Jurisprudencia civil-Derechos reales
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 933-960 |
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Hechos.-El Presidente de la Comunidad de Propietarios de la casa número 26 de la calle del Pintor Rosales, de Madrid, formuló demanda contra don Angel C. García D., suplicando se dictara sentencia declarando que en el local comercial izquierda de la planta baja no puede el demandado establecer el bar que pretende, ya que deberá destinar el mismo a tienda, conforme al artículo 5.º de los Estatutos de la Comunidad, cuyo texto es el siguiente: «Los locales existentes en la planta baja serán destinados a tienda por sus propietarios, siendo de cargo de éstos cuanto se refiere a ornamentación exterior, la que deberá adaptarse al estilo del inmueble, a cuyo fin, para llevar aquélla a práctica, deberá someterse el proyecto a la conformidad del Arquitecto. Este proyecto deberá ser transcrito en los contratos de arrendamiento que se celebren con relación a tales locales. No podrán establecerse en dichos locales industrias que perturben la tranquilidad de los demás propietarios».
El demandado contesta alegando que con anterioridad ejercía la actividad de «venta de ultramarinos», y en uso de sus perfectos derechos dominicales sobre el local decidió cambiar tal actividad por la de bar de categoría especial B, cosa que no estaba prohibida por los Estatutos.
El Juez de Primera Instancia número 5 de Madrid dictó sentencia estimando la demanda, sin que el demandado pueda destinar el local a bar, sino a tienda, como indican los Estatutos.
La Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid confirmó la sentencia del Juzgado.
El demandado interpone recurso de casación alegando fundamentalmente que debe diferenciarse dentro del artículo 5.° de los Estatutos los conceptos de «industria» y de «tienda» que se emplean en el mismo, y que debe prevalecer aquél por ser más amplio, por lo que la recta interpretación, conforme al artículo 1.284 del Código Civil, es que los locales deben destinarse a industria que no perturben la tranquilidad de los copropietarios, y un bar-club de primera categoría no produce molestias. Parte también de la configuración de los Estatutos de la Propiedad Horizontal como un contrato de adhesión que vincula a los adquirentes y alega las Sentencias de 26 de diciembre de 1964, que declara que una «cafetería» no constituye industria molesta, y de 28 de septiembre de 1970, que sienta igual doctrina respecto a una bodega. Por último, alega incongruencia por parte de la sentencia recurrida, pues en la demanda lo único que se pedía es que se desautorizase la instalación de un bar-club porque no tenía la consideración de tienda y, en cambio, la sentencia fundamenta su resolución en que el citado bar-club es una industria incómoda o molesta, que Page 952 perturba la tranquilidad de los demás propietarios, modificando sensiblemente la esencia de la causa de pedir.
Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Antonio Cantos Guerrero, declara no haber lugar al recurso por lo siguiente:
Considerando que en los motivos primero y segundo, en los que se alega, respectivamente, la violación de los artículos 1.284 y 1.285 del Código Civil y la del 1.258 del mismo Cuerpo legal, ambos al amparo, así como el tercero, del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; fundamental la impugnación en la distinción, en su sentir impropio, que la Sala de instancia hace entre el concepto de 'tienda donde se venden artículos al por menor', autorizado expresamente en los Estatutos de la Comunidad para los bajos, y el de 'bar', donde se expendan bebidas de todas clases, contra cuya instalación protestan los condueños, y han de ser ambos desestimados: el primero de ellos porque es copiosa la jurisprudencia de esta Sala, que por conocida es innecesario citar, en el sentido de que ha de prevalecer, en la interpretación de los contratos, el criterio del Tribunal de instancia siempre que no sea desproporcionado o ilógico, circunstancia que no se da en el presente caso; en cuanto al segundo motivo, porque la adhesión de los adquirentes de pisos a los Estatutos de la Comunidad de la que entran a formar parte, le confiere las facultades de decisión, que constituye precisamente el fundamento de la sentencia impugnada, a través de la interpretación legal anteriormente aludida.
Considerando que en el motivo tercero se alega la interpretación errónea del artículo 1.253 del Código Civil, alusivo a las presunciones; artículo que en absoluto ha sido aplicado por la instancia, pues la consecuencia de sus razonamientos, que es el fallo, lo deduce no de presunciones, sino del estudio detenido de lo prescrito en el artículo quinto de los Estatutos que rigen la Comunidad, por lo cual hay que desestimar este motivo.
Considerando que igual suerte desestimatoria ha de correr el motivo cuarto y último, interpuesto al amparo del número segundo del artículo 1.692, alegando la incongruencia; en el sentir del recurrente, se solicita la instalación de un bar en los locales autorizados por los Estatutos para 'tienda', y la Sala de instancia lo deniega, entrando, sin deber entrar, en establecer una distinción entre los conceptos de tienda y de bar; pero no se tiene en cuenta, al razonar de semejante forma, que la Sala, a instancia de la oposición en la contestación a la demanda, tuvo que entrar, precisamente para ser congruente, en el análisis de la distinción entre ambas clases de establecimientos, sobre todo en el punto referente a la mayor perturbación que para los vecinos, por el horario y por la naturaleza del negocio, habría de suponer la instalación de un bar, en lugar de una 'tienda' para la venta de artículos al por menor, en los pisos bajos del edificio en cuestión.
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