Justificación de las garantías necesarias en la edificación

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas337-353

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12.1. Objeto de las garantías

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación vino a llenar un vacío existente en la normativa urbanística. La sociedad cada día demanda mayor seguridad y calidad en las construcciones, versen estas sobre medidas de protección contra incendios, contra el ruido, la adopción de zonas de accesibilidad para personas con movilidad reducida, etc. Como destaca SAN SEGUNDO MANUEL respecto a dicha Ley: "la propia Exposición de Motivos de la misma justifica la necesidad de una ley que regulase la edificación al decir que el sector de la edificación es uno de los principales sectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales que entraña el patrimonio arquitectónico; sin embargo, carece de una regulación acorde a su importancia. .... La Ley de Ordenación de la Edificación rige en toda España, así resulta de

la Disposición Final Primera , según la cual se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado, de conformidad con el art. 149 de la Constitución763".

En términos semejantes, se expresa claramente DÍEZ-PICAZO al señalar que "dicha Ley no deroga la regulación del arrendamiento de obra en el Código civil, sino que es aplicable el proceso de edificación, derogando lo que en ella esté en contradicción. Por tanto, el contrato de obra que tenga por objeto la construcción de un edificio también se regulará por el Código civil como supletorio (art. 4.3.)764".

Rotundamente afirmamos que en el sector de la edificación debe primar el interés general. En esta dirección apuntan las instrucciones de la Directiva comunitaria 85/384 cuando declara que "la creación arquitectónica, la calidad de las construcciones, su inserción armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como del patrimonio colectivo y privado, revisten un interés público".

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El objetivo de la Ley 38/1999, entre otros, era el de regular el proceso de la edificación, actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en la misma, fijando sus obligaciones, para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, con sujeción a los requisitos básicos que deben reunir los edificios. Por eso la Exposición de Motivos de la repetida Ley dejó claro que "la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución". Esto es, el usuario para el legislador debe estar protegido tanto por unas edificaciones técnicamente bien realizadas y por un seguro de daños o caución para imprevistos sobrevenidos. Estos daños estructurales en la edificación, la ley los contempla al decir que debe buscarse la "seguridad estructural de tal forma que no se produzca en el edificio o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio"765.

Es prioritario discernir que la Ley de Ordenación de la Edificación no habla del establecimiento de un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero distinto del asegurado, sino que exige la contratación de un seguro de daños, que desde luego no requiere necesariamente la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Esta es la razón por la que el art. 19 de la citada Ley, se refiere no solo a un seguro de "caución" al cual se obliga el asegurado para el supuesto de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar por los daños sufridos, sino que el citado artículo habla de seguro de "daños" en el que el riesgo realmente cubierto es el de la pérdida patrimonial propia del asegurado por razón del siniestro. Igualmente dentro de la protección al usuario que contempla la Ley, se encuentra la del arrendatario y no solamente la del adquirente. Si somos sinceros, tenemos que reconocer que en los supuestos de arrendamientos, en la gran mayoría de las situaciones, escapan al control jurídico notarial y registral, lo que deja una puerta abierta a la falta de garantías para el usuario766. Como determina el art. 19.5, c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, el importe mínimo ase-

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gurado debe ser el 100% del coste final de ejecución de la obra, incluidos los honorarios profesionales, debiendo controlar estos extremos tanto el Notario como el Registrador, pues de no hacerlo estarían incumpliendo con la norma del art. 20 de la citada Ley767.

Es evidente, como veremos en este capítulo, que el autopromotor debe establecer las garantías exigidas, salvo la excepción que luego abordaremos, incluso antes de la primera transmisión "inter vivos", por su afectación al interés de terceros, como pueden ser los agentes que intervengan en la construcción o los acreedores hipotecarios que hayan financiado la edificación. Este asunto no es baladí, pues como refiere el art. 17, nº 3, de la Ley de Ordenación de la Edificación "cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción". En este aspecto se expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de septiembre de 2012768, al hablar de las imperfecciones constructivas padecidas contra los defectos y vicios en una construcción, aplicando el art. 1591 del Código Civil.

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Por ello, es totalmente lógico que los acreedores hipotecarios de la finca estén muy interesados en el estricto cumplimiento de la obligación de la constitución del seguro decenal, habida cuenta, del régimen de extensión objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que puedan corresponder a los propietarios, en razón del bien hipotecado, si el siniestro acaece después de la constitución de la garantía real769.

Con el fin de evitar el fraude a los adquirentes de viviendas se exigen determinados requisitos que justifiquen y acrediten el cumplimiento de la constitución de las garantías para la inscripción de escrituras públicas y la liquidación de las sociedades promotoras que ahora desgranaremos.

12.2. Edificaciones a las que afecta la Ley de Ordenación de la Edificación

La entrada en vigor de la Ley 38/1999, provocó un revuelo de interpretaciones y dudas sobre a qué edificaciones había que aplicar la constitución de los seguros y cuáles no. En este sentido, al objeto de clarificar diversos aspectos planteados, la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, matizó diversos extremos tendentes a regular a qué construcciones les era exigible la constitución de las garantías de la Ley, al indicar:

"a) En los edificios de viviendas de alquiler; es exigible el seguro decenal en todo caso, al tratarse de edificios destinados a vivienda". Es obvia la respuesta, si la Ley va dirigida a todos los "edificios cuyo destino principal sea la vivienda", el que las mismas se utilicen en régimen de alquiler o de propiedad es indiferente, exigiéndose sin ambages el seguro decenal.

La exigencia nace en dos supuestos:

  1. Cuando nos encontramos con edificaciones de nueva planta o construcción.

  2. Cuando se trate de obras de ampliación, modificación o reforma, y que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, esto es, las que de forma total o parcial produzcan una modificación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural. También serían de aplicación a todas las que conlleven un cambio en los usos característicos del edificio770.

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    Por esta razón, si por técnico competente se certifica, bajo su exclusiva responsabilidad, que la obra declarada no supone una variación esencial de la composición general del edificio, tanto en su volumetría como en su estructura, ni ha pretendido cambiarse el uso característico del edificio, debe colegirse la no necesidad de la acreditación del seguro decenal, tanto para las obras nuevas terminadas como para las actas de finalización de obras. Es el propio profesional el que asume la responsabilidad, sin que el Registrador de la Propiedad pueda entrar a valorar si estamos ante una reforma estructural o no, teniendo además vetado, por otra parte, entrar a valorar la veracidad de las manifestaciones realizadas por el técnico certificante, pues se está ante afirmaciones de carácter técnico, no jurídico. Por eso, el Registrador únicamente podrá actuar en ciertos casos, de notoria evidencia, que reflejen la declaración o construcción de nuevas plantas771.

    La circular anteriormente referida, enfatiza la exigencia del seguro, incluso en los edificios en régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, porque aunque en ellos no puede constituirse un domicilio habitual, sí tienen la consideración de vivienda, ya sea ésta la segunda o la tercera, y vaya a ser ocupada por una o varias familias de forma temporal772. Por consiguiente, aunque no pueda utilizarse el término propiedad, el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se configura como un auténtico derecho real que debe hacerse constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad773.

    También es aplicable el seguro decenal a edificios de viviendas destinados a ser alquilados, al estar destinados a vivienda.

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    Asimismo, sería aplicable el...

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