Los agentes intervinientes en el proceso constructivo y su responsabilidad en el hecho ruinógeno

AutorEmilio Rouanet Mota
CargoAbogado
Páginas477-513

INTRODUCCIÓN

El artículo 8 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 sienta el concepto de agente de la edificación o agente interviniente en el proceso constructivo, dando dicha calificación a todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

Dada la pluralidad de las personas que intervienen en dicho proceso y la diversidad de las funciones que a cada una de ellas les vienen atribuidas, funciones que se han visto aumentadas por la constante aparición y aplicación de técnicas cada día más modernas de construcción, se ha venido dificultando —a la vez que se ha convertido en algo imprescindible— la enumeración y descripción de las atribuciones y, en consecuencia, responsabilidades que corresponden a cada uno de los intervinientes en el proceso constructivo.

El citado artículo 8 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en orden a la descripción de las atribuciones, obligaciones y responsabilidad de cada uno de los agentes de la edificación, establece que sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Por su parte, el artículo 17.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, con carácter general, establece la responsabilidad civil de los agentes de la edificación en los siguientes términos:

«Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

  2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.»

    1. EL PROMOTOR INMOBILIARIO

    Civil, ya que se trataba de una figura no conocida en el momento de la promulgación del mismo 1.

  3. ANTES DE LA PROMULGACIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

    Una vez aparecida la figura del promotor-vendedor en las relaciones jurídico sociales y ante la ausencia de tratamiento normativo específico de la figura, ha sido la Jurisprudencia la que ha venido concretando y definiendo el concepto jurídico de promotor-vendedor en el ámbito inmobiliario, equiparando su responsabilidad a la del contratista, como sujeto generador de actividades proyectadas sobre la construcción y sobre cómo han de realizarse las mismas.

    Existe una reiterada doctrina jurisprudencial que viene declarando que el promotor, en su condición de propietario del solar, constructor y dueño de la edificación, vendedor de las viviendas y locales resultantes del proceso y beneficiario último y principal del complejo jurídico-económico que implica el proceso de la construcción, asume a los efectos del artículo 1591 del Código Civil, la condición de contratista frente a quienes por cualquier clase de negocio jurídico adquieren en último término en todo o en parte la obra resultante. A ello no obsta que haya sido un tercero quien materialmente, pero por su encargo y en su beneficio ejecutara el proyecto. Se equipara su responsabilidad a la del contratista, no sólo en los casos

    1. CONCEPTO DE PROMOTOR

    Según la definición dada por el Diccionario de la Real Academia Española, «Promotor» es aquel que promueve una cosa, haciendo las diligencias conducentes para su logro y «Promover» es la acción de iniciar o adelantar una cosa, procurando su logro o la acción de tomar la iniciativa para la realización o el logro de algo.

    En el ámbito inmobiliario, la figura del promotor, entendida como promotor-vendedor de las edificaciones y elementos constructivos resultantes del proceso de edificación, dada su relativamente reciente aparición en el ámbito de la construcción, no está contemplada en nuestro Código

    Los agentes intervinientes en el proceso constructivo y su responsabilidad en el hecho ruinógeno en los que el dueño del terreno se convierte también constructor y propietario de la edificación, vendedor de las viviendas y beneficiario último del proceso de edificación, sin también en aquellos supuestos en los que sólo actúa como promotor-vendedor, pero no como constructor o ejecutor material de la obra, ya que, incluso en este caso, asume la propiedad del edificio, procede a la venta de las viviendas resultantes y sigue apareciendo como beneficiario último y principal del negocio jurídico-económico en que consiste el proceso constructivo.

    En este sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1974 se refiere al promotor como aquél que reúne en una misma persona generalmente el carácter de propietario del terreno, constructor y propietario de la construcción llevada a cabo sobre aquel…

    En un principio, surgía la duda respecto a la extensión del concepto de promotor y si éste debía ceñirse exclusivamente a la figura del comitente o promotor-vendedor o si perdía la condición de tal cuando asume las funciones de constructor (promotorconstructor). Dicha duda fue resulta por una constante doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo en la que se considera al promotor-constructor como revestido de todos los derechos y obligaciones que corresponden al promotor-vendedor.

    Más recientemente se ha ido perfilando y concretando el contenido del concepto de promotor inmobiliario. La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1991 define al promotor como aquel que centra todo la actividad constructora, protagonizándola en primer plano, en razón de sus funciones de ideación, planificación, coordinación, acometida, financiación y control del programa de construcción inmobiliaria que pretende llevar a cabo, de tal manera que su actividad se profesionaliza cada vez más y culmina con la comercialización de lo edificado, en forma de viviendas y locales y toda clase de aprovechamientos espaciales.

    En nuestro ordenamiento jurídico positivo aparece mencionada por primera vez la figura del promotor en la legislación de Viviendas de Protección Oficial (Ley de 15 de julio de 1954 y Decreto de 24 de junio de 1955), definiéndolo como aquel que, pudiendo disponer jurídicamente del solar para construir sobre él como propietario o titular de un derecho de superficie o de edificación, acomete la empresa para destinar las viviendas a uso propio, arrendamiento o cesión.

    En relación con esa legislación especial, BAENA DEL ALCAZAR 2, definió al promotor voluntario como la persona física o jurídica, y en este último caso pública o privada, que recibe los auxilios estatales a través del Instituto Nacional de la Vivienda, a efectos de la construcción de viviendas de protección oficial.

    Para SERRANO GARRIDO 3 el promotor inmobiliario asume una función de intermediario entre la ayuda del Estado y la necesidad de vivienda particular. Según DEL ARCO TORRES y PONS GONZÁLEZ 4 el promotor inmobiliario es el profesional o empresario que asume la tarea de coordinar las operaciones de la construcción con las personas interesadas en ello.

    Pero son, a juicio de este autor, SAPENA TOMÁS, CERCA DAÑOLS y GARRIDO PALMA 5 quienes concretan con más precisión la figura o concepto de promotor inmobiliario que, en su criterio, no es aquel agente que se limita a poner en contacto al constructor-vendedor con el adquirente (estaríamos ante un mero gestor de ventas), sino que consideran promotor «aquella persona que ha llevado a efecto la construcción en un solar de su propiedad, para enajenarlo en régimen de propiedad horizontal, lo que al aparejar una actuación por su cuenta y en beneficio propio determina que le alcance la responsabilidad por vicios de construcción, aunque sea una persona física o jurídica, la que por encargo suyo ejecutó materialmente el proyecto».

    No obstante, quien más se aproxima a la línea jurisprudencial a la hora de definir la figura del promotor inmobiliario es MÁRQUEZ ESPADA 6 que considera que es aquel que «siendo o no dueño del solar, financia la construcción a la vez que acomete y controla su desarrollo conforme al destino previsto», estableciendo como característica común y propia de la figura del promotor el acometimiento del levantamiento del edificio, para sí mismo o para su venta, asumiendo la financiación, aunque no sea el ejecutor material directo de la obra

    2. OBLIGACIONES DEL PROMOTOR

  4. TRAS LA PROMULGACIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

    Inicialmente fue la doctrina jurisprudencial la que vino perfilando y concretando las obligaciones que incumben al promotor inmobiliario en el proceso de edificación. Entre las obligaciones más características del promotor se pueden citar las siguientes:

    — Justificar la viabilidad técnica y financiera de la promoción inmobiliaria.

    — Ostentar titularidad suficiente sobre el suelo y el vuelo, que le permita y faculte para construir sobre él. — Establecer los objetivos, destino y finalidad de la edificación que se proyecta.

    — Seleccionar al técnico o técnicos encargados de la redacción del proyecto y contratar su realización.

    — Aportar, a petición del autor del proyecto, los documentos y estudios del suelo y edificación existente, que sean exigibles como información previa.

    — Recabar la preceptiva licencia de obras y las demás autorizaciones y permisos exigibles y gestionar los trámites administrativos necesarios.

    — Seleccionar al...

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