Jurisprudencia civil-Obligaciones y contratos

AutorCatalino Ramírez Ramírez
Páginas203-240

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ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
DECLARACIÓN DE DERECHOS: SE HABLA EN TODOS LOS DOCUMENTOS APORTADOS DE «SUBARRIENDO», POR LO QUE NO TIENE EFICACIA LA PRESUNCIÓN GENÉRICA DE QUE LA RELACIÓN EXISTENTE ENTRE LAS PARTES CUANDO SE CEDE UNA FINCA POR PRECIO CIERTO ES UN ARRENDAMIENTO (Sentencia de 17 de noviembre de 1979)

El arrendatario solicita de los herederos del primitivo propietario su declaración como tal colono, ya que figuraba como subarrendatario, por lo que, transcurridos seis años, aquéllos pretendieron la extinción de la relación existente entre ambas partes.

El Juzgado de Chiclana desestimó la demanda así como la Audiencia de Sevilla, en la apelación. Tampoco prospera el recurso de revisión. No hay error en la apreciación de ambas instancias de que el contrato era de subarriendo, sosteniendo el recurrente que había simulación re-Page 224lativa con interposición de persona que encubría un verdadero arrendamiento, habiendo dicho la sentencia de Primera Instancia que no se acredita la simulación pretendida, lo cual ha quedado incólume en este trámite, pues los tres documentos privados en que se basa la impugnación son inhábiles a estos eEectos, ya que fueron tenidos en cuenta y examinados por el Juzgador apreciando la claridad de sus términos literales, pues hablan constantemente de subarriendo, por lo que, lejos de contradecir lo declarado judicialmente vienen a confirmarlo, no alegándose otro dato que acredite cuanto sostiene el recurso que se apoya en elementos que no figuran en los documentos aducidos con independencia de que, siendo el primer contrato de 1964, es evidente que el tiempo legal del mismo con su prórroga había pasado con exceso al interponerse la demanda en 1976. La presunción genérica establecida por el artículo 1, número 2, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de que existe arrendamiento rústico cualquiera que sea la denominación utilizada al ceder una finca por precio, carece de eficacia cuando se acredita que era un subarriendo, como ocurre en este caso.

RETRACTO: NO PROCEDE, YA QUE DADA LA PROXIMIDAD DE LA FINCA ARRENDADA AL CASCO URBANO, CARRETERA Y PLAYA, NO TIENE EL CARÁCTER DE RUSTICA (Sentencia de 17 de noviembre de 1979)

Los arrendatarios piden el retracto de la finca que cultivan que, según la heredera de la arrendadora había sido vendida en instrumento público, sin que el comprador haya notificado a los arrendatarios, celebrándose el oportuno acto de conciliación en el que el comprador reconoció el arrendamiento de los actores. Consignado el precio señalado en la escritura de compraventa se solicita el retracto ante el Juzgado de Gandía, referido a las parcelas cultivadas por los actores de entre las vendidas. El demandado contestó oponiéndose, con base en que las fincas retraídas no son rústicas, sino urbanas, incluidas en el Plan Parcial de Ordenación de la Zona. El Juez rechazó la demanda, confirmándolo la Audiencia de Valencia.

El recurso no tiene éxito. El Juez de instancia ha llegado a considerar como no rústicas las fincas en cuestión, no por su situación en zona de ensanche o extensión en núcleo afectado por planes de ordenación, ya que éstos no han sido aprobados, sino simplemente por el desarrollo urbanístico que ha tenido lugar en el ámbito topográfico que circunda dichas fincas, apreciando la mutación objetiva de los predios por su proximidad al casco urbano, carretera y playa de Gandía, lo que produce una sobrevaloración que excede del doble del precio que en el mercado tenían las fincas aludidas en relación con otras dedicadas a igual cultivo y de pareja calidad, lo que las priva del carácter rústico, conforme al número 3 del apartado 1.º del Reglamento. El hecho de que las fincas estén labradas, con braceros trabajando, no las provee necesaria y legalmente de la naturaleza rústica, porque ello no elimina su proximidad al casco urbano y a la playa, tanto más cuanto que el Page 225 hecho de que una finca urbana esté cultivada no la priva de su carácter de tal. Desprovista la finca de su carácter rústico, no procede el retracto que se pretende con el...

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