Responsabilidad bancaria en el caso de “cuentas especiales” irregulares, derivada de entregas de cantidades a cuenta a favor del promotor-vendedor de viviendas
| Autor | Josep Lluís Gomez Gusi |
| Cargo | Abogado Bufete Gonzalo Abogados |
| Páginas | 4-9 |
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En estos últimos años hemos asistido a la transformación de la Arcadia feliz en el Infierno de Dante, tanto a nivel nacional como internacional, encontrándonos en una situación de grave crisis económica, que se ha cebado especialmente en el sector de la construcción.
Solo en Catalunya existen 76.300,00 viviendas nuevas que buscan comprador1; a este problema hemos de añadirle todas aquellas viviendas que no se encuentran terminadas y aptas para ser habitadas, y que el promotor2 no puede o no tiene el propósito de acabarlas para su entrega a aquellos que, mediante algún tipo de contrato, realizaron una entrega de dinero a cuenta de su precio, y que en ello invirtieron toda o buena parte de sus ahorros, o bien concertaron algún tipo de crédito que sin duda ellos sí habrán de devolver.
Además de la propia responsabilidad del promotor-vendedor, la solución ortodoxa y aparentemente sencilla a este problema vendría de la mano de la Ley 57/1968, de 27 de Julio (que cuenta por tanto con más de CUARENTA AÑOS de vigencia) denominada “reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”, aplicable a las de renta libre o, en su caso, del Decreto 2114/1968, de 24 de Julio, que resultaría de aplicación a las VPO, garantizando en ambos casos la devolución de las sumas entregadas anticipadamente (más los correspondientes intereses).
La exposición de motivos de la Ley 57/1968 (complementada por los Decretos 3114 y 3115, de 12 de Diciembre, y la Orden Ministerial de 29 de Diciembre del mismo año) legitimaba por aquel entonces su promulgación ante “la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos..., ocasionando además perjuicios irreparables..., obligando a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”; hoy en día puede asegurarse que las mismas razones siguen perfectamente vigentes, particularmente cuando en plena bonanza económica prácticamente la única forma de acceder a una vivienda nueva (sin pasar por la especulación de compradores previos) era la celebración de un contrato de compraventa “sobre plano”, cuando propiamente no se había iniciado la construcción física de la misma y solo un letrero sobre el solar advertía de su próxima construcción.
Ante la falta de entrega de la vivienda por el promotor y habiendo entregado cantidades a cuenta de su precio, el comprador podía y puede optar por diversos caminos:
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reclamar contra el promotor ante la jurisdicción civil, suponiendo que fuera mínimamente solvente, pudiéndonos encontrar afectados por un proceso concursal donde en función de diversos supuestos el comprador sería un acreedor sobre la masa (J. Mercantil Bilbao, nº 2, St. 30-07-09), un acreedor ordinario (J. Merc. Alicante, nº 1, St. 15-06-09), o un acreedor contingente, dependiendo de si la empresa acaba en liquidación o no;
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interponer acciones criminales por apropiación indebida o estafa contra el mismo promotor; algunas sentencias condenan por un delito de apropiación indebida al considerar que nos hallamos ante un depósito irregular o depósito “ad hoc”, ante un patrimonio separado afecto a determinado fin, sin que se tenga libertad de disposición sobre el mismo, ya que se está obligado
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al depósito en una cuenta bancaria (STS 16-01-06) y otros tribunales por estafa (STS 02-10-06), radicando el engaño en la falta de apertura de una cuenta especial y por tanto sin ninguna limitación o control para su disponibilidad;
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reclamar al amparo de la Ley 57/1968 a los garantes de dichas sumas, según veremos;
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el ejercicio de otras acciones, en particular de responsabilidad bancaria, que son objeto del presente artículo y que resultan especialmente “atractivas”, puesto que en su viabilidad práctica no debe quedar condicionada por la falta de solvencia de este tipo de entidades.
Hay que informar al posible lector profano en derecho que tenga la benevolencia de leer este artículo que en caso de inmuebles hasta la escritura pública -traditio ficta- no se adquiere comúnmente la propiedad de estos, momento que podía no llegar nunca por la falta de construcción, venta a otra persona (protegida por el art. 34 de la LH) o embargo de la finca, disponiendo el comprador de un mero derecho de crédito a ver reintegradas las sumas entregadas a cuenta, siendo propietario de “nada” hasta el momento de la entrega.
La ley, con el objeto de proteger a los consumidores y usuarios (aunque la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios no entraría en vigor hasta el año 1984 la jurisprudencia comparte el criterio que estos son los exclusivos destinatarios de la norma3, recoge un conjunto de derechos irrenunciables (art. 7) que principian en su art. 1 con la afirmación que:
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Primera. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 % de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
Seguidamente, el art. 2 de la norma establecía que,
En los contratos de cesión de las viviendas a que se refiere el artículo primero de esta disposición en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
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Que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 % de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.
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Referencia al aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del artículo anterior, con indicación de la Entidad avalista o aseguradora.
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Designación de la Entidad Bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer la entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado. En el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.
Y poco más adelante, el art. 5 de la norma establecía que:
“Será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la cesión de viviendas mediante la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, que se haga constar en las mismas que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley; haciendo mención expresa de la Entidad garante, así como de las Bancarias o Cajas de Ahorro en las que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. Dichos extremos se especificarán en el texto de la publicidad que se realice.”4
Observamos que, a la par que la regulación de percepción de las cantidades anticipadas y la existencia, contenido y formas que habrían de garantizar las mismas, la norma da especial protagonismo a la “Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial” dichas cantidades anticipadas.
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Si finalmente la vivienda se entregaba “sin novedad” poco interés tendrá para el adquirente la existencia y contenido de la norma, mientras que por el contrario, si “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 % de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.” (art. 3).
Por lo tanto, la norma tiene un objeto determinado5 que no abarca cualquier tipo de incumplimiento, síno tan solo la protección de los consumidores...
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