Jurisprudencia Civil - Registro de la Propiedad
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 1243-1266 |
Hechos.-La entidad V. formuló demanda contra el presidente de la-comunidad de propietarios de la casa número ocho de la calle de Manuel Silvela de Madrid y varios copropietarios de la misma, alegando la constitución de una servidumbre de acceso y paso sobre el local destinado a garaje de la casa número ocho de la citada calle, en favor del local de igual destino de la casa colindante, que había edificado en su día la sociedad actora lo mismo que la casa de los demandados, estableciendo la mentada servidumbre para ser efectiva cuando se verificara la enajenación de cualquiera de los pisos o locales, lo cual había tenido lugar ya. Por ello, suplica se dicte sentencia en la que se declare válidamente constituida la servidumbre de paso con entrada por la planta baja, rampas y pasillos descendientes, en las dos plantas de sótano destinadas a garaje en la casa de la calle de Manuel Silvela, número ocho de Madrid, a favor de las dos plantas de sótano, también destinadas a garaje de la colindante-casa de la calle de José Marañón, número cinco, con paso directo y libre-por el lugar más conveniente coincidente con el muro medianero y con hueco en el mismo, en el lugar previsto mediante sencillo tapiado de ladrillos al construirse la casa primeramente mencionada, y con obligación Page 1244 para los propietarios del garaje de la casa de José Marañón, número cinco, además del pago de las obras de dicha apertura, de contribuir proporcionalmente a los gastos comunes del garaje de la casa de Manuel Silvela, ocho, por razón de dicha entrada y paso, así como asumir cuotas de propiedad, correspondientes por el espacio que requiere quede libre para el paso de vehículos, sin realizar acto obstativo alguno.
La parte demandada se opone alegando que la servidumbre de paso no estuvo bien constituida, pues no se determinaron las condiciones más elementales, cuales son: la indemnización por el paso; si es de paso continuo para todas las necesidades del predio estableciendo una vía permanente o si se limita al paso necesario, sin vía permanente; anchura de la servidumbre de paso en relación con las necesidades del predio dominante. Además, entienden que no se trata de una servidumbre, sino sólo de un proyecto de servidumbre de paso que tenía que ser desarrollado por los comuneros y la entidad actora, por desprenderse así de la escritura aportada de adverso, en la que se dice: «se constituye igualmente servidumbre de acceso y comunicación sobre dichas plantas de sótano que forman la finca relacionada con el número uno, en favor de las plantas sótanos que igualmente se destinen a garaje, constituyendo con aquéllas comunidad, y al enajenarse a terceras personas, en la casa colindante al final del lado derecho entrando, casa número cinco de la calle de José Marañón, que actualmente también es propiedad de la misma sociedad». Y si no fueran suficientes las anteriores razones, existe el argumento de que la sociedad actora había vendido cuotas indivisas en los locales de gara|C, o sea, cuotas ideales de participación en el mismo, y no plazas de garaje concretas, siendo ello incompatible con la servidumbre pretendida, pues habría que reducir plazas, al no haber sitio para todos los titulares de las cuotas indivisas compradas.
El Juzgado de Primera Instancia número diecisiete de los de Madrid dictó sentencia desestimando la demanda, sentencia que fue confirmada en todas sus partes por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid.
La parte actora interpone recurso de casación por infracción de Ley, basándose en la interpretación errónea del artículo 396 del Código Civil, en relación con los artículos 8-4.º de la vigente Ley Hipotecaria y 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal, y en la no aplicación de los artículos 1.°, 13 y 38 de la Ley Hipotecaria, en relación con el 5.° de la Ley últimamente citada y 605 del Código Civil.
Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño, declara no haber lugar al recurso, por lo siguiente:
Considerando que el motivo primero del recurso y por la vía del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento, alega interpretación errónea del 396 del Código Civil en relación con el ocho (cuarto) de la Ley Hipotecaria y el cinco de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, que debe ser desestimado porque el alegato que contiene carece de todo fundamento ya que la tesis de la sociedad recurrente en favor de la validez de una servidumbre de paso y comunicación entre dos garajes (de dos plantas cada uno) situados en los sótanos de dos casas colindantes en construcción sobre solares que fueron del dominio de dicha sociedad, que habían de venderse en régimen de Page 1245 propiedad horizontal atribuyendo a los referidos garajes el carácter de fincas independientes y la respectiva condición de predio dominante y sirviente, choca precisamente con la normativa legal que se dice infringida, en la única interpretación posible que fue la utilizada por el Juzgador de Instancia, porque si bien es cierto que el artículo 396 del Código en relación con el tres de la Ley de Propiedad Horizontal, concede a cada uno de los propietarios el derecho singular y exclusivo sobre el piso o local susceptible de inscripción registral, aunque no esté terminado de construir, en la forma determinada por los artículos 5.° de la Ley Especial y 8.", cuarto, de la Hipotecaria, no es menos cierto, sin embargo, que también se les atribuye un derecho de copropiedad sobre los elementos, petenencias y servicios comunes del edificio entre los que se encuentran los fosos, el suelo, los cimientos y las paredes maestras que se verían afectados de hecho con el sistema de garajes ideado en el caso contemplado-según afirmaron los Juzgadores de Instancia con declaración puramente fáctica que no ha sido combatida en casación por la única vía adecuada-la alteración o modificación de los cuales sólo es posible, a tenor de lo dispuesto en el artículo 11 en relación con la norma primera del 16 de la Ley de 1960, mediante el régimen de unanimidad que allí se establece; elementos entre los que, por supuesto, es preciso incluir las servidumbres que con el carácter de comunes puedan existir, pero siempre con la limitación del número 3.° del artículo 9° de la propia Ley, es decir, las "imprescindibles que se requieran por la creación de servicios comunes de interés general", lo que impide la posibilidad de inclusión de una servidumbre no necesaria, ni beneficiosa para la casa que tiene que soportada a la que, como se ha dicho, afectaría en sus elementos verdaderamente comunes; normativa ésta que, dado su valor de Derecho necesario no es susceptible de ser modificada por los propietarios, no mediando su unánime consentimiento, ni tampoco por el constructor del edificio que redacta el título constitutivo de la comunidad antes que ésta surja, si no se ratifica por todos y cada uno de los adquirentes, que, cual aquí sucedió en el contrato de adquisición de los pisos se decía que los compraban "libres de cargas y gravámenes"; otra cosa iría en contra de las prohibiciones impuestas en los artículos 7.º, 8.º y 9.º de la referida Ley en cuanto podría perjudicar el derecho de alguno de los propietarios interesados.
Considerando que a todo cuanto antecede no puede ser obstáculo el hecho de que en el momento de la inscripción registral de la declaración de obra nueva-que tiene lugar respectivamente en 1970 y 1973-se diese por el constructor propietario de los solares, la categoría de fincas independientes a los dos garajes discutidos que, como tales, se inscriben con constancia de la servidumbre, ni tampoco la venta por separado de los pisos y de las plazas de garaje-vinculada a la titularidad de aquéllos- con la particularidad de que si en la de éstas se hacía constar...
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