El Justo título para usucapir
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Doctora en Derecho Profesora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 492-498 |
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La usucapión ordinaria requiere más requisitos que la extraordinaria, pues, si bien para la extraordinaria se puede llegar a adquirir el dominio por la posesión continuada durante el tiempo establecido en el código, para adquirir mediante usucapión ordinaria se exige, además, «justo título» y buena fe, tal y como establece el artículo 1.940 del Código Civil. Es decir, que el usucapiente esté poseyendo la cosa con la creencia de que quien le transmitió la propiedad de la misma era el verdadero propietario, y que, además, la haya adquirido a través de un verdadero título válido que sea capaz de producir tal transmisión dominical.
La exigencia de estos requisitos «especiales» hace que la usucapión ordinaria tenga unos plazos más breves que la extraordinaria, pues el usucapiente es un poseedor más cualificado que el de extraordinaria. En concreto, la usucapión ordinaria de bienes muebles tiene un plazo de tres años frente a la extraordinaria de seis, y la ordinaria de inmuebles tiene un plazo de diez o veinte años frente a los treinta de la extraordinaria.
Todo ello hace situar el justo título para usucapir únicamente en la usucapión ordinaria, pues sólo ésta exige al usucapiente haber adquirido a través de un título que, en teoría, habría sido capaz de transmitir el dominio, sino hubiera resultado, como luego veremos, ineficaz.
Además, dentro de la usucapión ordinaria, el requisito del justo título se va a exigir sólo cuando se trate de usucapión inmobiliaria, de inmuebles, tal y como recoge el artículo 1.955 del Código Civil, que al establecer los requisitos de la usucapión ordinaria mobiliaria, afirma que el «dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años de buena fe». Y esto es así, pues, como dice el artículo 464 del Código Civil, la posesión de los bienes muebles de buena fe equivale a título. En consecuencia, si ya hay posesión de un bien mueble (tiene que existir si es usucapión), y además, buena fe (el otro requisito necesario para la ordinaria), no se necesitará justo título, pues éste se presume que existe al haber posesión y buena fe, conforme el artículo 464 del Código Civil.
Obviamente, esto concuerda con la interpretación romanista del artículo 464 del Código Civil, que considera que ese «equivale a título» se refiere a título válido para usucapir, pero no casa con la tesis germanista que entiende que «equivale a título» significa título de dominio, produciéndose entonces una adquisición a non domino, directamente.
En definitiva, la exigencia del requisito del justo título hay que situarla en la usucapión ordinaria de bienes inmuebles, y sólo en ella.
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¿Qué es el justo título?, ¿qué significa título en la usucapión? Según LACRUZ BERDEJO 1, es «el acto que justifica la posesión en concepto de dueño, el que determinó la adquisición de ésta», que, como añade CASTÁN TOBEÑAS, además de servir de causa de la posesión, lo es de la consecuente adquisición de la propiedad. Por lo tanto, podemos decir que es aquel acto o contrato que origina la posesión en concepto de dueño del usucapiente, que debería coincidir con el de la adquisición del derecho.
La STS de 30 de marzo de 1943 lo define como «aquél que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión de dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer, porque para subsanar esta clase de defectos es precisamente para lo que las leyes han establecido la prescripción».
El carácter originario o derivativo del título para la usucapión es una cuestión controvertida; mientras para LACRUZ es siempre derivativo, aunque cause una adquisición originaria, para DÍEZ PICAZO 2, al coincidir el título de la usucapión con el que debería haber sido el acto adquisitivo del derecho, el título -al igual que las adquisiciones- puede ser originario o derivativo, entendiendo que, entonces, por ejemplo, la ocupación serviría como título de usucapión cuando, de buena fe, se consideran abandonadas las cosas y se empiezan a poseer (efectiva derelicto). No comparto esta idea de DÍEZ PICAZO, y me parece más acertado sostener que el justo título para usucapir es el acto o contrato de carácter derivativo que transmite el dominio o el derecho real en cuestión, similar al título -contrato traslativo de dominio- que origina la adquisición de los derechos reales a través del sistema de título y modo.
No obstante, para LACRUZ BERDEJO, el título para usucapir es distinto de este último en otro aspecto. En éste, el título es parte esencial del binomio título + tradición que produce la transmsión del dominio o derecho real, y se refiere a los contratos (traslativos de dominio o derechos reales) seguidos de la entrega o tradición que producen la transmisión definitiva del derecho real. Sin embargo, el título de la usucapión engloba o comprende él sólo ambos conceptos -contrato y entrega- pues, como dice LACRUZ, «él mismo es el propio acto trasmitivo en su conjunto, que causa y legitima la adquisición del adquirente» 3. Pero, no podemos olvidar que el título, en la usucapión, no siempre es un contrato, vgr. puede ser una adquisición mortis causa testamentaria o no, y que, además, por sí mismo, no produce la adquisición del derecho real, necesita de la posesión continuada y de la buena fe.
En efecto, hay que comentar la estrecha relación que existe entre el justo título y la buena fe necesarias para la usucapión ordinaria. El justo título es un elemento o requisito objetivo -un hecho o un acto externo-, mientras que la buena fe lo es subjetivo, pues consiste en la creencia de que quien transmitió la cosa era su propietario. Sin embargo, ambas están conectadas y son elementos concurrentes, pues la buena fe se refiere al título, y el título necesita de la buena fe para desplegar su eficacia jurídica plena, pues como dice DÍEZPage 494 PICAZO 4, sin ella no se consigue la posesión exigida para la usucapión, y es más,«el efecto jurídico último a que se tiende (la adquisición de la propiedad o de otro derecho real) no se produce ni aun conjugándose estos requisitos, sino cuando además haya transcurrido un determinado periodo de tiempo».
Una vez definido el justo título, nos planteamos ahora cuáles deben ser sus caracteres; éstos se concretan en los siguientes: justo, en sentido estricto, verdadero, válido y probado. Caracteres que examinamos a continuación.
El artículo 1.952 del Código Civil dice que «entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate»; es decir, justo título para usucapir, en sentido estricto, es aquel que por sí mismo es capaz de producir la transmisión dominical, o del derecho real que se esté usucapiendo.
En consecuencia, son aquellos con eficacia traslativa y sólo éstos. Como dicen las STS de 30 de marzo de 1943, 7 de febrero de 1985, 16 de abril de 1990, 25 de febrero de 1991 y...
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