Inscripcion en el registro de la propiedad del edificio y de los elementos comunes

AutorÁngel Serrano de Nicolás
Cargo del AutorNotario

El Registro de la Propiedad español tiene como base la finca1, o sistema de folio real, sobre la base de esta configuración, y al objeto de no reiterar conceptos generales, únicamente estudio las situaciones especiales que nacen de ser el elemento común parte constitutiva y no finca autónoma, así como las modulaciones que sufren determinadas instituciones jurídicas al aplicarse a las distintas partes del edificio, en concreto a los elementos comunes. Las cuestiones relativas a los mismos, que entiendo deben tratarse, se concretan en determinar en qué momento pueden aparecer, como tales, en el Registro de la Propiedad, lo que viene dado, a su vez, por el momento en que el edificio, no como tal sino sujeto al régimen de propiedad horizontal, puede inscribirse. No sólo la publicidad registral de las relaciones jurídicas que afectan a los elementos comunes reviste interés, también interesa concretar si los elementos comunes pueden abrir folio registral, y aun si es siquiera conveniente que así sea2.

1. Inscripción del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal

La regulación de la inscripción del edificio concluido la contempla el art. 8.2 LH3, se ha criticado su expresión de ser inscribibles los “edificios en general”, por considerarla innecesaria dado que toda clase de fincas son inscribibles; creo, frente a la anterior postura, que puede encontrar utilidad dicha afirmación, de entender el edificio como finca, que no necesariamente tiene que ser continua, tal como parece admitir el BALCI´91, art. 8.2 LH.

Actualmente, resulta ineludible inscribir el edificio4, la inscripción de las entidades no puede hacerse sin la previa del edificio o unidad real en que se integran. Son las entidades, finca funcional, no los elementos privativos, las que se inscriben en folio separado. Efectivamente, cada entidad es la que se inscribe, y ésta (como se deduce de lo que llevo dicho, y de su propia naturaleza, que examino supra), se integra de un concreto elemento privativo y de los comunes, su reflejo en la inscripción es la cuota o coeficiente en el edificio, ésta es la que conecta y conexiona ambos elementos en la unidad real que es cada entidad.

La necesidad de la previa inscripción del edificio es ineludible, lo impone la concepción de cada entidad como unidad real, su configuración material (elementos integrantes) y jurídica (régimen aplicable). Puede conocerse el régimen de propiedad horizontal, sin previamente haberse inscrito el edificio5, pero como es en éste donde quedan los elementos comunes, todo él es común, excepto lo configurado como elemento privativo, se faltaría a la exacta descripción de cada entidad, sin la previa inscripción del edificio, dado que no podría conocerse una de sus dos partes constitutivas, carácter que tienen los elementos comunes, inherentes e inseparables del elemento privativo.

La entidad, tal como debe describirse e inscribirse, constituye una auténtica finca, siquiera se le pueda llamar funcional, para diferenciarla de las normales; no constituyen finca, los elementos comunes, por no ser una realidad autónoma, por no poder ser objeto de derechos independientes, como tampoco los elementos privativos, lo que se inscribe es el edificio y sus distintas entidades, no sus distintos elementos que, juntos e integrados, constituyen el uno y las otras.

Para una mejor comprensión de lo antedicho cabe distinguir la inscripción del edificio concluido, y, a la vez, la posibilidad de que cada condueño inscriba su entidad, una vez concluido el edificio, aunque los demás copropietarios, no lo hagan. La posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad el edificio meramente proyectado y, por último, como corolario, de lo anterior, la posibilidad, y conveniencia, de inscribirse en folio independiente los elementos comunes, examinado todo desde la óptica del sistema de triple folio registral.

1.1. Inscripción del edificio construido

Ha sido práctica habitual que, al menos en los edificios simples (como en los complejos y grupos de edificios), existiera un doble folio, el del edificio y el de cada una de las entidades integrantes6. No se practica así, la inscripción, en las actuales urbanizaciones, por no existir un sólo solar o finca sobre la que se construyen los edificios o viviendas7.

El sistema de triple folio no puede, según concibo la propiedad horizontal y está configurado nuestro Registro de la Propiedad, reservarse sólo para las urbanizaciones privadas, aunque tampoco pueden abrirse folios libremente, ni por el constituyente (del régimen de propiedad horizontal) ni del Registrador de la Propiedad. Con el triple folio se da cabida a la triple realidad existente, no sólo en las urbanizaciones sino también en los edificios, incluso simples, efectivamente, en ambos casos puede existir, en distintos planos de actuación, una triple unidad real, o triple ente que puede ser objeto de relaciones jurídicas propias, vgr. la urbanización privada -como unidad real superior-, el edificio -como unidad real intermedia- y cada entidad -también unidad real-; de igual manera, puede observarse esta triple realidad, en el edificio simple, así, el propio edificio, cada una de sus entidades y alguna de éstas sobre la que se constituye una subcomunidad de garaje. Aunque configuradas, sus distintas plazas de aparcamiento, como cuotas indivisas, éstas, conforme al actual art. 68 RH8, también cabe reputarlas unidades reales, al poderse enajenar, hipotecar o embargar, como cualquier otra entidad. Aquí, a su vez, cabe ver unos elementos comunes que serían las zonas de maniobra, creo que confirma esta concepción el actual RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario, su actual art. 53, b) dice que “cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes9”.

Creo que queda recogido lo reseñada desde la RDGRN de 2 abril 198010, este sistema tiene carácter imperativo o de orden público, establece el sistema de triple folio11, consistente en:

- Un folio general, en el que se inscribirá el edificio -como unidad real- también se inscriben los estatutos.

- Un folio separado, para cada una de las entidades, debidamente conectados con el folio general, cuyo contenido no es completo, pues su régimen jurídico viene determinado por los Estatutos, éstos sólo constan en la finca matriz, y en ésta se reflejarán también sus posibles y sucesivas modificaciones.

- Un folio particular, para cada una de las cuotas indivisas con derecho de uso exclusivo a que se refiere el antedicho RD 1093/1997, de 4 de julio, en lo que afecta a su configuración, o posibles cláusulas de configuración, figurarán en la inscripción de la entidad en que estén ubicadas. En este folio particular se inscribirán los posibles derechos reales limitados, como usufructos o hipotecas, o en su caso el arrendamiento de las mismas, cada plaza de aparcamiento es unidad real, es decir, con autonomía propia para ser objeto de enajenación, hipoteca o embargo.

Su existencia facilita la publicidad y la seguridad jurídica, de la misma manera que creo inadmisible abrir folio independiente a los elementos comunes o a los Estatutos, por dos razones fundamentales, una relacionada con el concepto de finca, la otra con el propio concepto de seguridad jurídica, atentaría al principio de fe pública registral, ésta no puede aplicarse sin saber, con certeza, el número de fincas en que está inscrito el derecho, no se puede conocer su contenido.

En relación con el concepto de finca, base de nuestro sistema registral, ni los elementos comunes, ni menos los Estatutos son finca, éstos bajos ningún concepto y aquéllos, aun pudiendo serlo, son simplemente parte de una unidad real, pero en modo alguno finca independiente, incluso en el supuesto de ser finca independiente, en la que se ubican determinados elementos comunes, vgr. piscina, lo que procede es, como señalo infra, su vinculación ob rem, pudiendo en este caso considerarse que son finca accesoria, más que propiamente parte constitutiva, por cuanto sin este elemento también cabría concebir la propiedad horizontal, y como digo se parte del presupuesto de ser propiamente una finca, que desafectada podría cumplir la función propia de una unidad real.

Los elementos comunes ubicados en el propio edificio carece de justificación su inscripción separada, pues entiendo que no es posible independizarlos, al objeto de poderlos describir. Sólo su posible autonomía podría justificar dicha inscripción separada, desde el momento que se podría reflejar la distinta eficacia o contenido regulador de los Estatutos sobre los mismos, pero además, su inscripción separada vulneraría el concepto unitario del edificio, recogido por la vigente LPH, pues como señalo supra, el concepto de edificio afecta a su posible transformación, así en materia de afectación y desafectación, en orden a la posible sobreelevación, a la segregación de partes del mismo, etc.

La inscripción independiente de los elementos comunes dejaría sin razón de ser la propia del edificio, pues inscritos también, al inscribirse, con cada...

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