Jurisprudencia civil-Parte general y registro de la propiedad.

AutorJosé Manuel García García
Páginas1209-1244

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RETRACTO DE COLINDANTES SOBRE FINCA DE SUPERFICIE INFERIOR A UNA HECTÁREA SEGÚN LAS PRUEBAS PRACTICADAS, AUNQUE EN EL REGISTRO FIGURA CON MAYOR SUPERFICIE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL NO ASEGURA LOS DATOS FÍSICOS DE SUPERFICIE, SINO SOLO LA INTEGRIDAD JURÍDICA DE LA FINCAREQUISITOS PARA ADMITIR EN CASACIÓN EL VICIO DE INCONGRUENCIA DE SENTENCIA (Sentencia de 30 de junio de 1978)

Hechos.-Don Rodolfo Machado V. T. formuló demanda contra la entidad «Cía. Mercantil Per Ivonne, S. A.», sobre retracto de colindantes, alegando que la demandada había adquirido una finca rústica, colindante con la de propiedad del actor, de una extensión superficial de 9.972 metros cuadrados por precio de 200.000 pesetas, suplicando se dictara sentencia estimando la demanda.

La demandada se opone alegando que la finca que se pretende retraer excede de una hectárea, pues según escritura de los anteriores titulares, inscrita en el Registro, tenía más de 10.000 metros, concretamente 10.030 metros.

Practicadas las pruebas propuestas, el Juez de Primera Instancia número dos de La Laguna dictó sentencia desestimando la demanda, declarando no haber lugar al retracto de colindantes; pero dicha sentencia fue revocada por la Sección de lo Civil de la Audiencia Provincial de Tenerife, que dio lugar al retracto.

La parte demandada interpone recurso de casación alegando que la sentencia recurrida ha tenido en cuenta la medición que llama planimétrica o por proyección al horizonte, en lugar de la medición natural adaptada a las vicisitudes del terreno, aparte de que ha excluido de la finca un camino y una atarjea, a pesar de que tenía la compradora una quinta parte en dichos elementos. También alega la no aplicación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, pues consta inscrita la finca con la superficie de 10.030 metros cuadrados, sin que la sentencia se haya pronunciado sobre la necesaria rectificación de los asientos regístrales.

Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Francisco Bonet Ramón, declara no haber lugar al recurso por lo siguiente:

Page 1210«Considerando que el concepto de la congruencia contenido en el artículo 359 de la Ley Procesal Civil permite admitir que en él se integran distintos supuestos, a que alude la distinción que la misma ley establece en el número segundo, tercero y cuarto de su artículo 1.692, todos ellos parte de un todo que en sus distintas manifestaciones quebrantan el principio que informa la necesidad de que el Juzgador acomode su fallo a las pretensiones que las partes hubieran deducido oportunamente en el juicio; de ahí la necesidad de que para impugnar el fallo alegando vicio de incongruencia haya de citarse dicho artículo 359, precepto de naturaleza sustantiva a efectos de casación, y el concepto en que haya sido cometida la infracción denunciada, según reiterada jurisprudencia, que hace decaer el motivo tercero del presente recurso, por omitir dichos requisitos que ocasionan su inadmisión y en el actual trámite se convierten en causa de desestimación.»

Considerando que el motivo cuarto, que fundado en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley Procesal invoca error de hecho en la apreciación de las pruebas, tampoco puede prevalecer, por no tener el carácter de documentos auténticos a efectos de este recurso extraordinario los básicos que han sido objeto de examen e interpretación por el Tribunal a quo, como son las escrituras públicas aquí deducidas.

Considerando que no puede merecer mejor suerte el motivo segundo, que alega la violación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, ya que la inscripción registral sólo asegura la integridad jurídica de la finca, pero no los detalles físicos de la misma, como la superficie.

Considerando que firme en casación la declaración de hecho de la Sala sentenciadora de que la superficie real de la finca retraída es de 9.965 metros cuadrados, queda sin la necesaria base de jacto el motivo primero, que denuncia la aplicación indebida del artículo 1.523 del Código Civil, haciendo supuesto de la cuestión contra la apreciación probatoria del Tribunal a quo que ha de prevalecer, procediendo por todo lo expuesto la desestimación íntegra del recurso.

Comentario.-Esta sentencia hay que ponerla en relación con la de 20 de mayo de 1974, pues ambas se refieren a la repercusión que los datos del Registro relativos a la superficie de la finca pueden tener respecto al retracto de colindantes, que, como es sabido, sólo cabe ejercitar sobre fincas rústicas que no excedan de una hectárea.

La sentencia de 20 de mayo de 1974 aplicó decididamente el principio de legitimación registral en cuanto a la superficie inscrita de la finca, haciéndola prevalecer sobre la que resultó de la prueba pericial practicada. En ella se lee que «desde la fecha de la inscripción (del título en que constaba la cabida de 85,68 áreas) se originó, por el principio de publicidad, la formal de la totalidad del asiento, y por el de la fe pública y la legitimación registral, la presunción legal de exactitud del Registro», y al ser inscrita «accedió al Registro en la forma determinada en la escritura», cuyo contenido integra «suficiente base probatoria del dato físico de la cabida». (Puede verse en el núm. 509 de esta Revista, pág. 969.)

En cambio, en la presente sentencia leemos lacónicamente lo contrario: «La inscripción registral sólo asegura la integridad jurídica de la finca, pero no los detalles físicos de la misma, como la superficie». No es una frase nueva, ciertamente. Es la misma que a modo de martilleo viene reiterando una abundante orientación jurisprudencial, frente a la línea mar-Page 1211cada por las sentencias de 21 de marzo de 1953 y !a ya citada de 20 de mayo de 1974.

Pero una Erase de tal calibre, sin más aditamentos ni razonamientos, no podemos aceptarla, pues ante dos tendencias jurisprudenciales contrarias no interesa la razón del imperio cuantitativo de las decisiones más numerosas, sino el imperio de la razón, que vemos reflejada en las dos sentencias últimamente citadas.

En concreto, nosotros contamos con estos dos argumentos para defender que la legitimación registral se refiere también a la medida superficial: 1.º El párrafo primero del artículo 38 de la Ley Hipotecaria aplica la presunción «en la forma determinada por el asiento respectivo», y esa forma, como ya dijo la sentencia de 20 de mayo de 1974, comprende la totalidad del mismo y, por tanto, también los datos descriptivos. 2.° En Derecho, resulta totalmente artificioso lo físico de lo jurídico, como a modo de tópico se viene haciendo por cierta doctrina y jurisprudencia y recoge la presente sentencia afirmando una distinción entre «integridad jurídica de la finca» y «los detalles físicos de la misma». Desde el momento en que la finca es objeto de derechos, es objeto jurídico, y, en consecuencia, lo jurídico tiñe los llamados «datos físicos», y éstos son parte de la integridad jurídica.

Mientras no se desarticulen estos argumentos, y no pueden desarticularse a base de meras afirmaciones, seguiremos manteniendo la doctrina

Naturalmente, la presunción derivada del principio de legitimación registral es iuris tantum, por lo que cabe la salida de admitir la prueba en contrario. Ahora bien, como nosotros partimos de que la inscripción no representa sólo una «presunción», sino que es de por sí una «prueba», la demostración en contrario ha de proceder no de una simple prueba, sino de una prueba concluyente, que no deje lugar a dudas. Ya lo dijo, en cierto modo, la sentencia de 21 de marzo de 1953, cuando se refirió a lo «vigorosa» que era la presunción legitimadora del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Pero no vemos inconveniente en decir que aunque, en principio, el dato de la medida superficial está comprendido en la presunción legitimadora de los asientos regístrales, cabe la prueba en contrario, que es lo que sucedía en el presente caso.

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