La inscripción como título-valor o el valor de la inscripción como título

Autor:Fernando P. Méndez González
Cargo:Registrador de la Propiedad
Páginas:2062-2161
RESUMEN

Publicidad registral El intercambio posibilita la especialización y ésta el crecimiento y el bienestar. Pero intercambiar es costoso. Las razones: la desconfianza generada por el desconocimiento junto con la mutua convicción de que la otra parte ajustará su conducta a los dictados del autointerés y, por tanto, ocultará información relevante cuando los beneficios esperados de esa conducta sean superiores a los de cualquier otra alternativa. Las asimetrías informativas presentes en el mercado son, pues, la principal dificultad para coordinar los intereses de las partes y, por tanto, para contratar. Pues bien, el objetivo de este trabajo consiste en poner de manifiesto que dos instituciones fundamentales de una economía de mercado, cuales son, por un lado, los títulos-valores cualificados y muy especialmente la letra de cambio y, por otro, el Registro de la Propiedad, singularmente en su estadio más desarrollado de Registro de derechos o de tráfico, son tecnologías institucionales generadas por la humanidad dirigidas a evitar tales asimetrías. Para conseguirlo se basan en principios y se valen de técnicas similares. Ponen a disposición de la parte peor informada -usualmente el adquirente- la información jurídicamente relevante para contratar e impiden a la parte mejor informada -usualmente la transmitente- la utilización en su propio beneficio de la asimetría informativa residual, creando de este modo lo que denominamos una situación de simetría informativa funcional, porque neutraliza los efectos de las asimetrías informativas residuales. Consiguen este efecto mediante la técnica de la incorporación del derecho al documento -a la que denominamos cambiaria, en el caso de la letra, y registral o intabulación, en el caso de la inscripción-, a cuyo través letra de cambio e inscripción adquieren propiedades normativas muy similares. En este sentido puede afirmarse que la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento respectivo, fundamento de la legitimación reconocida al titular registral para disponer (art. 38 LH) y del efecto fe pública (art. 34 LH), propio de los registros de tráfico, guardan una semejanza esencial con el principio de literalidad cambiario y con la protección que nuestro sistema dispensa al endosatario. En ambos casos deben... (ver resumen completo)

 
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1. Presentación

Las asimetrías informativas presentes en el mercado son la principal dificultad para coordinar los intereses de las partes y, por tanto, para contratar; por lo cual, para facilitar las transacciones se requieren instituciones que suministren a la parte peor informada -usualmente la interesada en adquirir- toda la información relevante, y que la parte mejor informada -usualmente la interesada en transmitir- le ocultaría si pudiera, en el caso de que esperase obtener de tal comportamiento mayores beneficios que del contrario, esto es, de la comunicación a la parte peor informada de toda la información relevante.

Pues bien, el objetivo de este trabajo consiste en poner de manifiesto que dos instituciones fundamentales de una economía de mercado, cuales son, por un lado, los títulos-valores cualificados y muy especialmente la letra de cambio y, por otro, el Registro de la Propiedad, singularmente en su estadio más desarrollado de Registro de derechos o de tráfico 1, son tecnologías insti-Page 2063tucionales generadas por la humanidad que obedecen a la lógica expuesta, y para ello se basan en principios y se valen de técnicas jurídicas muy similares, hasta el punto de que puede afirmarse que la inscripción, en este tipo de registros, es un título-valor 2, o que la letra de cambio incorpora fe pública.

Los principios en los que se inspiran forman parte del conjunto que conforma el Derecho de la seguridad del tráfico -cuyos orígenes en Europa Occidental podemos encontrar, al menos, en la denominada Lex Mercatoria o Merchant Law- el cual permite un nivel más elevado y complejo de cooperación -y, por tanto de especialización- que el Derecho común -Derecho de la seguridad jurídica- al que viene a sustituir y el cual responde a un estadio de cooperación más rudimentario.

En este paradigma, frente a lo que se ha venido afirmando, ganan todos, no solamente unos a costa de otros. No salen ganando, como veremos, adquirentes y acreedores frente a propietarios; antes al contrario, adquirentes y acreedores ganan porque en el nuevo paradigma el propietario ve robustecida su posición y tanto más cuanto más intensamente actúen los principios del Derecho de la seguridad del tráfico.

Se trata de dos elegantes y sofisticadas soluciones institucionales, basadas en la misma técnica, para resolver el mismo problema en dos ámbitos diferentes: el de la circulación de los derechos de crédito en el caso de los títulos cambiarios; el de la movilización de los derechos de propiedad sobre inmuebles 3 como medio para convertirlos en activos económicos, en el caso del Registro de la Propiedad. Ambos surgen cuando la arquitectura institucional existente no da una respuesta satisfactoria a las nuevas necesidades que plantea incesantemente la lógica evolutiva del devenir humano.Page 2064

2. La imposición de simetría informativa funcional como instrumento de fundamentación de la confianza y de facilitación de la cooperación
2.1. Especialización, interdependencia y cooperación

La especialización -la división del trabajo- es la base del bienestar público. A mayor especialización, mayor productividad y, por tanto, mayor crecimiento y mayor bienestar.

Obviamente, la especialización implica interdependencia y ésta necesita intercambios voluntarios en beneficio recíproco, esto es, un comportamiento cooperativo.

Pero cooperar no es fácil, y, por lo tanto, no lo es intercambiar o contratar 4. El motivo estriba en que, al tener cada una de las partes sus propios intereses, pueden emplear el intercambio como instrumento para apropiarse de los frutos del esfuerzo del otro.

Esta lucha derrocha recursos de forma directa e indirecta. Directamente, porque requiere dedicar medios valiosos tanto para efectuar el fraude o engaño como para evitarlo. Indirectamente, porque al darse cuenta del riesgo que corren, muchos contratantes potenciales se niegan a contratar, reduciendo así el grado de especialización 5.

Debido a esta posibilidad de conducta oportunista, para que sea viable la especialización, es necesario organizar los intercambios de tal modo que se armonicen los intereses potencialmente conflictivos de las partes.

2.2. Los obstáculos para contratar

Y, para ello, es preciso resolver dos tipos de problemas: unos ex ante y otros ex post al intercambio o, si se prefiere, al contrato.

2.2.1. Obstáculos ex ante

Entre los previos destacan la incomunicación y la desconfianza 6 o, si se prefiere, la desconfianza generada por el desconocimiento, sobre todo porPage 2065 parte del comprador, de atributos jurídica y económicamente relevantes del bien que desea adquirir, junto con la convicción de que el...

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