En torno al problema de las inscripciones antiguas en nuestro erecho: su actualización y efectos
| Autor | Ángel Badía Salillas |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1035-1094 |
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El tema, ciertamente, no tiene novedad, pero parece no ser inoportuno señalarlo, una vez más, por ser siempre actual, sobre todo en aquellas regiones de España de fuerte corriente emigratoria, e insertarse dentro de aspectos básicos de la institución registral, como son el de la pre-Page 1036sunción de exactitud de los asientos, que exige que su contenido trate, en todo lo posible, de reflejar la verdadera realidad jurídica, y, en estrecha relación con éste, el aspecto del acceso al Registro de los hechos de trascendencia real afectantes a las entidades hipotecarias.
La presunción de exactitud, principio cardinal en nuestro sistema, exige procurar que el Registro corresponda a la realidad jurídica; de ahí, el principio de legalidad con la necesidad de documentación pública y de calificación por el Registrador, para verificar que el acto que se pretende inscribir existe y se ha producido conforme a Derecho. Pero, después de inscrito un acto, faltan en nuestro Derecho preceptos para evitar el envejecimiento del Registro, por lo que, demasiado a menudo, éste publica como vigentes y, por tanto, amparadas por la presunción de exactitud, titularidades que, por el tiempo transcurrido desde que tuvieron acceso registral, no pueden corresponder a la titularidad actual, o, en el mejor de los casos, es lo más probable que no correspondan.
Que el Registro publique como vigente un contenido desactualizado perjudica extraordinariamente al prestigio de la institución y a sus efectos jurídicos, pues, por ejemplo, una certificación que se aporte, en juicio o fuera de él, señalando como inscripción vigente la de una adquisición realizada, pongamos, sesenta años, no ha de tener, lógicamente, en la práctica, ninguna fuerza probatoria de la titularidad actual y no podrá decidirse el asunto, según su contenido. ¿Qué fuerza ha de tener, en casos así, la presunción iuris tantum del párrafo 1 del artículo 38 de la Ley? Es obvio que muy poca, en realidad nula, en cuanto que el derecho pertenece al titular registral y sólo puede la inscripción tener el valor de proporcionar un antecedente de la realidad jurídica presente. Es decir, en tal caso, con toda probabilidad, se certifica de una titularidad pasada pero vigente, aún, en el Registro.
El problema, consecuencia de la desinscripción que, en menor o mayor grado, se da en toda España, facilitada por el sistema de registración voluntaria y declarativa, ha existido siempre, como es lógico, pero es más importante en los tiempos actuales, en que la mayor frecuencia en las transacciones inmobiliarias provoca un más rápido envejecimiento del Registro.
Y, por la misma razón de la creciente importancia de la institución registral, el problema que estudiamos tiene cada vez mayor trascenden-Page 1037cia. La protección de la confianza en el Registro es cada día más vital para el desarrollo del intenso tráfico inmobiliario y, por ello, el contenido registral desactualizado perjudica enormemente a los fines que la institución se propone servir, más, incluso, a veces, que la ausencia de inscripción o no inmatriculación. La antigüedad del asiento dificulta, de un lado, la aplicación del principio de fe pública o protección al tercero del artículo 34-el titular registral puede no existir, con lo que no caben adquisiciones procedentes del mismo y, en caso de exislir, ¿cómo puede darse el requisito de la buena fe respecto a algo que tiene todos los visos de no corresponder a la realidad?-; y, de otro, el acceso a los libros de la actualidad jurídica inmobiliaria, pues es más fácil, con harta frecuencia, inmatricular que el reanudar la vida registral. En suma, que es mejor, a menudo, que el Registro no diga nada que publique como vigente un contenido envejecido, inactual.
La existencia del problema viene facilitada, como hemos dicho, por nuestro sistema de inscripción, en general, voluntaria y declarativa. Pero no es ésa la única causa, ni siquiera, en mi opinión, la principal.
La obligatoriedad de inscribir, con sanciones pecuniarias a los funcionarios autorizantes y a los propios interesados, podría afectar a la desinscripción de los actos públicos, pero no tendría apenas repercusión sobre la contratación privada, que es la que primordialmente deja de acudir al Registro, por su dificultad de control.
En cuanto a la inscripción constitutiva ya se planteó el tema en la reforma del 44 y se desistió de su implantación, habida cuenta de que estaba sin inscribir más del sesenta por ciento de la propiedad, pues habría.quedado, de hecho, inoperante, como dijo la exposición de motivos de la Ley de Reforma, y no habría hecho más que agravar un estado posesorio completamente desconectado del Registro, con todas sus múltiples y serias consecuencias. Y, actualmente, no parece haberse modificado la situación hasta el punto de aconsejar una implantación general del principio, que podría, sin embargo, ser recibido en algunas regiones, como apuntara hace tiempo López Medel 1.
Pero, aun admitiendo que se implantara y aplicara el sistema, no se eliminaría el problema de la desactualización, ya que, lógicamente y como dice la doctrina, la inscripción constitutiva sólo conviene a las adquisiciones por negocio jurídico inter vivos y así se recoge en los orde-Page 1038namientos alemán y suizo, con lo que quedarían fuera una amplia y variada gama de transmisiones. Y, además, seguirían dándose adquisiciones-imperfectas, claro está-sin inscribir, que crearían estados posesorios extrarregistrarles, con sus inevitables complicaciones.
Todo esto para indicar que la desinscripción no es dable solucionarla con medidas legislativas que, a lo más, pueden paliar el problema, pues su raíz está, principalmente, en las circunstancias y vicisitudes de la vida. A la vista tenemos la experiencia de los artículos 313 y siguientes de la Ley y concordantes del Reglamento, que, tratándose de la propiedad inscrita, vienen, prácticamente, a imponer, para su eficacia, la registración de todo documento relativo a derechos inscribibles. Creemos que si cada día se inscribe más ello se debe, principalmente al menos, no a esa medida, sino a los imperativos de la vida moderna, en la que el Registro y la mecánica de las adquisiciones basadas en su contenido asume una importancia crecientemente decisiva; de ahí que la registración tenga un vigor muy superior en las regiones de economía más floreciente. Por eso, López Medel 2 viene a decir que el problema estriba, tanto o más que en otra cosa, en la creación de un clima o conciencia social en orden al Registro de la Propiedad.
En resumen, que al problema contribuye el régimen de inscripción voluntaria y declarativa, pero sus causas principales están en la estructura de la mentalidad y de la economía de las regiones hispanas y en las vicisitudes de la vida.
Existe sólo en relación con los asientos, como es el de inscripción, que tienen una duración indefinida, de manera que, en tanto no sean sustituidos por otros o cancelados, se benefician de la general presunción de exactitud, que, en nuestra normativa, no considera la mayor o menor antigüedad de los mismos.
Los asientos de duración prefijada por la Ley, como las anotaciones preventivas después de la reforma del 44-46, caducan, dejando de surtir efecto, pasado su plazo de vigencia, por lo que no se da aquí el problema.
Tampoco existe respecto de los asientos-tal la cancelación-que constatan un hecho negativo, como la extinción de una carga, pues esPage 1039 obvio que la antigüedad de esa constatación no sirve para hacer dudar de que, tal vez, el derecho extinguido ha vuelto a nacer, ya que lo normal y probable es que, al no decir otra cosa el Registro, la carga en cuestión siga inexistente.
En definitiva, el problema es privativo de los asientos de duración indefinida y positivos, es decir, del asiento de inscripción en sentido estricto, pues las notas marginales son asientos accesorios o sucedáneos de otro.
La distinguimos en dos:
De una parte, y ésta es la más importante, la producida por el no acceso al Registro de las modificaciones positivas-cambio de titularidad, constitución de derechos-, que nos permitimos llamarlas así en cuanto tienen un reflejo registral positivo-asiento de inscripción o sucedáneos.
Y, de otra parte, la producida por la no registración de hechos negativos, o sea, de los que dan lugar a la extinción de derechos y, en los libros, provocan, básicamente, el asiento de cancelación.
Esta distinción responde perfectamente a la que se hace en la propia Ley en su artículo 40, apartados a) y b), respectivamente, dedicados a los medios de concordar el Registro con la realidad, según la discordancia tenga su origen en la no registración de hechos positivos o negativos, según la terminología que utilizamos.
Aparte del desprestigio de la...
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