El juicio de desahucio por falta de pago después de la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Autor:Eva Isabel Sanjurjo Ríos
Cargo:Profesora Ayudante Doctora de Derecho Procesal. Universidad de León
Páginas:481-520
RESUMEN

Este estudio examina críticamente algunas de las últimas modifi caciones introducidas sobre el juicio de desahucio por falta de pago tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, resaltando los aspectos positivos de la misma a juicio de su autora y poniendo de relieve otros aspectos que debieran ser objeto de reforma y no lo han sido. Por último, se cuestiona la posibilidad de... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. La justificación de una nueva reforma de los juicios de desahucio

Cuando todavía no se había cumplido ni un año desde que entrara en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal y con ella, entonces, resultaran de plena aplicación las modificacio-

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nes legales introducidas para los juicios de desahucio, a finales del mes de agosto de 2012, el actual Gobierno presentaba ante las Cortes el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas para su correspondiente tramitación parlamentaria. Y con él, el anuncio de la adopción de nuevas medidas en materia de arrendamientos urbanos y, por extensión, también otro cambio legislativo en lo relativo a los juicios de desahucio. Precisamente, fruto de la obligada tramitación parlamentaria de dicho Proyecto y su correspondiente debate y votación, el 5 de junio de 2013 se publicaba en el BOE la nueva Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, con la cual se consumó esta nueva reforma en la LEC sobre los procesos de desahucio.

Estamos, por tanto, frente a otra modificación del régimen legal del desahucio y, por añadidura, ante la consolidación de lo que ya viene siendo desde que se aprobara la LEC una práctica habitual por parte de nuestros poderes públicos independientemente de su signo político: los arrendamientos y los procesos de desahucio -cuya tramitación, como por todos es sabido, sigue los cauces del juicio verbal1? como continuo objeto de reforma. En relación con esto, no hemos de olvidar las distintas y sucesivas modificaciones legales (de distinto calado unas y otras) que desde entonces han afectado a dicha materia2y que responden a la

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voluntad de agilizar el procedimiento con el propósito de hacerlo mucho más rápido3.

Ciertamente, el juicio de desahucio ha sido siempre una materia que ha preocupado, y mucho, al legislador, pero también a todos los operadores jurídicos. Quizá, consecuencia natural de la entidad que adquieren los intereses en juego en esa clase de procesos, donde frente al derecho del arrendador de poder recuperar la posesión de la finca arrendada y así disfrutar plenamente de la titularidad dominical, se contrapone el derecho del inquilino de poder disfrutar de una vivienda digna y adecuada; derechos ambos de no escaso calado y trascendencia jurídica que merecen una eficaz protección por parte del ordenamiento jurídico no siempre fácil de conseguir en la práctica y, mucho menos, de conciliar el pleno ejercicio de ambos derechos. Sobre todo esto último, cuando un alto porcentaje de los desahucios que en los últimos años se producen en nuestro país, se debe a la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, como resultado natural e inevitable de la grave y dilatada crisis económica-financiera que desde algún tiempo azota a nuestro país y que, como efectos negativos de la misma, ha generado unas elevadas tasas de desempleo que impiden a muchas familias cumplir con la obligación del pago de la renta pactada. Es decir, no son pocas las veces en las que los arrendatarios desatienden su principal obligación como tales no por voluntad propia, por desidia u obstinación, sino simplemente porque el momento actual de nuestra sociedad les impide afrontar sus compromisos legales adquiridos.

Pues bien, antes de detenernos en estudiar y examinar lo que va a ser propiamente el núcleo central de nuestra investigación -las reformas procesales introducidas sobre los juicios de desahucio y, en particular, sobre los de falta de pago de las rentas o cantidades debidas?, nos parece

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conveniente exponer los objetivos perseguidos por el legislador con la publicación de la Ley 4/2013, de 4 de junio, para comprender mejor en su conjunto la reforma consumada.

Para tal propósito, entendemos procedente y necesaria la lectura pausada de su Preámbulo, ya que es en él donde expresamente se dispone que el objetivo fundamental de la Ley es «flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio» (apartado II), lo que se pretende conseguir mediante la modificación de una serie de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Pero además, debe completarse lo enunciado con lo estipulado en su apartado III, el cual se destina a justificar las reformas introducidas sobre la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, realizándolo en los términos siguientes: «abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura».

Pues bien, centrándonos ya en las reformas procesales efectuadas, o dicho en otros términos, en las modificaciones legales que se han llevado a cabo sobre la LEC, como primera idea tenemos que destacar que el legislador ha reformado un total de siete preceptos4. Cambios legales que, como él mismo ha reconocido, se justifican en la necesidad de solventar los problemas puntuales que las últimas reformas habían generado en los procesos de desahucio. Y es que, efectivamente, la regulación de esa clase de procesos no era del todo correcta ?en particular, en lo que se refiere al juicio de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas?, habiéndose verificado que en ocasiones existía una ausencia de claridad normativa (con preceptos de contenido contrario u opuesto ante el mismo

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extremo5), además de detectarse cuestiones procesales no suficientemente reguladas en la LEC o que directamente eran de imposible ejecución en la práctica.

Ahora bien, el reconocimiento de los problemas advertidos con la regulación anterior no debe servirnos para caer en el automatismo de deducir que la regulación de los juicios de desahucio por falta de pago era en su conjunto errónea; al menos, no es así como nosotros lo entendemos. En esta línea, reconocemos que la anterior reforma que se hizo sobre esta materia por obra de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, vino acompañada de una novedosa e importante regulación para esta clase de procesos, con la cual, en términos generales, se produjo un importante avance sobre la materia. Y es que según nosotros sí ha resultado útil para poder agilizarlos, desde el mismo momento en que se introdujo la posibilidad de concluir el proceso sin que ni siquiera tuviera que celebrarse la vista en determinados supuestos. De modo que con ello se ha evitado tener que esperar a la fecha de la vista para conocer qué actitud procesal iba a adoptar el inquilino moroso. Más aún, cuando la práctica había puesto de relieve que en muchas de las ocasiones el arrendatario demandado ni siquiera se dignaba a comparecer en tal acto, de forma que con ello lo único que se conseguía era dilatar en exceso el proceso, al tiempo que se favorecía así al demandado, que con esa actitud lograba permanecer durante algunos meses más en la vivienda arrendada en detrimento o a costa de perjudicar claramente al arrendador, que ni podía disponer de su propiedad, ni tampoco conseguía cobrar la renta pactada.

La fórmula utilizada para conseguir esa cierta celeridad consistió en trasladar al juicio de desahucio por falta de pago la técnica procesal que se estaba empleando con muy buenos resultados en los procesos monitorios6. Ya que una vez admitida la demanda y previamente a la vista,

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el secretario judicial requiere al arrendatario para que en el plazo de diez días desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquél en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador; o en otro caso, formule oposición. Por lo cual, la vista únicamente se reserva para el caso de que el arrendatario hubiera formulado oposición (art. 440.3 LEC), otorgándose así al arrendador una más temprana protección y recuperación de la vivienda arrendada. En su conjunto, por consiguiente, la reforma de 2011 en materia de desahucio, supuso una batería de modificaciones legales encaminadas a proteger en la mayor medida posible el derecho de propiedad de los arrendadores, si bien, quizá, no hubiera estado de más que también de alguna forma se protegiera el derecho de los arrendatarios, en tanto que el contexto social y económico actual ha favorecido en buena parte el que los propios inquilinos, fuera de su voluntad, estén impedidos de asumir sus obligaciones arrendaticias7, como nos hemos referido a ello en líneas más arriba.

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Contextualizada la regulación existente en esta materia, toca ya centrarnos en las modificaciones procesales introducidas de la...

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