Introducción
| Autor | Miguel Gómez Perals |
| Páginas | 11-84 |
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El presente estudio tratará de exponer el estado de la cuestión en esta materia analizando la doctrina y la jurisprudencia elaborada en torno al art. 1591 Cc. en relación a la nueva situación surgida tras la aprobación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE). Se centrará en los problemas que plantea la interpretación de sus arts. 9 y 17, referentes a la figura del promotor y a la responsabilidad de este agente de la edificación por daños ocasionados en dicho ámbito. Se pretende determinar si es posible el aprovechamiento del acervo anterior y su adaptación a la reciente norma o, por el contrario, las consecuencias jurídicas de las técnicas constructivas requieren soluciones distintas.
Para ello se destina una primera parte del trabajo a la delimitación conceptual de la figura del promotor, sus modalidades, elementos y contenido; en definitiva, a su diferenciación de otras afines mediante la determinación de un criterio distintivo. La segunda parte se dedica al estudio de los supuestos, criterios de imputación y formas de responsabilidad del promotor, en especial la solidaridad que se predica por la LOE como garantía en interés del adquirente perjudicado.
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Presupuesto1 para una correcta conceptuación de la figura del promotor es contemplarlo en el contexto en que se integra, junto a los demás sujetos que participan en la edificación; tarea en la que se adoptará un triple frente, jurisprudencial, doctrinal y legal. Muy buena ocasión para ello es el texto de la STS 1ª, de 30 de septiembre de 1991, Pte: Villagómez Rodil (EDE 9119) que en su Fto. Primero, con palabras y mentalidad sin duda precursoras de la LOE, dice:
La función dinámica negocial de la construcción cada vez ofrece más complejidades, en atención a todas aquellas personas físicas y jurídicas que, en posiciones distintas, cooperan y se convierten en coautores de dicho negocio, que precisamente no cuenta con el ordenamiento jurídico debidamente detallado y adaptado a la realidad histórica presente.
En este sentido, se puede establecer un amplio arco de intervinientes en las actividades de la construcción de inmuebles, desde los propietarios del solar, que constituye el soporte material necesario para levantar la edificación, los dueños de la obra, que pueden coincidir con aquéllos y con la figura del pro-motor-vendedor, entendiendo por tal el que centra toda la actividad constructora, protagonizándola en primer plano, en razón a sus funciones de ideación, planificación, coordinación, organización, acometida, financiación y control del programa de construcción inmobiliaria que pretende llevar a cabo, de tal manera que su actividad se profesionaliza cada vez más y culmina con la comer-cialización de lo edificado, en forma de viviendas, locales y toda clase de aprovechamientos espaciales. No obstante las diligencias de venta no las asume siempre el promotor, y puede delegarlas en los agentes de la propiedad inmobiliaria, que vienen a actuar como mediadores, con todo el aparato que se establece de la publicidad y captación de clientela.
El referido promotor puede así mismo actuar como constructor o contratar la labor edificativa con quien reúne esta condición, que, a su vez, cabe re-alice las subcontratas parciales para las que esté autorizado.
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En todo caso la actividad constructiva requiere la necesaria dirección y controles técnicos, lo que supone la aparición de otros intervinientes en el negocio, cuales son los arquitectos-directores de obra, a los que la doctrina jurisprudencial exige mayor grado de diligencia atendida la garantía técnica y profesional de sus conocimientos y los arquitectos técnicos o aparejadores, como profesionales encargados de la ordenación y dirección de su ejecución materializada ya que asumen su control práctico.
Se completa el abanico de intervinientes constructivos y sin que ello suponga su cierre hermético, por las posibles incidencias y consiguientes vinculaciones indemnizatorias, a cargo de los fabricantes de los materiales emplea -dos en la edificación y de las aseguradoras que hayan suscrito las diversas modalidades que abarca el campo de los seguros de este particular ramo.
La doctrina2 agrupa a los agentes de la construcción en constructor, promotor y técnicos intervinientes en la obra; siendo éstos últimos quienes, atendida su titulación profesional, están habilitados para realizar cada una de las fases del proceso constructivo; así se refiere al proyectista, al director de obra y al director de la ejecución de la obra3.
De esta forma el art. 10.1 pfo. 1º LOE define al proyectista en función del encargo que recibe del promotor para redactar el proyecto y figurando entre sus obligaciones la de acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales (10.2,c). Para el art. 11.1 el constructor4 es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. Además el constructor es responsable por hechos ajenos en los términos del art. 1903.4 Cc.
Por su parte, el director de la obra está obligado, según el art. 12.3, a elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del
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proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto (letra d) y a elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos (letra f). Precisamente en relación con esto último, el art. 6 preceptúa la recepción por el promotor de la obra entregada por el constructor, una vez concluida ésta.
Veamos ahora estos sujetos de la edificación en el contexto de la LOE5 y otros textos positivos. La doctrina6 suele aludir a la primera como un texto precedido de innumerables borradores y justificado por una creciente demanda social7. Su Exposición de Motivos reconoce en el pfo. 4º, nº. 1, que el objetivo prioritario es regular el proceso de la edificación actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a una definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios, como una aportación más a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Mientras el nº 3, inciso inicial, de este pfo. 4º, termina diciendo: «…configurándose el promotor como una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.» En definitiva, proclama el pfo 5º:»… la Ley trata, dentro del marco de competencias del Estado, de fomentar la calidad incidiendo en los requisitos básicos… para dar cumplimiento al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.»
La LOE fue precedida por textos autonómicos8. Así, la Ley de Cataluña 24/1991, de 29 de noviembre, de la Vivienda, explicaba en su Exposición de Mo-
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tivos: «Todas las personas tienen constitucionalmente reconocido el derecho a una vivienda digna. El ejercicio de este derecho motiva, a la mayoría de las familias, uno de los gastos más importantes a lo largo de su vida. Por lo tanto, las administraciones públicas tienen el deber de velar por la calidad de las viviendas y por las condiciones en las que se accede a las mismas…»(pfo. 1º). «Con este objetivo, la Ley se refiere al proceso edificador desde su previsión en el planeamiento hasta su incorporación en el tráfico jurídico. La Ley define al promotor como agente principal del proceso de la vivienda y refuerza la necesidad de garantizar una fórmula ágil para que el consumidor o el usuario de la vivienda estén protegidos respecto a los vicios y defectos de la construcción.» (pfo. 7º).
Por otra parte, la Ley de Madrid 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación, según su Exposición de Motivos (pfo. 4º) ha contemplado no sólo el edificio terminado, para establecer, en ese momento, las garantías de calidad, sino que ésta debe asegurarse a lo largo del proceso de edificación, comprendiendo en el mismo las sucesivas fases de proyección, construcción, uso y conservación, con el particular alcance que cada una de ellas tiene. Se pretende garantizar, especialmente, que cuando llegue el momento de comercializar o explotar el edificio, quien esté interesado en la adquisición o uso de una vivienda, planta, local o cualquier otra superficie aprovechable, pueda tener un cabal conocimiento, mediante información veraz, de la calidad que se le ofrece y asegurarse que le sea proporcionada.
Comparativamente con la LOE, las leyes autonómicas citadas se centran en el aspecto urbanístico (ubicación), constructivo (requisitos y trámites) y social (fomento público de la vivienda) por un lado, y en la transmisión de las edificaciones (publicidad e información) y su documentación, por otro. En ambas su régimen...
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