Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 451-463 |
Page 451
Precio aplazado. En el contrato de compraventa en que se recibe parte del precio, quedando aplazada la entrega del resto, sin que se garantice con hipoteca, ni se pacte que la falta de entrega produzca la resolución del contrato, dicho precio, aunque, como es obligado, deba constar en el registro como aplazado, ni es derecho real transmisible, ni pudo producir previa inscripción, ni tiene la consideración, rango y efectos que a la mención en cuanto a tercero atribuye el artículo 29 de la ley hipotecaria.
Ante el Notario de Sevilla, D. José Gastalver Girneno, se autorizó en 3 de Febrero de este año una escritura por la cual D. Fernando González Ibarra vende o cede en precio de 20.000 pesetas y por mitad a D. Manuel y D. Antonio Lissen un crédito de 50.000 pesetas, procedente del precio que quedó aplazado en la venta que el Sr. González Ibarra había hecho a D. Antonio Carazo Gómez de 12 fincas en escritura anterior, que fue oportunamente inscrita.
El Registrador de la Propiedad de Alcalá de Guadaira no admitió la inscripción por impedirlo los defectos siguientes: «1.° No ser de carácter real ni, por lo tanto, inscribible el derecho que representa el crédito cedido. 2.º No aparecer, en consecuencia, inscrito, aunque sí mencionado, a favor del cedente el expresado derecho. Y no pareciendo subsanables dichas faltas, no procedePage 452 se extienda anotación preventiva de suspensión, aunque se solicite»
En el recurso interpuesto por los compradores, el Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador y la Dirección general confirma el auto apelado con las siguientes consideraciones :
El aplazamiento del pago del precio en los contratos de compraventa de bienes inmuebles, o derechos reales constituidos sobre los mismos, puede producir, según las creaciones de la voluntad de las partes, tres situaciones perfectamente diferenciadas que ocasionan distintos efectos hipotecarios, siendo estas situaciones las siguientes : o que el precio aplazado quede garantizado con hipoteca de los mismos bienes o derechos vendidos, o que se pacte expresamente que la falta de pago del precio aplazado produzca de pleno derecho la resolución de la venta ; o que se consigne tan sólo el precio que se aplazó, sin añadir la garantía hipotecaria ni el pacto resolutorio de pleno derecho.
En el primer caso se crea, al constituir la hipoteca, un indiscutible dereciho de carácter real, cuya transmisión tiene sus claros cauces regístrales marcados en la ley Hipotecaría.
En el segundo supuesto, si bien no surge aún la figura jurídica del derecho real porque la cosa vendida no queda especialmente ni de modo directo afecta al pago del precio aplazado, ni aquélla puede perseguirse eficazmente contra cualquier tercer poseedor, no es dable desconocer que el pacto resolutorio ocasiona una acción que alcanza a todo tercero, por constar claramente en el Registro, y a tenor de lo establecido en la causa segunda del artículo 38 de la ley Hipotecaria, pudiendo producirse como consecuencia una nueva inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes, sin más requisitos que el requerimiento judicial o notarial hecho al comprador, según dispone el artículo 97 del Reglamento para la ejecución de la ley Hipotecaria; de todo lo cual se infiere que la cesión del derecho a percibir el precio aplazado, con todos sus efectos, constituye, en verdad, un contrato legítimo que modifica para lo futuro el ejercicio de facultades del dominio inscrito sobre bienes inmuebles o derechos reales, y que puede tener entrada en el Registro al amparo del artículo 14 del citado Reglamento para la ejecución de la ley Hipotecaria, conPage 453 tanta mayor razón cuanto que es indispensable para los terceros conocer, al efecto de salvaguardar sus derechos, quién es el titular de la acción resolutoria que puede afectar a la estabilidad y permanencia del dominio inscrito.
Considerando que en el tercer supuesto de los que se indican en el Considerando primero la acción para optar entre el cumplimiento del contrato, reclamando el pago del precio aplazado, o solicitar la resolución de la venta, nacida del artículo 1.124 del Código civil, si bien eficaz contra tercero, en cuanto a los efectos resolutorios, ha de quedar subordinada siempre al acuerdo de los interesados o a la decisión de los Tribunales en su defecto ; por lo que habida cuenta de su carácter meramente personal y de que no produce inmediatos efectos regístrales sobre el dominio inscrito, siendo sólo susceptible de ocasionarlos a través de los acuerdos de los interesados o de las declaraciones judiciales, no cabe admitir que la cesión del dereciho que la engendra pueda ser objeto de inscripción especial, como con acierto estiman el Registrador y el auto apelado ; siendo tanto más acentuada la oportunidad de esta tesis en el caso actual, que aparecen acusadísimas dificultades para el ejercicio de la acción resolutoria, ya que cedida sólo la parte del precio aplazado y recibida la restante por el vendedor cedente surge el inconveniente de determinar si el cesionario podría, sin la concurrencia de aquél, pretender la resolución de la cosa y de la parte del precio recibida, cómo habría de dlividirse la cosa misma vendida en proporción al interés de cedente y cesionario; y aunque todas esas dificultades habrían de ser, en su caso, ventiladas y resueltas por los Tribunales, ponen bien de manifiesto la naturaleza típicamente personal del derecho cedido y corroboran la doctrina sentada anteriormente.
Por último, el hecho de hacerse constar en el Registro la parte del precio que queda aplazado tampoco puede estimarse como mención, sino como una condición especial del contrato que se inscribe, de obligatoria constancia en la inscripción, pero que no encaja en el artículo 29 de la lev Hipotecaria, referente a la mención del dominio o de los derechos reales, ni en ningún supuesto podría cambiar la naturaleza jurídica del derecho transferido, ni afectar a la integridad del que se inscribió, ni tener la ventaja que implica la reserva del rango hipotecario.Page 454
Competencia de los juzgados municipales. Mantiene la doctrina, que ya forma jurisprudencia, de oponerse a que, con el pretexto de un procedimiento circunscrito a la ejecución de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba