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Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción

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Vincent
AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas229-230

Page 229

Es muy importante acreditar la terminación de las obras nuevas declaradas en construcción que, aunque consten inscritas en el Registro de la Propiedad con todos sus elementos descriptivos e hipotecarios precisos, puede que por no haberse concluido no se adapten a la realidad física existente. Ello conduciría a una divergencia registral con la situación fáctica del momento y podría inducir a errores y perjuicios para el cándido que únicamente se limitara a verificar la documentación existente y no comprobara in situ la obra.

Todo lo anterior indujo al legislador a redactar el art. 51 del Real Decreto 1093/1997, que impone al Registrador de la Propiedad que "Cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad "erga omnes" del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente".

Es decir, el Registrador cuando se le presenten escrituras o títulos del edificio objeto de la obra nueva, o algunas de sus fincas independientes si se ha producido la división horizontal, pese a poner la reseña descriptiva como figura en el título constitutivo, hará constar que la obra nueva se encuentra pendiente de que se practique la nota registral de su finalización mediante la inscripción de la correspondiente acta de terminación.

El vigente art. 20 de la Ley del Suelo, párrafo primero indica que "Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acre-ditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo".

De ello se deducen los requisitos que el fedatario público debe exigir, y testimoniar o dejar los originales unidos a la matriz, que son los siguientes: de un lado, el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Como veremos en este volumen, ahora no es posible obtener la...

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