Dirección integrada de proyecto en el ámbito de la construcción: nociones jurídicas básicas

AutorMaría Concepción Rayón Ballesteros
CargoUniversidad Francisco de Vitoria Madrid
Páginas163-181

Page 163

I El Project Management en España

La figura del Project Manager, importada de los países anglosajones 1, está alcanzando gran difusión en España en los últimos años. Sin embargo, hay que destacar que la misma carece totalmente de regulación legal y jurisprudencial, y que tampoco ha sido estudiada a fondo por la doctrina 2. En nuestro país se comienza a instaurar la figura en época muy reciente, concretamente a partir de 1990, a través de los inversores institucionales extranjeros 3 para grandes proyectos singulares como infraestructuras, hospitales, hoteles, centros comerciales, colegios y desarrollos industriales. Sin embargo, en la actualidad su crecimiento y expansión es de tal envergadura que es muy previsible que en los próximos años se implante definitivamente su actuación para todas las obras de complejidad técnica y gran volumen económico para imponer un nuevo tipo de gestión en la Page 164 construcción que pretende abaratar los costes del proyecto, simplificar los distintos procesos, asegurar la calidad y cumplir los plazos 4. Las principales ventajas que ofrece el contrato de Project Management son:

- Conocer desde el principio, antes de comenzar siquiera la planificación, si la idea es o no viable tras el estudio y análisis pormenorizado de costes y beneficios esperados. Seguidamente se determinará todo lo que hay que hacer en fase de proyecto y se desarrollará previamente un plan de viabilidad.

- Conseguir tres objetivos fundamentales en el proceso de construcción: coste de la ejecución, plazo y calidad de la obra.

- Lograr un resultado final adaptado totalmente a las necesidades del promotor al facilitarle unos mecanismos de control de desarrollo del producto final que se ven reforzados por los conocimientos técnicos, de gestión y de mercado del Manager.

- Optimizar la inversión del promotor y alcanzar su objetivo permitiendo a no expertos acceder al mercado inmobiliario.

- Facilitar la inversión de grandes promotores o de inversores institucionales extranjeros al precisar sólo una mínima infraestructura. Igualmente permite a las empresas españolas la actuación como promotoras y constructoras en proyectos inmobiliarios en el extranjero.

El principal inconveniente de esta figura es la escasa regulación legal, lo cual dificulta enormemente tanto la interpretación del contrato como la atribución de responsabilidades. Todo ello puede crear algunos conflictos en los casos en que el Manager pueda concurrir, al realizar su trabajo, con funciones propias de otros con respecto a Page 165 otros agentes que intervienen en el proceso de construcción a los que se refiere la Ley de Ordenación de la Edificación. Por otro lado, la actividad del Project Manager tiende a confundirse con la de otros agentes que intervienen en el proceso constructivo, muy particularmente con la dirección facultativa y con el promotor:

- El Project Manager habitualmente está representado en la obra por un arquitecto o un ingeniero, y puesto que una de sus funciones es controlar el cumplimiento de las obligaciones de los técnicos intervinientes, a menudo se produce una confusión de los papeles de las direcciones de obra, los coordinadores de seguridad y salud y las empresas de control de calidad, que son los que tienen la responsabilidad técnica en las respectivas áreas, con el papel del Project Manager, que debe coordinarlos y controlarlos, pero no puede reemplazarlos ni suplirlos.

- También es frecuente la confusión del Project Management con el promotor de la obra. La Ley de Ordenación de la Edificación establece que es promotor «cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título». A título de ejemplo, un Project Manager que recibe un encargo de un usuario final industrial o comercial, para gestionar la definición, diseño y ejecución de un proyecto en todas sus fases, corre riesgo de ser confundido por terceros con un promotor.

II Concepto de Project Management o Dirección Integrada de Proyecto

La Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto, asociación que agrupa a gran parte de las empresas del sector del Project Management en España, define 5 el Project Management, que traduce por «Dirección Integrada de Proyecto», como «la dirección y coordinación de los recursos humanos y materiales, a lo largo del Ciclo de Vida del Proyecto, mediante el uso de las más modernas técnicas de dirección Page 166 para conseguir los objetivos prefijados de configuración-alcance, plazo de ejecución, coste y calidad». Esta nueva figura es conocida comúnmente bajo su denominación anglosajona original o bajo la traducción de «gestor de obra», y según la misma fuente en los últimos años su crecimiento anual supera el 30 por 100. El Project Manager puede operar a nivel privado o bien a nivel público.

III Funciones más importantes del Project Manager

Las funciones que engloba el Project Management pueden ser más o menos amplias según el proyecto a gestionar, y pueden ir desde lo que se viene denominando Construction Management, y que se circunscribe a la fase de ejecución de una obra, hasta funciones que pueden iniciarse incluso antes de la concepción del proyecto en sí. En realidad el Project Management pretende asesorar y gestionar el proyecto en nombre de la propiedad, en coordinación con la misma durante todas las fases del proyecto constructivo: podemos clasificar las funciones típicas del Project y Construction Manager de la siguiente forma:

- Funciones básicas para programar y gestionar el proyecto y para coordinar los trabajos relacionados con todo el proceso constructivo sin asumir ninguna participación en la ejecución material de la misma.

- Funciones complementarias prestando otro tipo de servicios complementarios al cliente, como son:

* Servicios de ingeniería, para realizar estudios de viabilidad de todo tipo de proyectos, de su impacto medioambiental, de su impacto de mercado, de su viabilidad económica, etc.

* Tramitación del proyecto, para la solicitud y obtención de las autorizaciones administrativas necesarias para la construcción, la preparación de los documentos necesarios para una licitación, etc.

* Vigilancia y supervisión técnica, para valorar los trabajos y calidades 6 conforme a los planos, la mano de obra y los materiales. Page 167

* Gestión de la construcción, para dirigir los trabajos de contratistas, realizar mediciones, gestionar los contratos, gestionar y negociar los precios de los suministros, etc.

* Asistencia técnica, formación de personal y asistencia en la puesta en funcionamiento de la construcción.

En función de las actividades que desarrolle dentro del proceso constructivo, según lo que se establezca en su respectivo contrato en el que se enumerarán pormenorizadamente sus obligaciones, podrá estar sujeto al régimen de responsabilidades que se establece en la Ley de Ordenación de la Edificación, como luego estudiaremos.

IV El contrato: su negociación y contenido

Hay que destacar que el primer objetivo, del Proyect Manager antes de acometer su labor, es presentar una oferta atractiva para convencer al cliente de su operatividad técnica y su experiencia en el mercado. Esta labor puramente comercial puede ser efectuada por personas especialistas en este tipo de labores de negociación distintas de los técnicos que finalmente intervendrán en la construcción. El contrato tiene, por tanto, una doble característica:

- Es un documento comercial que debe ofrecer al cliente lo que pide, adecuándose a sus necesidades, para lo cual resulta muy enriquecedor aportar confianza al cliente ofreciendo esquemas, fotografías, planos, etc., que le interesen y convenzan

- Al mismo tiempo es un documento técnico que abarca todas las fases desde la valoración de la idea a la planificación, la realización y la entrega y puesta en marcha de la obra construida, con lo que debe ofrecerse una solución técnicamente correcta y viable que se adecue perfectamente a las necesidades del cliente y que haga referencia a todos los datos importantes que el cliente debe tener en cuenta para tomar una decisión, como son: costes, plazos, calidades, garantías, servicios postventa, etc.

La redacción de una buena oferta requiere una importante inversión de tiempo y dinero para el Manager, pero resulta conveniente Page 168 ser muy cuidadoso en este momento para evitar problemas en el futuro. Presentaría el mismo sentido negativo realizar una oferta excepcional que impida la obtención del contrato, como conseguir el contrato al haber ofrecido todo al cliente pero luego no poder cumplir lo que en él se establecía.

Es importante desde el punto de vista jurídico determinar si nos encontramos ante un contrato con obligación de medios o con obligación de resultado. Efectivamente, en las obligaciones de hacer hay que distinguir entre las obligaciones de medios y las de resultado, que es lo que nos permite distinguir 7 entre el contrato de arrendamiento de servicios y el contrato de obra (artículo 1583 a 1603 del Código Civil);

- Obligación de medios: Es la pura prestación de una actividad o hacer, de manera que el deudor cumple con llevar a cabo la actividad con la diligencia que corresponda, responde por negligencia (si se prueba) y no por falta de resultado. El riesgo lo corre el acreedor, ya que si el deudor demuestra que ha actuado con toda la diligencia exigible no es responsable. Se suelen...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR