Introducción. Delimitación del objeto de estudio
| Autor | Fernando Díaz Vales |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho y profesor de Derecho Civil. Universidad de Alcalá |
El presente estudio versa sobre la subrogación legal en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y tiene por finalidad discernir y sistematizar los efectos que se producen cuando algún precepto de la Ley impone la subrogación de un tercero en alguna de las posiciones que ocupaban las partes del contrato de arrendamiento urbano: en qué términos pasa ese tercero a verse afectado por el contrato del que no fue parte inicial.
En el Derecho de obligaciones y contratos se entiende por subrogación (personal o subjetiva) la sustitución o sucesión de una persona en la posición contractual que ocupaba otra en una relación jurídica que se mantiene inalterada, es decir, la transmisión de la condición de parte que ostentaba el sustituido en el contrato a un tercero que originariamente no fue contratante; fenómeno que se engloba dentro del más amplio de la sucesión o transmisión de las relaciones jurídicas, puesto que la subrogación, en este sentido, no es más que una sucesión a título particular en una concreta relación contractual 1.
Dicha subrogación o sucesión en el contrato o transmisión de la posición contractual puede ser pactada voluntariamente por todos los interesados en la misma, o bien venir establecida o facultada directamente por una declaración de la Ley que no tenga en cuenta el consentimiento de algún contratante.
En el primer caso nos hallamos ante la llamada subrogación voluntaria, la cual se operará por virtud de una cesión de contrato, y donde para su validez se necesitará el consentimiento del contratante cedido, del cedente de su condición de parte y del cesionario que pasa a ocupar dicha posición contractual dejada por el anterior. En el segundo, por razón de la declaración que hace la Ley en algunos concretos supuestos, hay subrogación legal.
No obstante, debe tenerse en cuenta que los efectos derivados tanto de la subrogación voluntaria como de la legal son idénticos, la transmisión al subrogado del acervo de créditos, derechos y obligaciones que componen la relación jurídica de la que pasa a formar parte: lo único que varía es el mecanismo productor de dichos efectos 2.
Cuando la subrogación se produce en la posición de arrendador o de arrendatario en un contrato de arrendamiento urbano por la declaración de algún precepto de la Ley 29/1994 3, nos encontramos ante la subrogación legal arrendaticia urbana objeto de la presente obra, figura que puede ser caracterizada por los siguientes elementos:
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Cambio en una de las partes del contrato, bien en la posición de arrendador, bien en la de arrendatario 4.
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La persona que accede al contrato lo hace en la posición del que sale del mismo, en el conjunto de créditos, obligaciones y derechos de éste, ya que la relación arrendaticia originaria se mantiene inalterada en los demás elementos 5.
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Es legal, dado que se produce por virtud de una declaración de la propia Ley, que obliga al nuevo titular de la finca a subrogarse en la posición de arrendador o que atribuye a una persona la facultad de subrogarse en la posición de arrendatario, sin que sea necesario el consentimiento de ese arrendador. Como puede apreciarse, en ningún caso toma en consideración la voluntad de la persona que ocupa la posición de arrendador 6.
La doctrina y la jurisprudencia que se han ocupado del estudio de la normativa reguladora de los arrendamientos urbanos coinciden en general con nuestro planteamiento, admitiendo que ésta contempla una serie de supuestos de hecho en los que se establece la señalada subrogación legal caracterizados todos ellos por la producción de unos efectos idénticos en el arrendamiento 7- 8, si bien en ocasiones se produce diversidad terminológica en la denominación del fenómeno (cesión ope legis o ex lege, novación subjetiva o sucesión ope legis), variedad que, no obstante, no puede impedir advertir una referencia a la misma realidad 9.
En este punto, consideramos que la denominación más acertada es la de subrogación legal, la utilizada por la Ley, principalmente por ser omnicomprensiva de la totalidad de los supuestos de hecho que abordamos.
El término cesión hace referencia al negocio donde las partes orientan su voluntad a la transmisión de la posición contractual, algo que en la L.A.U. de 1994 únicamente acontece en la cesión de arrendamiento de finca destinada a uso empresarial o profesional (art. 32), pero no en los supuestos de subrogación mortis causa (arts. 16 y 33) e inter vivos (art. 12) en la posición de arrendatario 10, ni tampoco en los supuestos de subrogación legal en la posición de arrendador (arts. 13, 14 y 29) 11.
Así, como señala HERNÁNDEZ GIL con referencia a la subrogación inter vivos en el arrendamiento de vivienda del art. 34 de la L.A.U. de 1946, «hay formas de cesión que tienen el carácter de facultad ex lege, en el sentido de que puede llevarlas a cabo una de las partes de la relación obligatoria sin intervención del consentimiento de la otra, produciéndose así el subingreso de un tercero...Entre la cesión y la subrogación cabe atisbar a nuestro juicio, una cierta diferencia funcional y cronológica. No son entre sí conceptos incompatibles, sino sucesivos. La cesión hace referencia más bien al acto transmisivo, que asume frecuentemente la fisonomía del contrato; la subrogación atañe más propiamente a los efectos derivados de la transmisión, a la modificación jurídica producida al ocupar un titular el lugar que ocupaba otro» 12.
Descartamos asimismo el término novación subjetiva por cuanto puede inducir a confusión con la novación extintiva de los créditos y obligaciones, figura en la cual no se produce la transmisión de la relación obligatoria al nuevo obligado, sino su extinción y la creación de una nueva, al contrario de lo que acontece con la subrogación.
Finalmente, en cuanto a la locución sucesión ope legis, a pesar de ostentar un significado técnico-jurídico idéntico al de subrogación como se señaló, preferimos este último término al haber quedado aquél reservado en la práctica jurídica común a la sucesión que tiene lugar en los derechos de una persona tras su muerte 13.
Para llevar a cabo este estudio sobre la subrogación legal en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos dividiremos el trabajo en dos grandes secciones conforme al siguiente esquema:
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En primer lugar, se examinarán en los antecedentes normativos de la vigente Ley los supuestos de subrogación legal allí incluidos (Capítulo 1).
A continuación, se analizarán los diversos preceptos de la Ley de 1994 en los cuales se establecen supuestos de subrogación legal (Capítulo 2), para examinar la regulación que contienen para esa subrogación, ciñéndose dicho análisis a los aspectos que tienen interés de cara al estudio de la misma: determinación de su objeto y duración, con una intención sistematizadora. Dentro del mismo, distinguiremos los supuestos de subrogación en la posición de arrendador de aquellos en los que se produce en la posición de arrendatario:
En los primeros, cumpliéndose ciertos presupuestos y requisitos, la Ley obliga a un tercero que no fue firmante del contrato a colocarse en la posición de arrendador por un determinado período de tiempo, como ocurre en el art. 13.1 con respecto a las personas que adquieren la propiedad de la vivienda arrendada por haber quedado resuelto el dominio del arrendador a causa del ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, en el núm. 3 de ese art. 13 con el verus dominus respecto de un arrendamiento de vivienda concertado por un propietario aparente de la misma, o como acontece de igual forma en los arts. 14 y 29, en los que se obliga a subrogarse en la relación arrendaticia al adquirente de una vivienda o de una finca para uso distinto del de vivienda arrendadas por el anterior titular de las mismas.
En los segundos, los preceptos de la Ley conceden la posibilidad de subrogarse como arrendatario a un tercero que no fue parte inicial del contrato de arrendamiento. Ello acontece con las personas señaladas por los arts. 16 (para el arrendamiento de vivienda) y 33 (en caso de arrendamiento de finca para uso empresarial o profesional), con ocasión del fallecimiento del arrendatario. Por otro lado, el art. 12 permite al cónyuge o pareja de hecho de un arrendatario de vivienda subrogarse en la relación arrendaticia si éste desiste del contrato o no lo renueva, o si abandona el hogar sin haber desistido o no...
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