«La hipoteca multidivisa y el deber de información»
| Autor | Goñi Rodríguez De Almeida, María |
| Cargo | Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria |
| Páginas | 2235-2250 |
2234 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 768, págs. 2234 a 2249
1.3. Derechos reales
La hipoteca multidivisa y el deber
de información
Multicurrency mortgage and the duty
of information
por
MARÍA GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA
Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria
RESUMEN: La hipoteca con cláusula multidivisa, o multidivisa, ha vuelto a
ser objeto de dos sentencias, una del Tribunal Supremo que recoge la doctrina
de la segunda, del Tribunal de Justicia Europeo, en relación a los mecanismos de
transparencia y deberes de información que deben aplicarse sobre ella, al ser un
préstamo de difícil comprensión, para el deudor consumidor común, que puede
no alcanzar a comprender debidamente los riesgos que las mismas suponen.
Analizamos en este trabajo las peculiaridades y riesgos de dicha hipoteca
y la interpretación jurisprudencial acerca de la naturaleza de esta cláusula con
el fin de determinar el alcance en la misma del control de transparencia y los
deberes de información sobre ella; abordando igualmente cuál es a nuestro juicio
el contenido y naturaleza de este deber de información.
ABSTRACT: The multicurrency mortgage, has returned to be object of two judg-
ments, one of the Tribunal Supremo that gathers the doctrine of the second one, of the
European Court of Justice, in relation to the mechanisms of transparency and duties
of information that must be applied on her, because this mortgage loan is difficult to
understand for a common consumer —debtor—, who cannot manage to understand
due the risks that the same ones suppose. We analyze in this paper the peculiarities
and risks of the above mentioned mortgage and the juriprudential interpretation
brings over of the nature of this clause in order to determine the scope in the same
ones of the control of transparency and the duties of information on her; approaching
equally which is to our judgment the content and nature of this duty of information.
PALABRAS CLAVE: Hipoteca multidivisa. Deber de información pre contrac-
tual. Préstamo hipotecario. Cláusulas abusivas.
KEY WORDS: Multicurrency mortgage. Pre contract duty of information. Mort-
gage loan. Unfair terms.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO.—II. LA HIPOTECA MULTIDIVISA: 1. CON-
CEPTO Y RIESGOS. 2. NATURALEZA JURÍDICA.—III. LOS DEBERES DE INFORMACIÓN Y
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 768, págs. 2234 a 2249 2235
La hipoteca multidivisa y el deber de información
TRANSPARENCIA: 1. CONCEPTO Y CONTENIDO DEL DEBER DE INFORMACIÓN. 2. NATURALE-
ZA.—IV. CONCLUSIONES.—V. RESOLUCIONES CITADAS.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. PLANTEAMIENTO
Las recientes sentencias del 15 de noviembre de 2017 del Tribunal Supremo y
de 20 de septiembre de 2017 del Tribunal de Justicia Europeo han vuelto a poner
sobre la mesa el problema de las denominadas hipotecas multidivisa y su nulidad
por falta de transparencia, discutiéndose la naturaleza jurídica de dicha cláusula
multidivisa: si es parte de un elemento esencial, o no, del contrato, sobre el que
podría exigirse, en consecuencia, el control de transparencia o el de abusividad.
Ambas sentencias coinciden, como luego veremos, en entender que la cláusula
multidivisa sí es parte del objeto principal del contrato de préstamo hipotecario,
afirmando «dado que esta cláusula regula una prestación esencial que caracteriza
dicho contrato. Por consiguiente, esta cláusula no puede considerarse abusiva,
siempre que esté redactada de forma clara y comprensible» (STJUE de 20 de
septiembre de 2017). No cabría entonces un control de abusividad, pero sí estaría
sometida a un control de transparencia, que se hace extensivo.
Estas sentencias hacen que nos paremos a reflexionar sobre qué son las
hipotecas multidivisa, y qué control de transparencia debe ejercitarse sobre las
mismas y correlativamente, si las entidades prestamistas han cumplido con su
debido deber de información o no al prestatario, pues si no ha sido así, podrán
declararse nulas por falta de transparencia.
Relacionaremos por tanto estos dos conceptos: deberes de información y
control de transparencia e hipoteca con cláusula multidivisa.
No hay que olvidar en este examen que las hipotecas multidivisa han sido
frecuentemente contratadas por los deudores españoles, sobre todo en yenes
japoneses, cuando parecían que las mismas suponían un importante ahorro en
el pago de intereses remuneratorios, al resultar depreciada la divisa extranjera
con respecto al euro nacional del prestatario, de forma que el tipo de cambio
aplicable al pago de las cuotas e intereses, favorecía al nacional.
No es un tema nuevo, pero sí, interesante por su utilización práctica, que
conviene revisar a la luz de las dos últimas sentencias citadas.
II. HIPOTECA MULTIDIVISA
1. CONCEPTO Y RIESGOS
La hipoteca multidivisa, o mejor dicho en divisa extranjera, es aquella que
garantiza un préstamo, mutuo, cuyo principal queda determinado en moneda
extranjera, distinta de la propia del deudor hipotecario, y el deudor debe de-
volver ese préstamo en cuotas en su divisa nacional o local. En este sentido, la
STS de 30 de junio de 2015 afirma que la hipoteca multidivisa es «un préstamo
con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se
referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una
divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de
referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés
aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser
el Libor»1.
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