Leasing inmobiliario y su inscripción registral

AutorManuel Amorós Guardiola
Páginas863-926
I El "leasing" en general

a) En los últimos tiempos se han desarrollado en España, al parecer en evolución creciente, las operaciones de leasing o arrendamiento financiero; en un primer momento proyectadas sobre bienes de equipo capital productivo de carácter mobiliario (maquinaria, automóviles, aeronaves, ordenadores, etc.), después se han extendido al campo de los bienes inmuebles.

En términos muy generales, las operaciones de leasing funcionan según el siguiente esquema: Quien necesita un bien contrata con una entidad financiera, para que ésta lo adquiera del fabricante con el fin de cederle su uso por tiempo determinado mediante el pago de un ca- Page 863 non, concediéndose al usuario un derecho de opción de compra para que pueda adquirir la propiedad de ese bien al término del arrendamiento 1.

Cabanillas ha señalado, dentro de la mecánica del leasing financiero, los tres sujetos que intervienen en el mismo, cuyas relaciones se estructuran de la siguiente manera: a) El usuario se pone en contacto con un suministrador de determinados bienes. De esta manera conoce perfectamente sus características y condiciones, b) Posteriormente, el usuario se dirige a una sociedad de leasing para que adquiera los bienes que desea y se los ceda durante un determinado período de tiempo, a cambio de una contraprestación dinerada, c) La sociedad de leasing examina la propuesta del usuario, cuya aceptación determina la celebración del contrato de leasing o arrendamiento financiero, d) La sociedad de leasing, de acuerdo con las instrucciones del usuario, adquiere los bienes designados por éste, e) El contrato celebrado por la sociedad de leasing y el usuario (el leasing o arrendamiento financiero) está sujeto a un plazo de duración irrevocable, a cuyo vencimiento el usuario dispone de una triple opción: 1. La devolución de los bienes cedidos a la sociedad de leasing. 2. La renovación del contrato de leasing financiero. 3. La adquisición de la propiedad de los bienes 2.

De acuerdo con este esquema funcional, se dice que el leasing es una moderna fórmula de financiación que permite al empresario y profesional utilizar los bienes de capital productivos necesarios mediante el pago de un alquiler con la posibilidad de adquirir su propiedad por un precio establecido de antemano 3. Y que el leasing o arrendamiento financiero es una fórmula de financiación que viene utilizándose en prácticamente todos los países de economía occidental, y consiste esencialmente en la adquisición por parte de la sociedad arrendadora financiera de aquellos equipos o bienes de capital productivo elegidos por el presunto arrendatario financiero para que le sean arrendados por un período fijo, en el que, al final, tiene la opción de adquirirlo por un precio preestablecido, prorrogar el mismo, cambiarlo por otro más idóneo o devolverlo 4. Page 864

Recogiendo el aspecto contractual y la estructura compleja de este tipo de operaciones, se considera al leasing como un contrato por el que una de las partes -empresa de leasing- se obliga a adquirir de un tercero determinados bienes que la otra parte ha elegido previamente, contra el pago de un precio mutuamente convenido, para su uso y disfrute durante cierto tiempo, que generalmente coincide con la vida económica y fiscal del bien, y durante el cual el contrato es irrevocable, siendo todos los gastos y riesgos por cuenta del usuario, quien, al finalizar dicho período, podrá optar por la devolución de los bienes, concertar un nuevo contrato o adquirir los bienes por un valor residual preestablecido 5.

b) Como su propio nombre indica, el leasing es una técnica de origen anglosajón, nacida en los Estados Unidos de América. Los autores señalan como punto de partida de esta actividad el año 1952, en que se fundó en San Francisco de California la United States Leasing Corporation". Esta sociedad, que tenía inicialmente un capital de 20.000 dólares, al cabo de dos años financió bienes de equipo por valor de tres millones de dólares 6. Las operaciones de leasing tuvieron un sorprendente desarrollo en aquel país. En 1955 el valor de los bienes de equipo financiados en régimen de leasing financiero era de 100 millones de dólares. En 1967 dicho valor ascendía a 1.350 millones. Tan espectacular crecimiento obedecía a un conjunto de realidades económicas que estaban presentes en el mercado norteamericano y que no vamos a analizar aquí: La estabilización económica, el aumento de la competencia, el aumento de los costes del capital, el régimen fiscal favorable, la necesaria renovación de los bienes de equipo por consecuencia de la evolución Page 865 tecnológica, el carácter limitado del mercado de capitales a medio plazo, etcétera 7. Lo cierto es que el éxito del leasing en Norteamérica impulsó su traspaso a Gran Bretaña y después a los demás países del Mercado Común 8.

c) Cuando hablamos del leasing en general nos estamos refiriendo al denominado leasing financiero. Como es sabido, la palabra leasing tiene un contenido complejo y su aplicación práctica en los distintos países ha dado lugar a diferentes manifestaciones 9. De las diversas modalidades de leasing que recogen los autores, la clasificación más importante es aquella que distingue entre leasing operativo (operating leasing) y leasing financiero (f¡nance leasing). El llamado leasing operativo constituye la forma primitiva de la que han derivado las demás y ha servido principalmente como medio para la colocación de sus productos por parte de los propios fabricantes o distribuidores. Se trata de un contrato de alquiler, por un período determinado de tiempo y generalmente de corta duración, de bienes normalmente de tipo standard, contra el pago de unos cánones de arrendamiento que comprenden tanto la financiación de la puesta a disposición del equipo como de los gastos de entretenimiento y reparación, siendo revocable por el arrendatario en Page 866 cualquier momento y soportando éste los riesgos técnicos de la operación. El leasing operativo tiene así grandes semejanzas con el arrendamiento tradicional.

Mientras que el leasing financiero, como ya hemos visto, tiene una finalidad de financiación, se traduce en un contrato concluido a medio o largo plazo, no es susceptible de denuncia o revocación por el arrendatario, recae sobre bienes de equipo integrados en el círculo de producción del usuario (muebles o inmuebles) y éste dispone al final del mismo de aquella triple opción a que ya nos hemos referido: devolución de bienes, renovación del contrato o adquisición de los bienes mediante el ejercicio de la opción de compra. Es el prototipo de los contratos de leasing, el que más se ha extendido en Europa y el que se está desarrollando en la práctica de nuestro país 10. Sobre él se proyectan las reflexiones de esta ponencia.

d) La generalidad de los autores que han estudiado la figura del leasing coincide en afirmar el aspecto financiero o la finalidad de financiación que caracteriza a esta clase de operaciones. Ya en 1970 De la Cuesta recogía el carácter del leasing como operación de crédito, como instrumento de financiación de la disponibilidad de los bienes, y subrayaba acertadamente el hecho de que la doctrina había insistido sobre ese aspecto financiero, pero no había extraído las consecuencias jurídicas derivadas de esa calificación económica 11. Luego volveremos sobre este tema al examinar la naturaleza jurídica de este contrato.

Igualmente Menéndez e Iglesias afirmaban que el leasing es un contrato de cesión de bienes con finalidad de financiación; que la idea de financiación es un factor determinante de la naturaleza jurídica del negocio; y que, como medio de financiamiento, el leasing pretende dar respuesta a las crecientes demandas de capital en la industria y el co- Page 867 mercio, y de modo particular cumple esta función respecto de la pequeña y mediana empresa, que no tienen frecuentemente fácil acceso a la financiación mediante colocación de títulos en el mercado 12.

Para Vidal, el leasing es una. nueva técnica de financiación que representa en la actualidad un medio de desarrollo económico indudable de cara a la pequeña y mediana empresa, y resuelve definitivamente graves problemas empresariales, como son los de financiación de las inversiones productivas en períodos de restricciones crediticias. Mediante el contrato de leasing se persiguen objetivos financieros a través de un arrendamiento. Su finalidad es prestar un servicio esencialmente finan-. ciero: la adquisición de un material para que éste sea utilizado por el arrendatario 13.

Partiendo de esa previa realidad económica y financiera que subyace a la estructura jurídica de esta compleja figura, y recogiendo alguna opinión extranjera, De la Viña señalaba que el leasing, al igual que el jactoring, se integra en la gama de procedimientos económicos inventados en los Estados Unidos de América, en los que, por una ingeniosa combinación de instituciones clásicas, se ofrecen a. las empresas nuevas formas de actuación. Recordaba este autor que los fenómenos económicos anteceden siempre a la labor del jurista. Uno de estos fenómenos, cuyo trasplante de la Economía al Derecho se hace necesario, nos lo ofrece el leasing 14. Semejantes opiniones son, evidentemente, ciertas. No podemos desconocer el fundamento económico del leasing ni su consideración como técnica de financiación. Es verdad también que esa Page 868 realidad económica debe ser recogida por el Derecho para que produzca consecuencias jurídicas. Pero la cristalización jurídica de esos intereses económicos y financieros exige su previa valoración según criterios de justicia, su inserción en el ordenamiento jurídico de cada país y la regulación adecuada de esta figura, tanto en su existencia y validez como en sus requisitos y efectos. Se trata de...

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