Requisitos para la interposición de las demandas de retracto de comuneros. Algunos problemas prácticos

Autor:Yolanda Bergel Sáinz de Baranda
Cargo:Profesor ayudante específico Universidad Carlos III de Madrid
Páginas:1681-1718
RESUMEN

De acuerdo con el artículo 1.522 del Código Civil, el copropietario de una cosa común tiene un derecho de retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Para el correcto ejercicio de dicho derecho de retracto ante los tribunales el demandante debe cumplir ciertos requisitos sin los cuales su acción no puede prosperar. Este artículo... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Consideraciones previas

El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente que, ante la enajenación de una cosa, otorga a una persona la facultad de adquirir laPage 1682cosa del adquirente pagando el precio que éste había dado por la ella. Nuestro Código Civil regula el derecho de retracto en el Libro IV, Título IV, referente al contrato de compraventa y, dentro del capítulo VI dedicado a la resolución de dicho contrato, distingue los retractos convencionales (arts. 1.507 a 1.520) y los legales (arts. 1.521 a 1.525). Como tipos de retractos legales el Código Civil regula en el artículo 1.522 el retracto de comuneros y en el artículo 1.523 el de colindantes. La regulación de los retractos en el Código Civil se completa con el artículo 1.708, que regula el retracto de consocios cuando la sociedad está en liquidación; los artículos 1.535 y 1.536, que regulan el retracto de derechos litigiosos; y el artículo 1.636 del Código Civil sobre el retracto enfitéutico.

El artículo 1.521 del Código Civil define el retracto legal como el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere la cosa por compra o dación en pago. Es éste, por lo tanto, un derecho de adquisición que restringe la libertad del propietario de vender a quien desee, y también la del comprador de la cosa, que puede verse privado de ella en caso de que se ejercite con éxito el derecho de retracto ante los Tribunales 1.

El artículo 1.522 del Código Civil, que regula el retracto de comuneros, establece que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Con la regulación de este retracto se pretendía acabar conPage 1683supuestos de comunidad y terminar con situaciones de indivisión que se entendían ineficaces y poco económicas 2.

En el retracto de comuneros, el propietario de una cuota tiene derecho en todo caso a adquirir preferentemente la cuota que se transmita a un extraño a la comunidad 3. Se pretende que el vendedor quede en la misma situación que tenía antes del ejercicio del derecho. De igual manera se pretende que el primitivo comprador quede en las mismas condiciones que tenía antes de celebrar el contrato. En consecuencia, el retrayente debe pagar al comprador no sólo el precio pagado sino también cuantos gastos se le ocasionaron por razón del contrato. Así, el artículo 1.518 del Código Civil establece que, para ejercitar el retracto, el retrayente debe rembolsar al comprador el precio de venta más los gastos del contrato, los necesarios y útiles hechos en la cosa 4 y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

En cuanto a qué negocios determinan la puesta en marcha de los derechos de adquisición, aunque no hay un criterio uniforme, sí es cierto que, en principio, y salvo determinación expresa en el caso concreto, lo hacen la compraventa y la dación en pago 5. Esto, para el caso del retracto, porque el artículo 1.521 del Código Civil otorga el derecho de retracto para esos casos y porque el carácter fungible de la contraprestación hace posible que en esos casos el vendedor se mantenga en una situación igual a la que surgió de la compraventa.

A nosotros, para este trabajo, nos interesa en especial el retracto de comuneros, pues vamos a tratar de exponer los problemas que plantea en la actualidad el ejercicio de la acción de retracto de comuneros ante los Tribunales para tratar de dar una solución a los mismos.

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El retracto legal de comuneros establecido en el artículo 1.522 del Código Civil es una figura jurídica que se plantea en la práctica en muchas ocasiones. El desarrollo inmobiliario de España en años recientes ha supuesto la venta de bienes inmuebles que en no pocas ocasiones se encontraban en manos de comunidades, sobre todo de comunidades hereditarias. Y ya se sabe que la disolución de estas comunidades puede no ser todo lo pacífica que debería esperarse. No es extraño el caso de que la mayoría de los comuneros tenga intención de vender su parte en la comunidad mientras que alguno de ellos impide la venta a persona extraña a la comunidad mediante el ejercicio del derecho de retracto ante los Tribunales.

Llegado el caso, las partes pueden encontrarse con algunas incógnitas sobre cómo debe ejercitarse esa acción y los requisitos que debe cumplir. Esto, por un lado, porque la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero (en adelante, «LEC») ha incorporado algunos cambios en este terreno frente a la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (en adelante, «LEC 1881») que pueden llevar a interpretaciones distintas. Por otro lado, porque sobre algunos aspectos, la jurisprudencia de nuestros Tribunales no es pacífica y, finalmente, porque han llegado al Tribunal Constitucional cuestiones relativas al ejercicio de la acción de retracto en cuanto a las que éste ha cambiado la orientación de algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo; sobre todo porque se ha abierto la mano en cuanto a los medios de pago admisibles en la consignación del precio de venta. Pero esta doctrina del Tribunal Constitucional no puede dar lugar a una flexibilización en todos los aspectos de los requisitos para interponer las demandas de retracto como pretenden algunos retrayentes. No puede llevarse tan lejos la flexibilización de manera que se desvirtúe la esencia de la figura del retracto legal. Nos parece, no obstante, que nuestro Tribunal Supremo es bastante juicioso en sus decisiones y mantiene en sus pronunciamientos más recientes una línea adecuada a la esencia y razón de ser de los retractos de comuneros.

No es el objetivo de este trabajo estudiar en general el retracto de comuneros. Para eso ya contamos con magníficos estudios de nuestra mejor doctrina 6. Lo que pretendemos con este análisis es, como hemos señalado,Page 1685 abordar los problemas que plantea en la actualidad el ejercicio de la acción de retracto de comuneros ante los Tribunales.

Ello no obstante, vamos a hacer una breve exposición histórica del derecho de retracto en el Ordenamiento Jurídico español y un breve examen de las leyes que lo han regulado. Con ello tendremos una base de partida que ayudará a entender mejor los problemas que se plantean en la actualidad y que son los que aborda este trabajo.

2. Introducción histórica

Desde muy antiguo existen previsiones sobre derechos de adquisición preferente 7. El Derecho romano no conoció el derecho de retracto legal pero sí el retracto convencional8. Tampoco lo preveían los Códigos visigodos. Es en los Fueros municipales dónde parece encontrarse en España el origen del retracto, gentilicio en este caso9, ante el interés de los señores feudales de conservar dentro de la familia la propiedad inmobiliaria; retracto gentilicio que también se estableció en el Fuero Viejo de Castilla y en el Fuero Real 10.

Pero, por lo que se refiere al retracto de comuneros como tal, debemos esperar hasta las Leyes de Toro para verlo establecido en España. Las Partidas habían previsto el derecho de tanteo pero no el de retracto (vid. Ley 55, Título V, partida V). Es la Ley 74 de las Leyes de Toro, al establecer un orden de preferencia entre retrayentes, la que se refiere ya al derecho del que «tiene parte en la cosa». El supuesto contemplado es ya entonces la venta de una heredad [todavía no se regula la existencia del derecho de retracto en caso de dación en pago aunque algunos comentaristas ya consideraban que debía in-Page 1686cluirse 11] a un extraño. En la Ley 75 se establecía para esos comuneros los mismos requisitos para el ejercicio del retracto que para los parientes en el retracto gentilicio 12. Esos requisitos eran, básicamente, la consignación del precio de venta en tiempo (dentro de los nueve días desde que fuera vendida la heredad) y forma (vid. Ley 75 en relación con la Ley 13, Título 10 del libro 3.° del Fuero Real). Posteriormente, la Novísima Recopilación no hace sino reproducir las Leyes de Toro relativas al retracto de comuneros.

El proyecto de Código Civil de García Goyena regula el retracto legal en los artículos 1.450 a 1.454. El artículo 1.451 se refiere al retracto de comuneros: «el co-propietario de una cosa común que no puede dividirse comodamente ó sin menoscabo, puede usar del retracto en el caso de venderse á un estraño la parte de alguno o de los demás condueños». Por su parte, el artículo 1.452 del Código Civil de 1851 señala que no puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el requerimiento que haga el vendedor o el comprador al que tiene tal derecho. Con la exigencia de este requerimiento se pretendía terminar con los problemas que pudiera plantear la prueba del momento del conocimiento por parte del retrayente 13. Este requisito, como veremos, ha desaparecido hoy en día. Ya no lo exige el artículo 1.524 del Código Civil vigente que establece que no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de los nueve días contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta 14.

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Finalmente, el artículo 1.454 del Código Civil de 1851 remite, entre otros, a lo dispuesto en el artículo 1.447, que disponía que el vendedor no podía hacer uso del retracto sin...

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