Comentario al Artículo 16, sobre la convocatoria de juntas, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (apartado 1.1, modificado por Ley 3/1990, de 21 julio) (apartado 2.2, modificado por Ley 2/1988, de 23 de febrero)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
Como ya se reiteró en distintos aparados de esta obra, la Junta de Propietarios es el único órgano de la comunidad, colegiado, soberano y supremo por lo que, todas sus decisiones adoptadas dentro del marco de la legalidad y con los requisitos establecidos en los arts. 16 y 17, serán obligatorios para todos los propietarios que la integran.
Por consiguiente, resulta necesario e imprescindible que, para que la Junta pueda alcanzar la legalidad suficiente, que se observen todos los requisitos que a ella le incumbe a la hora de adoptar los acuerdos, pues en caso contrario, éstos carecerán de fuerza para obligar pudiendo dar paso a una acción impugnatoria.
De tal forma, conviene tratar, particularmente aquellos aspectos esenciales que han de concurrir en toda Junta, analizando los distintos efectos y consecuencias que de ellos pueden derivar; tenemos los siguientes:
PERIODICIDAD Y CLASES DE JUNTAS. La ley regula expresamente tres clases de Juntas: 1) las Ordinarias, aquellas que han de tener lugar al menos una vez al año, para tratar asuntos de importancia de la comunidad; 2) la Extraordinaria, puede tener lugar en cualquier momento, y se convocará en razón a la gravedad, importancia o urgencia del asunto a tratar; y, 3) la que podríamos llamar espontánea, no es más que una variante de la extraordinaria pero que, al estar presente (sin convocatoria previa) todos los propietarios que representan el cien por cien de las cuotas de participación, deciden “espontánea” y voluntariamente, reunirse en Junta.
JUNTAS ORDINARIAS. Como bien establece este artículo en su apartado primero, son aquellas que deberán reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.
Cuando la ley impone la obligación de que se celebre esta Junta al menos una vez al año para la aprobación de las cuentas y presupuestos y, si procede, renovación de los cargos de la comunidad, no significa que necesariamente haya de tener lugar al inicio de cada año, basta que se reúna al término del ejercicio económico de aquella, lo cual podrá tener lugar en cualquier época del año, según la comodidad y decisión de la propia comunidad; piénsese en aquellas urbanizaciones enclavadas en zonas veraniegas en las que, por lógica, decidan realizar sus Juntas anuales dentro de dicho período por cuanto será la época en que se encuentren presentes la mayoría de los comuneros.
Cuestión distinta es si la Junta no se reúne con la periodicidad legalmente establecida ante la pasividad o negativa de hacerlo por parte del Presidente de la comunidad. La ley prevé esta posibilidad por cuanto posibilita que la misma sea convocada por grupo de comuneros que representen la cuarta parte del total de ello y, al mismo tiempo, ostenten la cuarta parte de las cuotas de participación; e igualmente se podrá acudir a los órganos jurisdiccionales para solventar esta irresponsabilidad del Presidente, solicitando al Tribunal la convocatoria de esta Junta que por ley ha de celebrarse.
Ante tales situaciones la ley no prevé sanciones ni responsabilidad para el Presidente que incumple con su obligación de convocatoria dentro del período legal; pero lo que si debemos tener claro es que, en tanto se resuelve esta situación anómala, los derechos y obligaciones de todos y cada uno de los comuneros seguirán vigentes (especialmente, en lo que al pago de las cuotas se refiere, sustento fundamental para el adecuado funcionamiento de la comunidad), incluso los órganos de gobierno de la comunidad permanecerán toda vez que, hasta que no se convoque la Junta y en ella se decida sobre los mismos, éstos deberán seguir al frente de la misma, tomando las decisiones que según sus respectivos cargos le compete.
Por tanto, no celebrada la Junta dentro del período marcado por la ley, ello no trae causa de una paralización en el funcionamiento de la comunidad, por el contrario, los acuerdos adoptados en Juntas anteriores y todavía vigentes, conservarán esta vigencia y, las obligaciones de los comuneros seguirán intactas; lo que resulta evidente es que no se podrán adoptarse decisiones unipersonales o por el conjunto de los cargos de la comunidad sin la celebración de la pertinente Junta de Propietarios.
Pero al hilo de lo antes indicado, si en Junta anterior se acordó una derrama con pago fraccionado por parte de los comuneros, éstos vendrán obligados a satisfacerlos hasta el último vencimiento acordado, con independencia de que se celebre o no la Junta; pero lo que no se podrá hacer en ningún caso es aprobar nuevas derramas, o modificar la ya existente sin contar con la voluntad de todos los comuneros manifestada en Junta.
Pero el contenido del orden del día de la Junta ordinaria no se circunscribe a la aprobación de las cuentas del ejercicio anterior y presupuesto para el entrante, también puede tratarse cuestiones de diversas índoles como por ejemplo: la renovación de los cargos de la comunidad, aprobación de obras determinadas y su correspondiente derrama, creación o aumento cuantitativo del fondo de reserva, etc.; por lo que podemos decir que, si bien el objetivo primordial de esta clase de Juntas es la aprobación de las cuestas y resultados, nada impide que en la misma se puedan tratar otras cuestiones, sin necesidad de convocar posteriormente una Junta extraordinaria para debatir los restantes asuntos de interés para la comunidad.
JUNTAS EXTRAORDINARIAS. Por deducción, podemos decir que, todas aquellas Juntas que no tengan la consideración de ordinarias, serán siempre extraordinarias; o lo que es lo mismo, aquellas que se convocan y celebran en cualquier momento en razón a la gravedad, importancia o urgencia del asunto en cuestión.
En relación con lo apuntado en el párrafo anterior, podemos decir, por un lado, que no necesariamente estas Juntas tienen que celebrarse, puede que no hayan temas que tratar o que los que hayan puedan esperar hasta la próxima Junta ordinaria; y por otro, podrán celebrarse tantas como lo requieran las necesidades de la comunidad, a juicio del Presidente o de un grupo de propietarios que representen la cuarta parte del total de comuneros y que, al mismo tiempo, ostente, la cuarta parte del total de las cuotas de participación.
Es normal y propio de la vida real que los comunitarios usuarios de los elementos comunes perciban deficiencias funcionales no observadas por la junta directiva o Presidente que confeccionan el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios; cuando estas cuestiones surgidas en el seno de la junta lo merecen, por su naturaleza o importancia económica o jurídica, una convocatoria especial, pueden y deben ser tratadas en la junta y es válido, por tanto, el consenso mayoritario que sobre ello recaiga.
JUNTAS ESPONTÁNEAS. El apartado tercero de este artículo, recoge la posibilidad de celebrar Junta de Propietarios sin que media citación, lo que podríamos denominar Juntas espontáneas y así dispone que, la Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Me parece lógico y acertado por cuanto, lo absurdo sería que se citaran a los propietarios para una Junta a celebrar otro día y, tal vez lugar, cuando en ese momento se encuentran presentes todos los titulares que representan el cien por cien de las cuotas de participación y, al mismo tiempo deciden celebrar Junta.
CONVOCATORIA. Debemos partir de la consideración de que, si bien es cierto que el cumplimiento de las formalidades que para la convocatoria de la junta de propietarios establece el art. 16 es garantía de la regularidad y legalidad de los acuerdos comunitarios, también lo es que la nulidad por defectos formales no puede acogerse desde el abstracto examen de esas formalidades, sin tener en cuenta las demás circunstancias que concurran en el caso. Por ello, la nulidad derivada de un defecto formal -no esencial- será, en su caso, determinante de un acuerdo anulable y como tal convalidable.
La ley faculta para convocar Junta al Presidente y grupo de propietarios que representen la cuata parte del total de ellos y, al mismo tiempo, ostenten la cuarta parte de las cuotas de participación; pero debemos de entender que también podrán ser convocadas por cualquier cargo de la comunidad en nombre del Presidente; es decir, el secretario, administrador o vicepresidente (si lo hubiere); sin olvidar la posibilidad de que la Junta sea convocada por los órganos jurisdiccionales cuando a ellos se acuda ante la pasividad o negativa del presidente para hacerlo.
Procede analizar cada una de estas situaciones por separado.
PRESIDENTE. La capacidad y legitimación para la convocatoria de Juntas, ordinarias o extraordinarias, le vienen reconocidas legalmente al Presidente de la comunidad; por lo tanto será a éste a quien le competa decidir en momento oportuno para la celebración, en razón a las exigencias legales, estatutarias o necesidades (urgencia, importancia o gravedad del asunto de que se trate) que hagan conveniente la reunión de todos los comuneros.
Por consiguiente, será el Presidente, como máximo representante de la comunidad, el que decida sobre la fecha, hora, lugar y contenido del orden del día de la Junta que pretende convocar.
PROPIETARIOS. Ante la pasividad o negativa del Presidente a convocar Junta, sea ésta ordinaria o extraordinaria, la ley faculta a los propietarios que representen la cuarta parte del total de ellos y, al mismo tiempo, la cuarta parte del total de las cuotas de participación, para promover la convocatoria de una Junta.
Particularmente entiendo, que no se requiere que los promotores de la Junta actúen personalmente, creo que perfectamente lo podrán hacer en virtud de la correspondiente representación, como por ejemplo podrán participar como...
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