Jurisprudencia civil
| Autor | Bartolomé Menchén Benítez |
| Páginas | 133-150 |
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Se pactó un arrendamiento con derecho de opción a compra. Se intentó ejercitar ésta. El demandado se opuso alegando estar caducado el plazo concedido para ello. Además, reconvino alegando que, dada la revalorización del terreno, si se ejerciese la opción en el precio convenido, existiría, una lesión para el vendedor de más de la mitad del justo valor de los bienes, por lo que el demandante debía elegir entre el pago del precio que resulte justo o la rescisión de la opción.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia, por la que, estimando en parte la demanda formulada por don G. F. contra don A. X., declaró el derecho que asiste al señor F. a obligar a cumplir al señor X. lo convenido en el pacto 6.» del documento privado por ambos, suscrito el día 1 de abril de 1954, y en su consecuencia condenó al señor X. a otorgar escritura pública de segregación, venta y continuación de servidumbre, respecto a los elementos de la finca descritos en el primer Considerando de su resolución y tal como se hallan en la actualidad, después de la expropiación forzosa realizada sobre parte de dicha finca y por el precio que se dirá. Y estimando, asimismo, la reconvención, declaró que el precio fijado para la descrita compraventa de 450.000 pesetas, es iesivo para el vendedor en más de la mitadi del justo precio que se estima en 1.281.000 pesetas, condenando en su consecuencia al demandado reconvencional, señor P., bien a satisfacer el justo precio señalado, bien a desistir de consumar la compraventa preparada, en el repetido documento de 1 de abril de 1954, sin expresa condena en costas.
La Audiencia confirmó este fallo.
El Tribunal Supremo no accedió a la Casación, en méritos de las siguientes razones:Page 134
Considerando Que es cierto que, según el articulo 359, párrafo 1 °, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las sentencias deben ser congruentes con las pretensiones deducidas oportunamente en el pleito; pero también es doctrina jurisprudencial que la congruencia no supone que el juzgador haya de atenerse literalmente a las palabras que expresan los pedimentos de las partes, sino que ha de ponerlas en conexión con los antecedentes de hecho y los razonamientos jurídicos que éstas expongan en el cuerpo de sus escritos, por lo que, habiéndose ajustado el Tribunal a quo a esta conocida doctrina, al determinar el recto sentido y verdadero alcance de la pretensión reconvencional formulada por el recurrido al contestar la demanda, acogida en el fallo precisamente con ese sentido y alcance, procede rechazar el motivo 1 °
Considerando: Que la acción rescisoria de la compraventa por lesión ultra dimi&ium, prevista en el libro IV, título I, capítulo II, de la Compilación del Derecho civil especial de Cataluña, nace en el momento de perfección del contrato, no necesariamente en el de su consumación, como lo revela con meridiana, claridad el último párrafo del artículo 323 en relación con el 2.° del artículo 324 de dicho texto legal.
Considerando: Que a ello no puede oponerse. Primero, lo dispuesto en el artículo 325 de la Compilación, en conexión con el 1295 del Código civil, dado que estos preceptos no regulan los requisitos que dan vida a la acción, sino los efectos del éxito de la misma, y no todos los efectos, sino solamente los restitutorios en el supuesto específico del contrato consumado, que en el .orden lógico son secundarios respecto al efecto primario-implícito en la Ley, tanto común como especial, pero que es inherente al concepto mismo de «rescisión», consistente en la ruptura o desintegración del contrato sinalagmático y en la consiguiente desaparición de la causa justificante de las recíprocas obligaciones contraídas por las partes, ora estén pendientes de cumplimiento, ora ya estén cumplidas totalmente al declararse la rescisión, efecto primario-, especialmente relevante en el caso de que la rescisión se oponga por el vendedor como excepción o por vía reconvencional a la actio empti, ejercitada por el comprador, que será el único que se producirá en la hipótesis de contrato perfecto e inconsumado, si bien, en obsequio al principio de conservación del contrato, podrá ser evitado por el comprador mediante el pago en dinero al vendedor del justo precio total, sin interés alguno, a cambio de la entrega de la cosa objeto del contrato. Segundo, la inexistencia de lesión para el vendedor en la fase de pendencia de cumplimiento de las obligaciones dimanantes del negocio, porque no puede negarse que, jurídicamente hablando, resulta menoscabado el patrimonio del vendedor desde el instante en que, por la perfección de la compraventa, entra a formar parte del pasivo patrimonial una obligación, cual la de entregar la cosa que con el cumplimiento de la obligación dejará de ser de su propiedad, sin que ¡a carga se nivele simultáneamente en el activo con un derecho de crédito el relativo al precio-de cuantía equivalente-.
Considerando: Que, por otra parte, en el supuesto de formación sucesiva del contrato de compraventa civil mediante el ejercicio del llamado derecho de opción, la perfección de aquel negocio jurídico se. produce-salvo en el caso insólito de opción referida a un contrato preliminar de compraventa-desde el momento en que llega a conocimiento del concedente-vendedor la declaración unilateral, por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido, tesis que constituye la verdadera doctrina legal por ser la única reiterada por esta Sala, particularmente en sus sen-Page 135tencias de 10 de julio de 1946 y 22 de julio de 1966, sin que lo sea la que exige la posterior conformidad del concedente, con la declaración de compra del optante, ni la que interpone entre la declaración de voluntad recepticia del optante-y la perfección del contrato de compraventa-un contrato de promesa bilateral de compraventa, perfeccionado con la consumación del contrato de opción y consumado con la perfección del de compraventa.
Considerando: Que, en virtud de las razones hasta aquí expuestas, debe estimarse que la fecha decisiva para el ejercicio de la acción rescisión por lesión ultra divúdium y para el cómputo del plazo cuatrienal de caducidad es la de la perfección del contrato de compraventa, y que tal fecha, cuando medió un pacto de opción de compra, es aquella en que llegó a conocimiento del concedente-vendedor la declaración de voluntad recepticia del optante comprador, como ya declaró esta Sala, aplicando el derecho anterior a la Compilación, en la sentencia siguiente a la de casación de 18 de mayo de 1955, razones que imponen la desestimación del motivo 2.°, que acusa la infracción, por aplicación indebida, del artículo 323, y, por interpretación errónea, del artículo 325 de la Compilación y del articulo 1.295 del Código civil, así como la del motivo 4.°, que denuncia la infracción, por violación, del artículo 300, párrafo 3.°, de dicha Compilación, por entender sin fundamento que el plazo de caducidad debe computarse a partir de la fecha del contrato de opción.
Considerando: Que, en torno a la exclusión del contrato discutido del ámbito de la rescisión por lesión, la única cuestión alegada y controvertida en instancia fue si el precio de 450.000 pesetas, fijado en la cláusula de opción, tenía carácter aleatorio, con perjuicio posible para el concedente-vendedor, porque éste corría el riesgo de que el valor de las fincas se incrementara con el transcurso del tiempo y fuese, en la fecha del eventual ejercicio del derecho de opción, superior al importe del precio fijado en la de celebración del pacto preparatorio, con lo que se suscitaba un interesante tema sobre el carácter aleatorio del contrato de opción de compra, ya apuntado en esta Sala, en su sentencia de 6 de junio de 1959, mientras que la cuestión que se plantea en el motivo 3.° es la de si existe infracción por interpretación errónea del artículo 323, párrafo 2.°, de la tan repetida Compilación, fundándose la tesis afirmativa del recurrente en que el precio tenía carácter aleatorio, con posible perjuicio para el optante-comprador, porque, sujetas las fincas a expediente expropiatorio y a un litigio con la Administración, estaba expuesto a tener que pagar las 450.000 pesetas por la porción no expropiada de las fincas, cuyo valor podría ser muy inferior a tal cantidad, cuestión que por ser nueva se halla excluida del recurso de casación, conforme a la constante doctrina de este Supremo Tribunal.
Considerando: Que, en...
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