Intervenciones en el Congreso de los Diputados, Comisión de Vivienda y Comisión para la reforma del sistema hipotecario

Autor:Fernando P. Méndez González
Cargo:Registrador de la Propiedad y Mercantil. Miembro del Consejo de Dirección del Centro para la Investigación y Desarrollo del Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil de la Universidad de Barcelona
Páginas:197-252
RESUMEN

El primer artículo contiene la intervención del autor ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, la cual tuvo lugar el 29 de octubre de 2008. La intervención versa sobre «Medidas para facilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna». En ella se analiza el agotamiento del modelo de política de vivienda de los últimos cincuenta años, el papel del Registro de la Propiedad en los mercados hipotecario e inmobiliario, y, por último, se realizan diversas propuestas para facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna mediante la potenciación de fórmulas distintas a la propiedad,... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Planteamiento

La vivienda presenta dos semblantes inescindiblemente unidos al tiempo que antagónicos. Por un lado, sirve como refugio frente a las inclemencias de la vida al aire libre y como espacio para el desarrollo de la propia personalidad. Es lo que podría denominarse la función habitacional de la vivienda. Por otro, cuando se tiene en propiedad, es un activo económico que puede ser utilizado como recurso para obtener rentas o como garantía de un crédito. Evidentemente, cuanto mayor sea el valor de la vivienda como activo económico más inaccesible será su adquisición en propiedad, lo que exige buscar fórmulas de acceso a la vivienda distintas de la propiedad tradicional, con la finalidad de que no queden privados de este bien básico segmentos enteros y muy activos de la población y de hacer efectivo el derecho a una vivienda digna reconocido por nuestra Constitución.

Dado que he sido citado a comparecer ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados en mi condición de Registrador de la Propiedad, creo interpretar correctamente la intención de quienes me han propuesto y de quienes han aceptado mi comparecencia, esto es, del Grupo Parlamentario Socialista y de los demás grupos respectivamente, si supongo que lo que se espera de mí

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es que realice una intervención centrada, preferente aunque no exclusivamente, en el análisis de cómo puede contribuir el Derecho Privado y, específicamente, el Registro de la Propiedad, a una política de vivienda.

Este será, pues, el enfoque que gobernará mi intervención.

2. La función del registro de la propiedad en una economía de mercado: simplificar las transacciones y dotar de seguridad a los derechos sobre inmuebles, convirtiéndolos así en activos económicos aptos para servir de garantía al crédito

Ello exige una breve explicación de la función del Registro de la Propiedad en una economía de mercado, máxime en estos momentos en los que existe un acuerdo general en que tanto la ausencia de regulación como la regulación de mala calidad se hallan en la base de la profunda crisis económica por la que está atravesando el mundo y, por lo tanto, también nuestro país, lo que pone de manifiesto lo acertado de la tesis central de la economía neoinstitucional, según la cual la calidad regulatoria es la base esencial del crecimiento económico y, en general, el andamio institucional la base esencial del edificio de la civilización.

El intercambio y la especialización son la base del crecimiento y del bienestar. La principal dificultad para intercambiar, por parte del adquirente de un bien, radica en la desconfianza derivada del desconocimiento acerca de los atributos esenciales del bien que se desea adquirir junto con la convicción de que la otra parte ajustará su conducta al modelo del autointerés y, en consecuencia, ocultará toda información relevante, cuyo conocimiento por parte del adquirente daría lugar a que no adquiriese el bien o lo adquiriese por un precio menor -asimetría informativa-. Por parte del transmitente, la principal dificultad radica en cobrar efectivamente el precio estipulado, pues se halla convencido de que el adquirente incumplirá si esa conducta le reporta más beneficios que la contraria.

Las asimetrías informativas presentes en el mercado son, pues, la principal dificultad para coordinar los intereses de las partes y, por tanto, para contratar.

Por ello, para facilitar las transacciones se requieren instituciones que suministren a la parte peor informada -usualmente la interesada en adquirir- toda la información relevante, y que la parte mejor informada -usualmente la interesada en transmitir- le ocultaría si pudiera, en el caso de que esperase obtener de tal comportamiento mayores beneficios que del contrario, esto es, de la comunicación a la parte peor informada de toda la información relevante.

Para analizar esta cuestión en relación con la material objeto de esta intervención examinemos el caso de la transmisión onerosa de un bien inmueble. Dicha transacción implica la transmisión de un conjunto de atributos, tanto físicos como legales -derechos- sobre el mismo a cambio de una contraprestación,

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una suma de dinero en el caso de la compraventa, tipo negocial en el que nos centraremos para simplificar la cuestión.

La medición de tales atributos tiene un coste y, además, el adquirente aplicará un descuento por incertidumbre, descuento que revela el grado de imperfección en la medición de tales atributos, todo lo cual se reflejará en el precio que está dispuesto a pagar -en el valor que para él tiene el bien-. Coeteris paribus, a mayor incertidumbre estará dispuesto a pagar menos e, inversamente, a menor incertidumbre estará dispuesto a pagar más. Así pues, en la medida en que se eliminan las incertidumbres, aumenta el valor del bien.

Algunos de estos atributos, como la superficie o las características generales del inmueble, pueden ser relativamente fáciles de determinar, pero otros, tales como la seguridad jurídica de la propiedad adquirida, especialmente en la dimensión de hallarse protegida contra posibles fallos en el título del transmitente, que fundamenten reclamaciones de terceros, tanto en concepto de titulares de dominio como de otro tipo de iura in rem, son más difíciles de determinar, por lo tanto de calibrar su probabilidad y, en consecuencia, su importancia.

Todas estas incertidumbres en relación a los atributos del bien que se desea adquirir hacen necesaria la existencia de instituciones específicas destinadas a despejarlas, facilitando así la contratación.

Esta es precisamente la función del Registro de la Propiedad, en su versión más evolucionada de Registro de derechos o de tráfico, a saber: resolver ciertas incertidumbres sobre ciertos extremos esenciales tales como quién es el dueño o, al menos, quién puede disponer sobre la finca y qué cargas de origen negocial pesan sobre ella con carácter preferente al derecho de un potencial adquirente.

En general, puede afirmarse que el descuento por incertidumbre será mayor -es decir, el bien será menos valioso- en la medida en la que la estructura institucional permita que tercera partes influyan en el valor de los atributos que son una función de utilidad para el comprador. Puede citarse aquí la conducta de los vecinos, o, también, la probabilidad de robo, pero también la posibilidad de que la...

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