Un interés de demora abusivo a medias. Breve comentario y resumen de la resolución de 27 junio 2019

Autor:Carlos Ballugera Gómez
Cargo:Registrador de la Propiedad
Páginas:1-8
 
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En un préstamo empresarial con interés remuneratorio del 3,95% se estipulan unos intereses de demora del 9%. Se considera que la cláusula de demora es válida para los prestatarios pero no para la hipotecante no deudora. Los primeros son una sociedad y dos personas físicas vinculadas funcionalmente a la primera, uno es el administrador y ambos son los únicos socios de la limitada. La hipotecante es una persona consumidora que grava, en garantía del mismo préstamo, una vivienda que no es su domicilio habitual1.

La resolución considera no inscribible la hipoteca por incumplimiento del acreedor de los requisitos de transparencia en relación con la hipotecante no deudora, al no constar que se la haya entregado la FIPER, defecto que no consta en la nota. Igualmente indica que deberá reducirse la responsabilidad hipotecaria por demora a la cuantía admisible para personas consumidoras, reducción que suponemos deberá hacerse en la eventual subsanación. Finalmente, aunque argumenta sobre el carácter abusivo de la cláusula de intereses de demora que supere en más de dos puntos el interés remuneratorio, defecto puesto en la nota, sin embargo, no hace un pronunciamiento claro sobre el mismo.

Esta resolución trata sobre cuál sea la materia objeto de recurso, restringida, en el contrato por negociación, a revisar el ajuste a Derecho de la calificación impugnada. Ahora por medio de una actuación contradictoria la DGRN parece revisar su doctrina.

Criticaremos la resolución por el escaso juego que da al lenguaje inclusivo de las mujeres, al usar repetidamente el masculino para aludir a la hipotecante no deudora. Trataremos también la diferencia en el régimen del contrato con personas consumidoras y el que tiene lugar entre empresarios de diferente poder negocial (B2C versus B2B) y, entreverado con ese tema, recordaremos las reglas de la negociación en el contrato por adhesión, necesarias para integrar el hueco dejado en el mismo por la cláusula abusiva nula.

ÁMBITO DEL RECURSO. CONTRATO POR NEGOCIACIÓN Y CONTRATO POR ADHESIÓN

La DGRN nos tiene acostumbrados a recordar, como cuestión previa del recurso, que en el mismo no es posible afrontar otras cuestiones que la sujeción a Derecho de la calificación impugnada y sólo de la impugnada.

En contra de esa reiterada doctrina, en el presente caso la Dirección General de los Registros y del Notariado, omitiendo mencionar en su decisión la abusividad de la cláusula de intereses de demora para la hipotecante no deudora, se pronuncia de oficio sobre un defecto, la falta de aportación de la FIPER, que no se ha consignado antes en la nota de calificación. Ese pronunciamiento llevado al extremo de incluirse en lo que, mutatis mutandi, podría llamarse fallo de la resolución, está en abierta contradicción con esa doctrina.

Lo peculiar de esta contradicción es que es una contradicción propia de la disciplina. No es un error, una inadvertencia o un accidente. El recurso gubernativo es el trasunto procesal, en su ámbito, del contrato por negociación y está basado en el principio dispositivo, a cuya luz la doctrina ahora contradicha es plenamente coherente y apropiada.

Pero aquí nos encontramos con un contrato por adhesión con condiciones generales de la contratación, que tiene un presupuesto causal específico y un régimen propio. Ese régimen, se concreta ahora en uno de los polos de esa contradicción, el polo que se activa ahora con la realización, pese a la doctrina contradicha, de un análisis de oficio de la falta de transparencia por falta de FIPER.

El régimen propio de las condiciones generales, en cuanto introduce el análisis de oficio, obliga a la DGRN a apreciar de ese modo el carácter abusivo de una condición general o la contravención por la misma, en perjuicio del adherente, de una norma imperativa o prohibitiva. En efecto, la DGRN, como recuerda la Guía sobre cláusulas abusivas de la Comisión Europea de 22 de julio de 2019, está obligada, como el resto de autoridades españolas, a apreciar de oficio el cumplimiento de las normas de protección de la Directiva 93/13/CEE. Eso es lo importante y representa la irrupción del régimen propio de la contratación con condiciones generales en la doctrina de la DGRN.2

Que este nuevo régimen del recurso gubernativo aparezca directamente como contradicción es expresivo de la fuerza del nuevo Derecho de las condiciones generales de la contratación, que se impone sin necesidad de revisar viejas doctrinas, con la desbordante evidencia de un prejuicio nuevo que actúa al margen de la conciencia de quien sufre su imperio.

Bienvenida sea una resolución que, pese a las contradicciones, es un buen testimonio de la fuerza del nuevo Derecho de las condiciones generales de la contratación en el ámbito del recurso gubernativo contra calificaciones registrales. Ahora solo queda retener que no es adecuado aplicar la disciplina...

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