Las insuficiencias del régimen de la propiedad horizontal. Casas empotradas y a caballo: la finca tridimensional
| Autor | Ignacio Gomá Lanzón |
| Cargo | Notario de Barcelona |
| Páginas | 68-98 |
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LAS INSUFICIENCIAS DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
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La propiedad horizontal como institución jurídica de una nueva clase
En la segunda mitad del siglo xx, el crecimiento económico produce la consolidación de una clase media que alcanza una cierta posición jurídica y económica que le permite a su vez el consumo de bienes y servicios y, en particular, que empieza a demandar una vivienda en propiedad, anhelo alrededor del cual giran muchas de las expectativas vitales de muchos de sus miembros.
Estos hechos propician un importante desarrollo urbano y la consolidación o creación de las grandes ciudades, que, a su vez, actúan como reclamo de otros sectores sociales, concretamente del dedicado a la agricultura, lo que dio lugar al fenómeno de la emigración del campo a la ciudad, característica de los años cincuenta y sesenta.
Todo ello no dejó de tener influencia en el ámbito jurídico, pues motivó la creación de nuevas instituciones jurídica a la medida de las nuevas clases medias triunfantes, al tiempo que otras, características de épocas pasadas y de otras clases dirigentes, experimentan un claro declive.
Así, podríamos decir que en el ámbito del Derecho de obligaciones, el contrato de la época liberal realizado individualmente entre dos iguales da paso a la contratación en masa a través de clausulados prerredactados suscritos por contratantes desiguales, por adhesión de la parte más débil, que a su vez recurre al crédito, generalmente representado por las típicas letras y garantizado con condición resolutoria y más adelante con el préstamo hipotecario.
Y en el ámbito de los derechos reales, todas las instituciones agrarias, como el censo, desaparecen progresivamente, mientras que el desarrollo de la construcción y de las grandes ciudades, combinado con la escasez del suelo, da lugar al nacimiento de la propiedad horizontal.
Y así ha de ser, pues lo cierto que, en las relaciones entre Sociología y Derecho, los hechos sociales suelen ir por delante de su regulación. Ahora bien, también hay veces que las regulaciones impulsan y consolidan movimientos sociales en ciernes, y se podría decir que en este caso las nuevas instituciones o instrumentos jurídicos creados retroalimentaron el fenómeno hasta tal punto que de nuevo hubo que reaccionar con correctivos jurídicos que dieron lugar no ya a nuevas formas o instituciones jurídicas sino a nuevas ramas del Derecho, inclasificables en los sistemas anteriores. Así podríamos hablar del incipiente Derecho de los consumidores, que busca reequilibrar el peso de los contratantes, y el Urbanismo, que busca la racionalización del desarrollo urbano.
Pero con ello nos alejamos ya de nuestro objetivo, al que íbamos bien encaminados: la propiedad horizontal. La promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 sirvió pues de consagración del dominio de una nueva clase social. Del dominio social y del dominio jurídico, pues ya no hablamos de la típica propiedad rústica o urbana, sino de un derecho de propiedad si no más limitado, por lo menos más complicado: la falta de espacio hace que se racionalice su uso a través de combinaciones de zonas privadas y de zonas comunes.
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Las insuficiencias del régimen como prototipo del conjunto inmobiliario
Ahora bien, aunque esta regulación consolidara un fenómeno incipiente entonces y en cierto sentido lo alimentara, también es cierto que, como señalaron muchos autores, la ley de propiedad horizontal nació ya anticuada pues con sus escasos 21 artículos de 1960 mal podía hacer frente a la enorme expansión del fenómeno urbanístico y constructivo que se estaba produciendo.
Así se han señalado como insuficiencias el excesivo juego de la unanimidad en la adopción de los acuerdos, la indefinición de la naturaleza de los órganos del régimen de propiedad horizontal, la regulación de los gastos de comunidad y la forma de exigirlos (al menos en su redacción original).
Sin embargo, a los efectos de esta ponencia me voy a centrar en las insuficiencias que se derivan de la propiedad horizontal como mutación jurídico-real, es decir, en cuanto configurador de un objeto de derechos.
Y lo primero que hay que decir es que fue un gran «invento» combinar las distintas unidades inmobiliarias objeto de propiedades separadas integrándolas, con los elementos comunes, en una sola cosa. La doctrina ha insistido en que existen propiedades separadas, desechándose la idea de comunidad sobre todo el edificio, aunque, como dice Peña(1) no puede negarse que en cierta medida persiste la idea de que los titulares de las diversas propiedades separadas son a la vez cotitulares de todo el edificio en su conjunto.
Por ello, aunque la regulación de la propiedad horizontal se ha aplicado por analogía a variados fenómenos y algunas leyes se han remitido especialmente a ella y de hecho ha actuado como prototipo y modelo de objeto jurídico complejo, también es cierto que su normativa es insuficiente e inadecuada para regular todo supuesto de lo que hoy se llama conjunto inmobiliario, es decir, a toda combinación de elementos privativos con elementos comunes que son anejos e inseparables de aquéllos. Veamos algunos casos en los que se puede dar esta inadecuación:
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Supuestos en los que se precisa una mayor flexibilidad que la que concede el régimen de propiedad horizontal. Ello se logra con una mayor primacía de los elementos comunitarios, si bien modalizados por pactos que convierten la comunidad ordinaria en comunidad funcional. Por ejemplo:
- Los supuestos de prehorizontalidad: La ley de Propiedad Horizontal, al exigir que la edificación estuviera concluida o por lo menos comenzada, carecía de la flexibilidad suficiente para dar protección real inmobiliaria a aquellos supuestos de adquisición previa a la edificación, como los de venta sobre plano, los de construcción en comunidad o los de aportación de solar por pisos o locales en el edificio a construir. El problema estaba en que en los tres casos se trata de pasar de una situación jurídico real definida (propiedad individual o condominio) a otra también perfectamente definida (la propiedad horizontal) pero a través de un estadio intermedio en el que a alguna de las partes le correspondía un derecho de crédito, más flexible, pero más inseguro. La doctrina discutió sobre la aplicación o no del régimen de propiedad horizontal antes del inicio de la construcción; pero la práctica notarial y registral encaminó la cuestión hacia la posibilidad de hacer constar en el Registro de la Propiedad de aquellos acuerdos jurídico reales que modalizan la comunidad ordinaria en el sentido de prefigurar el elemento privativo que corresponderá a cada comunero (resoluciones de 1 de abril 1981, 5 de noviembre de 1982, 18 de abril de 1988 y 17 de julio de 1998). También es de resaltar la posibilidad de anotar preventivamente sobre inscripción de un solar la demanda de elevación a público de un contrato privado de compra de un piso o local del edificio por construir en el mismo (Resoluciones de 24 y 25 de junio de 1991) y que, por tanto, no existe registralmente. El intento del RD 1867/1998 de incluir una regulación de la permuta de suelo por vuelo en el art. 13 del Reglamento Hipotecario fue malogrado, como es bien sabido, por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.
- Los aparcamientos de vehículos: igualmente la ley no reguló ni tuvo en cuenta los problemas específicos que planteaban los aparcamientos de vehículos. Muchas veces el problema era simplemente que el constructor no podía determinar ab initio el número de plazas que podrían resultar en el proyecto, y la aplicación del régimen de la propiedad horizontal exigía su determinación inicial; ello se solucionó a través de fórmulas más flexibles la creación de comunidades funcionales sobre las plantas de garaje que dan derecho a la utilización exclusiva y excluyente de una determinada plaza excluyendo de la acción de retracto y de división, posibilidad admitida por la resolución de 18 de abril de 1983 , siendo aún hoy su cobertura legal más importante el artículo 68 del Reglamento Hipotecario, sobre la posibilidad de que abra folio independiente (cuya modificación fue también anulada por la mencionada sentencia) y el más reciente artículo 53 del RD 1093/1997, de 4 de julio, sobre Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, sobre su descripción pormenorizada.
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Supuestos en los que se precisa una mayor independencia entre los elementos privativos. Se trata de otro tipo de conjuntos inmobiliarios, en los que los diversos derechos principales son dominios que recaen sobre cosas son independientes entre sí aunque también llevan anejo un derecho de participación en una comunidad especial y accesoria sobre los elementos del predio o predios puestos económicamente al servicio de las diferentes unidades inmobiliarias. Es decir, el elemento diferenciador con la propiedad horizontal se encuentra en que los elementos privativos no forman, a su vez, junto con los comunes una sola cosa. Un ejemplo típico son las medianerías: dos fincas entre las que hay una pared que pertenece inseparablemente a los dueños de ambas. A algunas de estas situaciones que nacieron con posterioridad a la ley se les ha aplicado también el régimen de propiedad horizontal, aunque el supuesto de hecho no es exactamente el mismo. Por ejemplo:
-Las urbanizaciones privadas, hoy llamadas complejos inmobiliarios privados, respecto de los cuales se propusieron históricamente diversas soluciones jurídicas: desde la creación de personas jurídicas titulares de los elementos comunes, pasando por las servidumbres recíprocas, las titularidades ob rem, o la misma propiedad horizontal, que incluso llegó a tener una denominación específica: la «propiedad horizontal tumbada», en palabras de Sapena. Hoy el art. 24, tras la ley 8/99 dice que el régimen de propiedad establecido en el...
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