Jurisprudencia civil-Obligaciones y contratos
| Autor | José Quesada Segura |
| Páginas | 1121-1165 |
Hechos.-El pueblo de Carasa era propietario de dos canteras de dolomita y las arrendó a don Juan. Terminado el plazo contractual, lo demanda de desahucio para que desaloje las canteras. Prosperó la demanda.
Doctrina de la sentencia.-La tesis del recurso se reduce a dos temas: el primero a sostener que el contrato litigioso era de índole puramente administrativa y, por tanto, que no era de la competencia de la jurisdicción ordinaria su resolución, y el segundo, que aunque se pudiera entender que competía a la jurisdicción ordinaria su conocimiento, no podía decretarse la inadmisión de la apelación por el hecho de que no se hubieran consignado las rentas que se decían adeudadas, puesto que, según el recurrente, la Corporación concesionaria de la explotación le debía al arrendatario ciertas cantidades.
La clasificación de los terrenos donde están ubicadas las canteras no puede ser otra que la de bienes patrimoniales por pertenecer a la entidad demandante en régimen de derecho privado, por no estar directameente destinados al uso público o al ejercicio de funciones municipales, y dentro de esta categoría han de ser conceptuados como «de propios», por cuanto que pueden constituir fuente de ingresos de naturaleza jurídica privada para el servicio de la entidad local, y no comunales, pues éstos serían de aprovechamiento y disfrute de la Comunidad de Vecinos, por tanto si los bienes son «de propios», es competente la jurisdicción ordinaria para examinar el desahucio, pues a ellos no se refiere el artículo 107 del Reglamento para fijar como única vía para el desahucio la administrativa, por establecerse solamente respecto de los bienes de dominio público y los comunales, pero no a los de propios propios.
Page 1155El cumplimiento de la obligación de consignar el importe de rentas para rccurir no tiene nada que ver con el llamado ofrecimiento de pago y consignación judicial, ya que si ésta puede implicar un mero hecho que realiza el deudor animo solvendi, para extinguir la deuda, aquella otra consignación no significa sino el cumplimiento de un requisito procesal, necesario para que el órgano ad quem pueda examinar el fondo del recurso que se deduce contra la resolución del Tribunal a quo.
Hechos.-Se celebró entre las partes de este pleito un contrato de compraventa por el que los demandados vendieron al hoy actor una casa por precio de seis millones de pesetas, habiéndose entregado quinientas mil y aplazado el resto hasta el otorgamiento de la escritura.
Los vendedores pretenden resolver el contrato devolviendo las arras duplicadas, es decir, un millón de pesetas. Pero el Supremo no acoge tal defensa y estima la demanda del comprador.
Doctrina de la sentencia.-El concepto de arras no es un derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende en el recurso, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales, que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil, concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es un ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio; junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales (identificadas en algún ordenamiento jurídico, como el italiano, artículo 1.385 del Código Civil de 1942) con las que, en efecto, se confunden cuando lo entregado como «arra» no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1.154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos establecidas en el Código Civil, para discernir la intención real de los contratantes en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras; siendo doctrina constante de la Jurisprudencia la de que las arras o señal que como medio de garantía permite el artículo 1.454 tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, debiéndose entender en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio, que sirve para confirmar el contrato celebrado.
Si se examina el tenor literal del discutido contrato resulta que en él se contiene un llamado «esclarecimiento», en que se añade que « .. por tener la cantidad entregada concepto de a cuenta del precio y para garantizar Page 1156 el cumplimiento del contrato de compraventa, si el incumplimiento para la enajenación es imputable al vendedor, éste tendrá que devolver el doble de lo que recibe»; lo que claramente demuestra que lo querido por las partes no fue establecer un pacto de desistimiento en relación con las arras que serían penitenciales, sino simplemente fijar una pena o sanción privada para el caso de incumplimiento de un contrato celebrado en firme, del que se entregó una cantidad a cuenta del precio, es decir, se otorga a lo entregado como arras el carácter de penales y confirmatorias con la consiguiente facultad de exigir el puntual cumplimiento de lo pactado; interpretación que se ratifica si se utiliza además la norma del artículo 1.282, haciendo entrar en juego los actos coetáneos y posteriores al convenio, reveladores de que el contrato efectivamente se consumó, puesto que la casa vendida fue puesta en poder y posesión del comprador, todo lo cual evidencia la inconsistencia de la interpretación contraria, que conduciría al absurdo de permitir desistir de algo que estaba ya consumado.
Doctrina de la sentencia.-Según tiene declarado este Tribunal en Sentencias de 28 de diciembre de 1898 y 5 de noviembre de 1959, el derecho de suspender el pago del precio, conferido por el artículo 1.502 del Código Civil, viene condicionado por los requisitos esenciales de que el temor del comprador sea fundado y que tenga su génesis en el futuro ejercicio de una acción reivindicatoría o hipotecaria, que son las que pueden conducirle a la pérdida total o parcial de la cosa, sin compensación alguna en caso de insolvencia del vendedor, de donde se sigue que cuando el peligro de que dicho comprador intente precaverse nazca o provenga de otra acción diferente, se mantiene viva por tal concepto la obligación de pagar el precio, dentro del término estipulado, inherente al contrato de compraventa, sin que por...
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