Jurisprudencia civil

AutorBenítez/Caealeiro/Asensio/Gimeno
Páginas167-205

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I Parte general y derechos reales en relación con la legislación inmobiliaria cosa juzgada. Aplicación de los artículos 205 y 40 de la ley hipotecaria (sentencia de 30 de septiembre de 1968)

Antecedentes -En la demanda se exponía que el demandante era dueño de la casa de planta baja con dos viviendas, números 42 y 44 de la Carretera de Alcantarilla... El título de adquisición de esta finca está constituido por la escritura pública de admisión de partición, renuncia de derechos y adjudicación de bienes de la herencia de don J. A. L. R., la cual causó en el Registro de la Propiedad de Murcia II de inscripción primera de la finca número 911, al folio 22 del libro 12 de la sección 9.a: 2.° A nombre del demandante don J. P. M. aparece en el anterior Registro (inscripción 3.- de la finca numero 68.810, al folio 65 vuelto, del tomo 1.181) y hoy en el nuevo Registro, la finca número 1.749 al folio 134, libro 21, de la sección 8.n, aparece la siguiente finca: «una casa de planta baja, cubierta de tejado, actualmente demolida en su mayor parte, sita en esta ciudad de Murcia. Carretera de Alcantarilla, kilómetro 1, etc. 3.° Ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de esta capital, el demandante siguió expediente al amparo del artículo 313 del Reglamento de la Ley Hipotecaria bajo el número 272/1961, sobre declaración de doble inmatriculación de finca. En tal expediente, y con fecha 24 de junio de 1961, el Juzgado dictó auto por el que declaraba la existencia de doble inmatriculación en el Registro de la Propiedad II de esta capital, respecto de la finca número 911, inscripción 1.º del libro 12 de la sección 9.º, folio 22, a favor del actor don J. A. L. H., y la finca número 68.915, al tomo 1.181, folio 65 vuelto, inscripción 3.a, a favorPage 168 del demandado don J. P. M, que se refieren al mismo inmueble, ordenando en consecuencia que se extienda nota suficiente expresiva de la doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones. Apelado tal auto por don J. P. M., la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete lo confirmó íntegramente por el suyo de 11 de mayo de 1962. Firme así dicho auto declarando la doble inmatriculación, por providencia del Juzgado de 4 de julio de 1962 se mandó librar el oportuno mandamiento al Registro de la Propiedad, donde se causaron al margen de las inscripciones de las fincas las correspondientes notas en fecha 28 de septiembre de 1962. 4.º Con tales antecedentes-sigue diciendo la demanda-y demostrando que se ha producido un caso de doble inmatriculación se hace necesario acudir al presente procedimiento declarativo ordinario para decidir cuál de las dos inscripciones ha de mantenerse vigente y cuál ha de ser cancelada. Que una síntesis de la historia registral de ambas fincas, más por extenso, se encuentra en la certificación del Registro que se acompañaba al número 2 de la demanda. 5.º Que, aunque muy dudosa, por sus circunstancias, la buena fe de los adqulrentes ulteriores de una finca que, con base en la declaración judicial firme de «doble inmatriculación», parte esta demanda de los siguientes presupuestos: Primero: Realidad de la doble inmatriculación, judicialmente declarada en el congruente procedimiento, y cuya solución registral no puede ser otra que, a través del presente juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, decidir cuál es la finca en cuyas inscripciones han de desaparecer, por cancelación, para evitar la duplicidad. Segundo: Los anteriores titulares regístrales de la finca número 68.915 (hoy 1.749), doña S. G A. y don A. L. G. sólo son traídos al pleito por la necesidad de citarlos para ser oídos, por las hipotéticas consecuencias que para ellos pueden derivarse de la anulación de la inscripción registral vigente. Pero el conflicto registral está planteado hoy directamente entre los titulares regístrales actuales el demandante y el señor P. M., que ha llegado al Registro a través de aquellas muy sospechosas inscripciones. Tercero: Estos dos titulares regístrales tienen el mismo rango a efectos de la protección registral del lartículo 34 de la Ley Hipotecaria los dos son terceros regístrales, si bien esa cualidad en el actor, a tenor de su título adquisitivo (en la parte hereditaria), referida a su causante don J. A. L R., en cuya «tercería registral» se subroga. Cuarto: Dada que, reciprocamente, son «terceros regístrales» los dos antagonistas, con el mismo derecho prima facie a ser amparados en su adquisición por el Registro; la decisión ha de recaer decidiendo en todo caso el principio prior temporis potius ius, básico en el Registro, y la mayor o menor normalidad de esa historia registral. Y respecto al último punto, que es el decisivo, tenemos: Que la historia registral de la finca del demandante es absolutamente normal y atenida a la más pura ortodoxia registral, cumpliéndose rigurosamente el principio de «tracto sucesivo» y con una serie de detalles que revelan una correspondencia con la vida extrarregistral de la finca y sus avatares físicos: que la finca matriz (número 34 549) tuvo su inmatriculación en 2 de octubre de 1907, y el título adquisitivo originario, fue una compraventa normal por descuento privado, convalidada a efectos regístrales por el control judicial (auto de 10 de abril de 1907). Que se trata originariamente de una extensa finca rústica, ya con una casita, de la que, por segregaciones sucesivas, han ido surgiendo varias otras fincas en el Registro, una de ellas del demandante. Que todas las transmisiones constan de escritura pública y mantienen al ser inscritos en el Registro un riguroso .«tracto sucesivo», pues doña P. C. M., titular registral del resto de la finca número 34 549, ya en su inscripción 3.º, a título de heredera de don G. C P.,Page 169 vendió varias parcelas de aquellas tierras (tres) después de haber vendido ya otras su padre. Que el causante del actor adquirió, de absoluta buena fe y según el Registro, lo que ya de finca rústica se había convertido en un solar edificable, y construye sobre él una casa, cuya «obra nueva» declara, incluso sujeta a tributación por el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales a la sazón vigente, y surge así registralmente. con esa limpia y normal historia, la finca número 931 del Registro, que el actor adquiere también normalmente parte por título hereditario y parte por cesión onerosa; que frente a esa limpia historia registral no puede ser mas turbia la de la finca número 68.915. hoy 17.495; pues su mmatriculación en 13 de diciembre de 1950, posterior en más de cuarenta y tres años a la de la finca matriz se produce al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no muy a tono con las exigencias de tal artículo y el 289 del Reglamento, y su acceso al Registro sólo pudo producirse por defecto de la propia institución y falta de celosa vigilancia del funcionario para evitar maniobras con el Registro. Que la maniobra de crearse un título ficticio para la inscripción de inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no puede ser más absurda, trascendiendo «la simulación y maquinación antijurídica». Una hermana vende a otra una finca urbana que surge sin historia alguna precedente, arbitrariamente descrita, en documento privado. Y poco tiempo después la hermana compradora retrovende la misma finca a la hermana vendedora. Y ya así se tienen dos títulos, uno público y- otro privado antecedente, para forzar la puerta del Registro por la vía (aquí verdadera «puerta, falsa») del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, d) Que dos inmediatas y sucesivas transmisiones, la intermedia por Agente de la Propiedad Inmobiliaria, imposible ya de trazar el límite entre la buena y la mala fe, pretenden crear la figura del «tercero registral» protegido, sin advertir que también con «terceros» y con más derecho a la protección todos aquellos que adquirieron parcelas de la finca, que ya desde 1907 estaba inscrita en el Registro. Que esta nueva línea de inscripciones regístrales, sobre una finca número 68.915 (hoy 17.491), que es una entelequia, han de ceder a la del actor: 1. Por más moderno y que por ello debió tener cerrado el Registro, según el principio del artículo 20 de la Ley Hipotecaria («tracto sucesivo»), que no puede burlarse abusando del artículo 205. 2. Por simulación manifiesta del título original y acaso de la transmisión intermedia 3. Por infracción de requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y su desarrollo reglamentario. 4. Por la fundada presunción de artificiosidad...

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