Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado

AutorLuis R. Lueso
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas930-949

Page 930

Venta de finca por agente ejecutivo. En expediente de apremio contra los herederos inciertos de un deudor a la hacienda, notificados aquéllos y realizada la venta en su, nombre, se han cumplido las exigencias del artículo 20 de la ley hipotecaria

Resolución de 28 de Junio de 1928 (Gaceta de 30 de Septiembre de 1928.)

El Registrador de la Propiedad de Infantes denegó la inscripción de una escritura de venta de una casa, hecha por el Agente ejecutivo de Hacienda en nombre de los deudores herederos de una persona, por no haberse hecho la notificación a éstos, resuelto el 18 de Mayo de 1927 (número 34 de Octubre de 1927), el recurso que contra esta nota interpuso el comprador, en el sentido de revocar aquélla, y presentada de nuevo dicha escritura en el Registro por dicho Registrador se puso en ella esta nueva nota: «se deniega su inscripción, porque, examinado el Registro, aparece la finca inscrita a nombre de persona distinta de los deudores en cuyo nombre se vendió».

En el nuevo recurso interpuesto por dicho comprador, el Presidente de la Audiencia revocó la nota del Registrador, revocación que acordó también la Dirección general por las razones siguientes :

El principal argumento esgrimido por el Registrador apelante contra el auto presidencial es el fundado en el hecho de haberse dirigido el procedimiento contra los herederos de D. Bernardo Or-Page 931tega Pareja, por deudas de los mismos, y no contra su causante, o por obligaciones que él hubiera contraído, con lo cual resulta transferida la finca a nombre de personas que no son titulares, según el Registro.

El procedimiento de apremio fue incoado contra los herederos de D. Bernardo Ortega, sin indicar sus nombres, ni fijar cuántos eran ni dónde residían ; lo que demuestra que, lejos de seguirse la ejecución contra personas determinadas y por deudas específicas de las mismas, se reputaba la finca como perteneciente a la herencia del citado Sr. Ortega, y se llamaba a todos los que pudieran alegar derechos sobre la misma para que formulaban las excepciones que pudieran corresponderles.

El exigir una nueva inscripción a nombre de los herederos de D. Bernardo Ortega, para inscribir a su vez la transferencia llevada a cabo por el Agente ejeculivo de Hacienda, equivaldría a dar por lícito un asiento a favor de personas inciertas, que no añadiría ninguna declaración al vigente más que la de haber fallecido el titular e ignorarse quiénes son los que han de satisfacer las contribuciones que gravan a los bienes incluidos en la masa relicta.

En la tramitación del expediente han sido notificados los herederos del titular inscrito en forma que no será muy encomendable, pero que no puede discutirse en este recurso, habiéndose realizado asimismo la venta en su nombre, y, por lo tanto, se ha cumplido la exigencia del artículo 20 de la ley Hipotecaria, en cuanto el trato se formaliza por las personas que pueden ostentar la representación del propietario.

Arrendamiento de finca hipotecada. La inscripción del pacto de no celebrar, sin consentimiento del acreedor, contrato de arrendamiento inscribible de la finca que se hipoteca, no impide la inscripción de los contratos de arrendamiento que con posterioridad se otorguen

Resolución de 8 de Agosto de 1928 (Gaceta de 13 de Octubre de 1928.)

Ante el Notario de Madrid D. Jesús de Castro se otorgó, en 25 de Febrero de 1927, escritura por la que D. José María CangaPage 932 Arguelles daba en arrendamiento a D. Juan de Urquía una finca, titulada «El Ángel», sita en término de Alcalá de Henares, compuesta de cuatro propiedades, cuya finca, con anterioridad, tenía, entre otros, un gravamen de hipoteca en favor del Banco Hipotecario de España, estableciéndose en dicho arriendo otros pactos referentes al derecho de opción en compra, pago de mejoras, explotación de aguas, subrogación, pago por el dueño, etc.

Presentada dicha escrilura en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Henares, el Registrador suspendió la inscripción porque sobre las fincas «aparecen del Registro inscripciones vigentes de créditos hipotecarios a favor del Banco Hipotecario de España y de D. Enrique Garde Valverde, de las cuales resulta que el ahora arrendador, Sr. Conde de Canga Arguelles, se obligó a no celebrar, sin consentimiento de dichos acreedores, contrato alguno de arriendo que tenga el carácter de inscribible, con arreglo a la Ley, y observarse el defecto subsanable de falta de con sentimiento de dichos acreedores, habiéndose tomado, a instancia verbal del interesado, anotación preventiva, para que en el plazo de sesenta días subsanen las partes, si pudieren, el expresado, defecto, a los folios, etc».

En el recurso interpuesto, el Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador, con imposición de costas al recurrente, y la Dirección general declara que no existe el defecto apreciado en la nota del Registrador de la Propiedad, con los considerandos que siguen :

Para determinar el alcance de la obligación de no celebrar contrato alguno de arrendamiento inscribible, a que se refiere la nota de origen de este recurso, debe partirse del criterio contenido en el número cuarto del artículo 107 de la ley Hipotecaria, a cuyo, tenor serán hipotecables los bienes inmuebles ya hipotecados, aunque lo estuvieran con el pacto de no volverlos a hipotecar.

En la exposición de motivos de la primitiva Ley, el pacto prohibitorio de ulteriores hipotecas fue reputado absolutamente inútil por el primer acreedor, por no dar mayor firmeza a la garantía estipulada, incluido entre las consideraciones onerosas, que disminuyen, sin justificación ni explicación posible, el crédito territorial, y calificado de exigencia exorbitante, arrancada a la situación angustiosa en que puede hallarse el propietario ; y si bien la prohi-Page 933bición de no celebrar ciertos contratos inscribibles, como el arrendamiento, acaso no merezca tan acre censura ni despectivo trato, es indudable que se encuentra dentro del sector dominado por tales normas, y ataca directamente a la disponibilidad de las fincas y al crédito inmobiliario, bases fundamentales de nuestro régimen hipotecario.

Al argumento, esgrimido con demasiada frecuencia, de hallarse nuestro sistema de contratación inspirado en la tradicional libertad del Ordenamiento de Alcalá, acusa una confusión entre los derechos del crédito y los derechos reales, que la doctrina moderna ha puesto de relieve, dejando a la voluntad amplio campo para que pueda engendrar obligaciones de toda especie y restringiendo sus influencias en el régimen hipotecario, para mayor seguridad de los terceros y más fácil desarrollo del crédito.

En este sentido, entre la obligación de no formalizar determinado contrato y el cumplimiento de lo prometido, se mantiene la separación que existe entre lo debido y lo actual, de suerte que de igual modo que el compromiso de no acudir a determinada feria o mercado no priva al comerciante de su capacidad mercantil, ni se la restringe en su íntima esencia, sino que le liga por los lazos del deber y el temor de las consecuencias provocadas por su conducta, el propietario obligado a no arrendar el predio hipotecado, se halla capacitado para formalizar tal contrato y arrostrar los daños y perjuicios que su proceder puedan causar, con tanta mayor licitud cuanto más pequeñas sean las probabilidades que por los razonamientos expresados existen de perjudicar al acreedor hipotecario.

La Ley deja al criterio de toda persona obligada, salvo las especiales garantías que expresamente concede al acreedor, la apreciación de la línea de conducta que en cada caso ha de seguir para mantener la palabra dada y responder de sus propios actos, y no corresponde a los Registradores de la Propiedad tutelar intereses desprovistos de defensa real o no amparados por institutos legales o por reglas de incapacidad.

La facultad de hipotecar otorgada por la ley a quien se ha obligado a no hacerlo, lleva consigo la posibilidad de enajenar, y esta última se descompone en una serie de facultades de que tampoco puede ser privado el propietario más que por medio dePage 934 verdaderos derechos reales creados a favor de otras personas, porque de otro modo, prohibiendo en el momento de constituir la hipoteca que el predio pueda ser dado en usufructo, o que se pueda traspasar la nuda propiedad, se llegaría fácilmente al resultado prohibido por la ley.

Si, a tenor del artículo 18 del Reglamento, no son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquiera inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, a pesar de que la persona que haya de adquirir y las circunstancias de la adquisición se hallen determinadas, con mayor razón ha de negarse la fuerza real cuando la obligación sea negativa, las personas indeterminadas, la ventaja del estipulante dudosa, y el entorpecimiento hipotecario indudable.

En cuanto a la inscripción de...

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