Jurisprudencia civil

Autor:Menchén Benítez/Castro Lucini
Páginas:817-833
 
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Sentencia de 3 de marzo de 1967 -Contrato de mediación. Libertad en la intervención o corretaje. El contrato de corretaje es válido aunque el intermediario no revista la cualidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria. El incumplimiento voluntario del contrato conseguido con la intervención del corredor no puede eximir del pago de la retribución convenida con éste

En la demanda se pedía el pago de una cantidad como mediación, corretaje, retribución por mandato o análogo, consistente en el 3 por 100 de 6.400 000 pesetas, ya que el demandante alegó haber intervenido, por encargo del demandado, como mediador en una compraventa de finca.

En la contestación se alegó, entre otros argumentos, que el actor no era Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado, y que había sido objeto de un expediente por intrusismo en el Colegio de dichos Agentes.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y condenó al demandado a pagar la cantidad reclamada e intereses legales desde la interpelación judicial, también pedidos, sin expresa condena de costas. La Audiencia confirmó dicha sentencia. El Tribunal Supremo falló no haber lugar a la casación.

Entre los Motivos de Casación alegados por el recurrente está el primero, que viene a decir: Al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, infracción en el concepto de violación de los artículos 4, 1.255, 1.275 y 1.305, todos ellos del Código civil, al considerar el fallo recurrido válido y existente el contrato de mediación, cuando el mismo adolece de causa ilícita y es contrario al orden público obligar a cumplir al recurrente lo que se dice prometido. No es, como dice la sentencia recurrida, que se pretenda que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tengan un monopolio sobre las operaciones de compraventa de fincas. Lo que se dijo entonces y reitérase ante este Tribunal Supremo es que el intrusismo es ilícito y no se puede dotar de eficacia a los actos jurídicos que nacen y se desarrollan bajo su influjo. El señor B. aparecía y actuaba como Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Sus actuaciones son las de tal. Realizaba servicios y exigió honorarios que en cuantía y en función a la operación son de Agente de la Propiedad. Con arreglo a lo dispuesto en el Código civil, cuando un contrato es nulo por ser ilícita laPage 818 causa no puede obligar al contratante, que ninguna intervención tuvo en el hecho ilícito que motiva la nulidad, a que cumpla lo estipulado.

En la legalidad vigente en el año 1963, en que el contrato se celebra, se consideró como delito previsto y penado en el artículo 321 del Código penal el que realizare actos propios de una facultad para la que fuese necesario título oficial. Y entre ellas nos encontramos con la de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, para cuya profesión se requiere titulo oficial, siendo actos propios de la misma los determinados en el articulo 27 del Reglamento aprobado por Decreto de 6 de abril de 1951. No se trata, como parece entender la sentencia de la Audiencia, que cuando no interviene un Agente y si otra persona, la compraventa sea nula. Lo que se dijo es que cuando conforme a una retribución interviene una persona como mediador de la compraventa de una finca urbana o rústica, debe ser Agente de la Propiedad Inmobiliaria. La intervención retribuida de quien no tiene título es ilícita, e ilícita con necesidad de condena penal, porque se entiende que la licitud a que se refiere el Código civil no es la mencionada procesalmente, sino aquella que está en lo injusto, sea éste civil, penal, mercantil, etc., o aún más conforme al Derecho natural o a la normal.

En resumen, consideran que el llamado contrato de mediación no ha existido por una nulidad derivada de la ilicitud de la causa no advertible por parte del demandado, el que, por consiguiente, no puede ser obligado al cumplimiento de lo prometido, y por ser de orden público permisible la invocación de nulidad alegada.

La sentencia del Tribunal Supremo sienta los siguientes Considerandos:

Que el mediador, según la doctrina científica, entra en los tratos necesarios para concliur un negocio, buscar acercar las dos voluntades de los futuros contratantes-utriusgue consense oc volúntate adhibitus-, allana las divergencias y. manteniendo el equillibrio para no ir contra los intereses de ninguna de las partes, realiza todo lo conducente a hacer converger las dos voluntades en un punto único, en el cual pueden encontrarse, pero, una vez juntas, cesa su obra, no tiene ninguna facultad de estipular el contrato que directamente será concluido entre las partes, por lo que, en una palabra, el mediador hace contratar, mientras el mandatario contrata.

Que como ha declarado esta Sala en su sentencia de 27 de diciembre de 1962, la dificultad de precisar la naturaleza jurídica del contrato de mediación, deriva de que la finalidad suya, que consiste en la conclusión de otro contrato, no puede ser prometida por el mediador, ya que ese hecho no depende de su voluntad, sino de la voluntad de los interesados, por lo que no se trata de arrendamienta de obra, ni tampoco de servicios, porque el mediador no tiene derecho a la retribución si el contrato previsto no se celebra, siendo más bien un contractas sui generis que se aproximara al contrato de trabajo o al contrato de obra, según que el mediador se obligue o no a prestar una determinada actividad para la obtención de un resultado, la celebración del contrato que los interesados desean.

Que en la doctrina legal anterior, mientras la sentencia de 10 de enero de 1922 proclamó que la intervención de una persona reducida a realizar las gestiones necesarias para poner en relación otras dos para la celebración de un contrato, sin contratar aquélla en nombre propio ni en el de su pretendido comitente, no puede calificarse de comisión mercantil y sí debe considerarse de contrato innominado Jacie ut des, principal, consensual y bilateral, quePage 819 impone a las partes derechos y obligaciones recíprocas, cuya causa es la propia prestación de los a.ludidos servicios y que se rige por las disposiciones contenidas en los títulos I y Il del libro IV del Código civil, la sentencia de 11 de junio de 1947 ha declarado que el contrato de mediación, como el de corretaje, no regulados por el actual Derecho constitutivo, no son sino figuras y especialidades comprendidas en el de mandato, por cuyas genéricas disposiciones han de regirse, siendo el mediador un mandatario, por lo que cumplida su obligación de gestionar el contrato, queda el mandante obligado a satisfacerle la retribución convenida en los términos por ambos pactados, sin que el incumplimiento o cesación voluntarios de la consumación total o parcial de aquel contrato pudiera eximirle de aquella obligación, puesto que entenderlo de otro modo equivaldría, con desconocimiento del fundamental principio acogido en el artículo 1 256 del Código civil, a dejar el cumplimiento de la obligación de retribuir, contenida en el contrato de mandato, al arbitrio de la demandante.

Que en el caso de autos, declarada la validez del contrato de mediación suscrito entre los litigantes en 30 de junio de 1962, condenando al demandado, hoy recurrente, a que abone al actor, hoy recurrido, la cantidad de 192.000 pesetas, importe de la comisión devengada por haberse formalizado en 13 de febrero de 1963 la compraventa privada de la finca descrita en el hecho segundo de la demanda, al ssr evidente la intervención del actor como mandatario o comisionista en la conclusión de aquélla, sin que obste a ello que dicho intermediario no revista la cualidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, el motivo primero del recurso denuncia la violación de los artículos 4.º, 1.255, 1 275 y 1.305 del Código civil, por entender el recurrente que el aludido contrato de mediación es nulo, adolece de causa ilícita y es contrario al orden público.

Que basta para desvanecer dicha argumentación...

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