Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 698-711 |
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Hipoteca en garantía del precio en operaciones comerciales. El acta de protesto de letra presentada para hacer constar, a medio de nota marginal, el nacimiento de la acción hipotecaria, no necesita contener la descripción de la finca hipotecada, porque, además de acompañarse la primera copia de la escritura de hipoteca en que consta tal extremo, ni lo pide el artículo 199 del reglamento hipotecario, ni es de exigir en asunto de mera referencia al principal tampoco es de necesidad acreditar que la letra de cambio es de las incluídas en la garantía hipotecaria, ya que, dada la naturaleza de estas hipotecas de garantía especial, no se exige en ellas, en cuanto al importe que garantizan, los requisitos que rigen para las que no pertenecen a dicho grupo.
El Notario de Almería D. Pascual Lacal Fuentes. autorizó escritura por la que D. Juan Rodríguez Ayala constituyó hipoteca sobre una casa de su propiedad en favor de la entidad mercantil «Emilio Ferrera y Hermano, S. A.», y en garantía del resultado de operaciones mercantiles por las que esta Sociedad autorizaba a aquél para retirar de su casa mercantil las mercancías que necesitara para su comercio por cantidad que no excediera de 5.500 pesetas y en precio que se representaría en cada operación por letras de cambio, pactando que el protesto de una de ellas daría nacimiento a la acción hipotecaria.Page 699
Inscrita dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Gérgal, se presentó en el mismo la copia de un acta de protesto por falta de pago de una letra de cambio autorizada por el Notario de Almería D. Joaquín Monterreal Fernández, acompañada de la escritura de constitución de hipoteca, en la que se puso por el Registrador nota que sustancialmente dice así:
Se deniega la extensión de la nota marginal para hacer constar haberse contraído la obligación o cumplido la condición de que estaba pendiente la eficacia de relacionada hipoteca (única operación viable en la actualidad, dada la naturaleza del documento presentado, y acompañados, ya que no se ha solicitado concretamente en el de presentación el asiento que se pretendía), por observarse los siguientes defectos:
1.° No describirse en el título presentado la finca respecto de la que ha de hacerse la operación oportuna, no siendo bastante la presentación de otro documento en que se contenga y con referencia al cual hayan de tomarse las circunstancias descriptivas.
2.° No acreditarse que la cantidad consignada en la letra de cambio origen del protesto, es de las incluidas en la garantía hipotecaria a que se refiere la escritura acompañada. Ambos defectos se consideran insubsanables, por lo que no procedería nota marginal preventiva, aunque fuera solicitada.
Desestimada por el Presidente de la Audiencia la excepción de falta de personalidad del Notario recurrente alegada por el Registrador, revocó la nota de éste en cuanto al primer defecto calificado, confirmándola en cuanto al segundo, y la Dirección general, en la apelación interpuesta por el Notario respecto del segundo motivo de la nota calificadora, resuelve solamente en cuanto a él, revocando el auto apelado, por los siguientes motivos :
Tratándose de una hipoteca de garantía en la que no se determina el valor de las obligaciones por el máximum que aparece en la inscripción, sino en el tiempo y forma congruentes con las reservas y manifestaciones de los contratantes, el importe que garantiza, dentro de sus propios límites, no puede tener los caracteres específicos del que sirve de base al derecho real de hipoteca en los casos ordinarios.
Atendiendo a los extraordinarios desenvolvimientos del crédito en la época moderna, para no trabar -como dice la Resolución dePage 700 28 de Febrero de 1928- con extraordinarios requisitos la constitución de tales garantías y para hacerlas más fecundas y prácticas, ha admitido este Centro que el crédito personal asegurado dentro de los indispensables límites del derecho real pueda sujetarse en su determinación a fórmulas sencillas o a reglas complicadas, y, en su consecuencia, «no se ha exigido que se identifiquen las letras de cambio aseguradas en la forma aludida ni que se puntualicen los vencimientos de las obligaciones futuras».
Por ello, dados los términos precisos de la escritura, es procedente la extensión de la nota marginal solicitada, sin perjuicio de que los Tribunales puedan declarar, en su día, si tales responsabilidades se hallan o no cubiertas por la garantía.
Anotación de demanda de propiedad. Efectos que produce. El que adquiere después de anotada la demanda de propiedad, demanda que ha sido admitida y fallada de acuerdo con las pretensiones del demandante, conoce la causa que puede producir, y en el caso ha producido, la nulidad de su inscripción, procediendo convertir la anotación de demanda en inscripción a favor del demandante, ya que los efectos retroactivos que han de atribuirse a la sentencia demuestran que el titular, según el registro, no ha sido nunca verdadero dueño, y que la inscripción a su favor contiene un vicio cuya causa radica en el mismo registro y de él proviene, por lo que procede la cancelación de la inscripción dicha ordenada en la sentencia.
En el Registro de la Propiedad...
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