La intervención del "técnico competente" del artículo 25.2 de la Ley 8 de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo
| Autor | Juan José Pretel Serrano |
| Cargo | Abogado del Estado en la Dirección General de los Registros y del Notariado. Notario y Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 2207-2224 |
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Por la Ley de 25 de julio de 1990 sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo se ha realizado un notable intento de coordinación de la materia urbanística con el Registro de la Propiedad. Para dicho intento se cuenta con la Disposición Adicional Décima de la Ley, con carácter general, la cual ha de ser desarrollada reglamentaria-Page 2208mente. Pero también existe un artículo específico que va dirigido a regular la conducta de Notarios y Registradores de la Propiedad y cuya aplicación práctica se ha convertido desde el primer momento en el punto de vigencia más inmediata de todo el complicado entramado legal establecido. Este precepto es el artículo 25.2 de la Ley, el cual analizaremos desde la perspectiva del técnico competente cuya intervención se reclama.
El artículo tal y como se presenta en su redacción actual no se configuró hasta el último momento de su tramitación parlamentaria. En lo que fue el primer Proyecto de Ley que posteriormente quedó sin efecto como consecuencia de la disolución de las Cortes por el Presidente del Gobierno en el año 1989, y en el Proyecto que llegó a convertirse en la actual Ley, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes (Congreso de los Diputados) el 29 de diciembre de 1989, se establecía la siguiente regulación:
"Artículo 25. 1. De la edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística queda incorporada al patrimonio de su titular.
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Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación, que los primeros deberán testimoniar en el documento".
Es decir, lo que en esta primera redacción se solicitaba era la colaboración de Notarios y Registradores de la Propiedad en el concreto punto de evitar que pudieren formalizarse documentalmente las edificaciones que no hubieren obtenido licencia de edificación. Con ello se pretendía superar por vía de una disposición legal la doctrina que sobre este punto había sentado la Dirección General de los Registros y del Notariado, ya que una Resolución de fecha de 16 de noviembre de 1981 expresamente se dijo que dado que la legislación hipotecaria no exigía que se acreditare la concesión de la licencia municipal para que pudiera practicarse la inscripción, ni tampoco la Ley del Suelo en ninguno de sus preceptos imponía tal obligación a Notarios y Registradores, no procedía que ni uno ni otro funcionarios entraran en el examen de esta materia, ya que la infracción urbanística se produce no por el hecho de otorgarse la declaración de obra nueva, sino porque la construcción no se adaptó al Planeamiento; además, se decía expresamente que era de "competencia exclusiva de las autorida-Page 2209des municipales y urbanísticas el velar por el cumplimiento de las normas de edificación".
Lo que no era sino una superación de las carencias legislativas existentes se complicó bastante con la aceptación por la Ponencia encargada de redactar el informe sobre el Proyecto de Ley de la enmienda número 172. Como consecuencia de ella el precepto quedó redactado en los siguientes términos:
"Artículo 25. 1. La edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme con la legislación urbanística queda incorporada al patrimonio de su titular.
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Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición de la certificación de la finalización de la obra por técnico competente, que los primeros deberán testimoniar en el documento".
Aparece aquí por primera vez la alusión a la intervención del técnico competente, pero con una función mucho más limitada que la que le será atribuida en la versión definitiva puesto que únicamente debía certificar que la obra había sido finalizada.
El precepto aunque era correcto desde el punto de vista de técnica legislativa, desde una perspectiva realista era un auténtico despropósito puesto que su aplicación llevaría a que no pudieran inscribirse obras nuevas de edificios proyectados o en construcción; con ello se alteraba el cuadro legal que el artículo 8 de la Ley Hipotecaria establece cuando permite la inscripción de edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté comenzada; pero lo que es más grave, con ello se dificultaba enormemente el crédito hipotecario a la construcción ya que no podría proporcionarse este tipo de financiación con garantía hipotecaria mientras el edificio no estuviere construido, cuando el dinero es necesario precisamente para la construcción. Por ello, desde el Ministerio de Justicia se puso en conocimiento del entonces Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo la incoherencia del sistema introducido, proponiendo expresamente que por vía de enmienda parlamentaria se añadiera un número 3 al artículo 25 que diría lo siguiente: "Cuando la declaración de obra nueva se refiera a las obras proyectadas o en construcción bastará acreditar el otorgamiento de la licencia de edificación; la finalización de las obras se hará constar en el Registro mediante la certificación del técnico competente a que se refiere el apartado anterior". Como puede observarse la intervención del técnico seguía siendo muy limitada pues quedaba circunscrita a la constancia de la finalización de la obra, para cuyo reflejo se tuvo presente la regulación que existía desde el Decreto 265/1971 y Orden del Page 2210 Ministerio de la Vivienda de 28 de enero de 1972, que establecieron el modelo normalizado de Certificado Final de Dirección de Obra.
La llamada de atención sobre las dificultades que se crearían en el crédito hipotecario y en el tráfico inmobiliario en general, pues no podrían venderse en escritura pública nada más que pisos ya construidos y nunca en construcción, hizo que se propusiera una nueva redacción del precepto. Pero esta nueva redacción, que por enmienda del Grupo Parlamentario Socialista, se daría al precepto va más allá de los planteamientos iniciales. Mientras el número 1 del precepto se ha mantenido, el número 2 tiene la siguiente redacción definitiva:
"2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado. Para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación en el plazo de tres meses a partir de ésta, mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada. Tanto la licencia como las expresadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras".
Como puede observarse el planteamiento y la finalidad perseguidos son otros pues la intervención del técnico competente ya no se limita a hacer constar que la obra ha finalizado, sino que tiene que decir cuando se trate de obras nuevas en construcción que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que obtuvo la licencia. Desde el punto de vista de la simple redacción, el artículo se resiente y claramente revela sus incidencias parlamentarias, pues viene a establecer un diferente trato entre la inscripción de obras nuevas en construcción y ya construidas que carece de justificación, como veremos.
Para entender la redacción que ha llegado a convertirse en texto de derecho positivo ha de recordarse que sobre el mismo está planeando el llamado Informe "Mc Millan-Scott" (eurodiputado inglés), que se presentó a la Comisión de Peticiones del Parlamento Europeo en noviembre de 1988 y que se refería expresamente a las estafas inmobiliarias que en zonas turísticas españolas se estaban produciendo. Dicho informe tuvo una amplia repercusión tanto en los medios de comunicación social como en la esfera política; a tal efecto se constituyó una Ponencia Especial de Trans-Page 2211acciones Inmobiliarias en el Congreso de los Diputados, a la que con fecha de 27 de abril de 1989 se remitió un Informe por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España en el que expresamente se decía que el que en ningún texto legal se estableciere la conexión entre las declaraciones de obra nueva con el urbanismo, da lugar a que la inscripción de la misma se lleve a cabo por la mera manifestación del propietario del suelo, por lo que debido a dicha circunstancia estaba proliferando en los últimos tiempos una modalidad específica de fraude inmobiliario, consistente...
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