Jurisprudencia civil
| Autor | José Manuel García García - Enrique Calatayud Llovet - Elías Izquierdo Montoro - Francisco Castro Lucini |
| Páginas | 411-445 |
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En la pared de una casa lindante con el jardín de otra existen huecos y ventanas en los pisos segundo y tercero de medidas superiores a las previstas en el artículo 581 del Código Civil, por concesión del entonces dueño del predio sirviente en documento privado de constitución de servidumbre. La persona a cuyo favor se constituyó la servidumbre no inscrita adquirió, según el Registro, la propiedad del predio dominante, por escritura otorgada siete años después de haber aceptado la servidumbre en el citado documento privado. Por su parte, el actual propietario del predio sirviente adquirió éste en subasta pública, como libre de cargas, según el Registro de la Propiedad.
El pleito se plantea porque el adquirente de la casa y jardín sobre los que están abiertos los huecos y ventanas demanda al propietario del predio dominante para que cierre todos éstos, negando la existencia de la servidumbre, o los adapte a las medidas y requisitos establecidos en el artículo 581 del Código Civil. El titular del predio sirviente alega, en favor de la existencia de la servidumbre, el documento privado de constitución de la misma.
Sin éxito el demandante en el Juzgado de Primera Instancia y en la Audiencia Territorial, interpone recurso de casación, alegando como motivos principales los siguientes: que como se trata de una servidumbre predial, no personal, el titular a cuyo favor se constituye debe ser propietario del predio dominante en el momento de constituirse la servidumbre, cosa que no ocurrió en el presente caso, como se desprende de certificación del Registro de la Propiedad, de la que resulta que adquirió dicha finca ppr escritura pública otorgada siete años después de la fecha de constitución de la servidumbre (motivos 1.° y 2.°); que como la servi-Page 412dumbre predial es un bien inmueble, según el artículo 334, núm. 10, del Código Civil, y para la donación de bienes inmuebles se requiere, como forma ad solemnitatem, la escritura pública (art. 633 del Código Civil), la sentencia apelada ha cometido infracción de dichos artículos, pues el documento privado de concesión de servidumbre tiene carácter gratuito y es nulo por falta de forma (motivo 3.°); que como adquirió la finca en pública subasta, como libre de cargas, en procedimiento de ejecución hipotecaria, no conocía la existencia de la supuesta servidumbre, por lo que era tercero protegido por la fe pública registral (arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), sin que obste a ello la reiterada doctrina jurisprudencial sobre no aplicación de la fe pública registral en materia de servidumbres aparentes, ya que tal doctrina se basa en la presunción de que el tercer adquirente conoce la existencia de las mismas por su carácter ostensible, siendo posible, por tanto, destruir tal presunción y probar que se desconocía tal extremo, que es lo que ocurre en el presente caso (motivo 4.°).
Declara no haber lugar al recurso:
Considerando que dado que en nuestro sistema registral no tiene la inscripción valor constitutivo, en el que en la indicada inscripción se haga referencia a la escritura pública de compraventa, otorgada en 11 de febrero de 1932 (que sirvió de título al dueño del predio dominante para inscribir su adquisición), no desvirtúa en forma alguna que en 21 de- septiembre de 1925 fuere propietario de dicha finca, aunque sin título inscrito o público; como del conjunto de la prueba practicada deduce el Juzgador de instancia.
Considerando que el documento privado de constitución de servidumbre no puede equipararse a una donación, pues contenía una autorización para abrir huecos con ciertas restricciones, consecuente a determinadas concesiones Tal autorizante, como se afirma en la contestación a la demanda y no se contradice por el actor, por lo que no es aplicable a este caso el artículo. 633 del Código Civil.
Considerando que, si cual se afirma en la sentencia recurrida y no se ha combatido en el recurso, «el promotor del pleito de que nos ocupamos conocía la realidad extra-registral, distinta de la que la inscripción consigna», a más de ser reiterada la doctrina de esta Sala sobre que si los signos de las servidumbres son ostensibles e indubitados, su apariencia exterior les atribuye una publicidad equivalentc a la inscripción, surtiendo efecto contra el adquirente del inmueble, aunque no resulte del Registro la existencia de la servidumbre, circunstancias que al concurrir en las que motivan la litis, como se desprende de la descripción que de los huecos en que se plasma se hace por el actor en su demanda, es obvio que al no atribuir el Tribunal de Instancia al actor la condición de tercero hipotecario amparado por la inscripción registral de' libertad de gravamen de su fundo, resolvió correctamente, dadas las caracterís-ticas del supuesto fáctico contemplado, y en todo conforme a cuanto disponen los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, desestimándose, consecuentemente, el cuarto de los motivos, al denunciarse la aplicación...
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