Introducción

Autor:Daniel Montoro Ferreira
Páginas:13-18
 
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1. El marco general de los arrendamientos de vivienda protegida

En un contexto como el actual de crisis económica en general y en particular, en el sector inmobiliario, en el ámbito de la vivienda protegida, en régimen de arrendamiento y en concreto, de Madrid capital, se acomete el estudio de la denominada tradicionalmente novación subjetiva.

El principio general de la relatividad de los contratos del art. 1.257 del CC tiene una de sus excepciones en la acción directa del arrendador contra el subarrendatario recogida en los arts. 1.551 y 1.552 del mismo cuerpo legal, por lo que se refiere al uso y conservación de la cosa arrendada, y por lo que se refiere a la reclamación de la renta del subarrendamiento.

En dicho ámbito, la Ley 9/2003, de 26 de marzo, del Régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid, califica en su art. octavo, de infracción muy grave la cesión del uso de viviendas protegidas. Con todo, determinadas circunstancias desplazan esta apriorística prohibición. A saber: los casos de subrogación legal (si el aspirante forma parte de la unidad familiar), los de pago de renta por tercero (que le pueden convertir en precarista), los supuestos de resolución judicial del arrendamiento y no ejecución del lanzamiento, etc.

Por otro lado, el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, posibilitó legalmente la transmisión de las promociones de viviendas con protección pública para arrendamiento a terceros, así como mantiene el vigente Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.

Estas modificaciones subjetivas de los contratos de arrendamientos, se materializan por vía de hecho, por disposición legal y/o resolución judicial en forma de novaciones subjetivas, en cuanto al arrendador, en la venta de promociones de vivienda social, que realiza la sociedad municipal correspondiente para coadyuvar a sanear sus cuentas. Respecto al arrendatario, en el incremento de los litigios dimanante de procesos de desahucios arrendaticios, que avala el informe del Consejo General del Poder Judicial.

Desde el lado pasivo o del arrendatario y, en abstracto, el Código civil regula la figura del cambio del deudor como una de las facetas de la novación. Figura de origen romano que suponía la extinción de la obligación, pero que en el art. 1.203 del mismo aparece como un supuesto de modificación, más que de extinción de obligaciones. Pero también, mutatis mutandis, para el arrendador “subrogando a un tercero en los derechos del acreedor” como, por ejemplo, en la meritada venta de promociones de vivienda social.

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Más específicamente, la Disposición Adicional Primera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, remite a las normas particulares de viviendas de protección oficial, entre otros aspectos, respecto del derecho de cesión y subrogación.

2. La empresa municipal de la vivienda y suelo de Madrid

Todos estos asuntos como, por ejemplo, que las novaciones subjetivas del arrendatario que se dan por vía de hecho no se perpetúen por mor de resolución judicial, forman parte directa o indirectamente, con mayor o menor incidencia, del trabajo diario del doctorando como Abogado de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A1.

La EMVS es una sociedad anónima con capital 100 por ciento municipal que desarrolla la política de vivienda del Ayuntamiento de Madrid desde hace más de treinta años. No solo facilita el acceso a la vivienda a los sectores con mayores dificultades, sino que cumple con otras directrices de la política de vivienda, con un marcado carácter social2.

Las principales líneas de acción de la EMVS son:

- Facilitar el acceso a la vivienda, fomentando especialmente el alquiler.

- Mejorar la habitabilidad, accesibilidad y sostenibilidad del patrimonio edificado, potenciando la rehabilitación mediante la concesión de subvenciones.

- Reducir progresivamente la infravivienda vertical y el chabolismo en Madrid.

- Impulsar los nuevos desarrollos urbanos como oportunidad para generar vivienda de protección pública.

- Adaptar la vivienda a las nuevas demandas sociales, favoreciendo la innovación, la...

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