dentro de algunos de losPage 258 moldes jurídicos contemplados por el derecho positivo. Sólo ciertos elementos serían extraños a determinado tipo legal, en el cual encontraría básicamente su regulación. Se recurre así al arrendamiento, a la compraventa, e incluso al mutuo.
Otros autores ven en esta figura la reunión de elementos ya regulados en sede de los diferentes contratos típicos; por tanto, sostienen que el leasing es un contrato complejo o mixto.
Finalmente, otros consideran que estamos ante un contrato estrictamente atípico, no disciplinado por la Ley, e imposible de asimilar a alguno de los tipos legales 8.
Esta discusión doctrinaria ha perdido actualmente para nosotros su trascendencia inicial, porque su interés se encuentra en la inexistencia de disciplina legal del contrato y, por tanto, en la búsqueda de su regulación. En la Ley 16072 se regula y denomina este contrato, configurando, pues, un nuevo tipo contractual, tomando en cuenta su función y estructura. Nuestro derecho positivo define al contrato de crédito de uso (leasing), en atención a su función económico-social o causa, elemento tipificador del contrato (art. 1.º Ley 16072).
El informe que la Comisión de Hacienda del Senado presenta a dicho órgano dice: "En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato que se legisla entendemos no corresponde abundar en un tema de alta especialidad. Seguramente en el análisis a posteriori que se realizará por los especialistas jurídicos se ha de profundizar en el punto".
Sin perjuicio de ello, el tema de la naturaleza jurídica del llamado leasing tiene actualmente, frente a la inexistencia de disposiciones legales como la proyectada -y, por consiguiente, de las normas que le son aplicables- gran trascendencia, y es notoriamente intrincado. Baste mencionar, sin abundar en el tema, que se le ha pretendido asimilar doctrinariamente entre otros institutos con la compraventa, la compraventa a plazos, el arrendamiento, el mandato, el...
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