Inscripcion registral de la adquisición mediante subasta

AutorCristina C. Pascual Brotóns
CargoSecretaria Judicial
Páginas46-64

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Inscripcion registral de la adquisicion mediante subasta

El tema plantea el análisis de dos cuestiones: en primer lugar, la naturaleza jurídica de la subasta como enajenación, y características de la adquisición que opera a consecuencia de la misma; y en segundo lugar, los requisitos para que dicha adquisición sea inscribible en el Registro de la Propiedad.

I Naturaleza de la adquisición inmobiliaria mediante subasta pública judicial

La venta en pública subasta, cuya naturaleza sigue siendo discutida, se considera bien como una compraventa de derecho público, o una expropiación forzosa de la facultad de disposición, o de un contrato procesal de venta forzosa, que se perfecciona con la aprobación del remate y posterior adjudicación, marcando el momento a partir del cual la venta es irrevocable; y se consuma cuando se expide el testimonio comprensivo de la resolución en el que se documenta la venta judicial.

1. Regulación anterior a la LEC

Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 10/1992 de 30 de abril, sobre medidas urgentes de reforma procesal, dos eran los posibles criterios acerca de la exigencia de otorgamiento de escritura pública para que la mutación jurídica operada por el auto de adjudicación de un inmueble a un tercero, por cesión del ejecutante, dictado en vía de procedimiento de apremio ordinario, para consumar la venta. Un criterio basado en los artículos 1514 y 1515 de la LEC de 1881 exigía en el procedimiento ejecutivo ordinario el otorgamiento de escritura pública si la adjudicación se hacía a un tercero o al acreedor como mejor postor, siendo sólo viable el testimonio del auto cuando se adjudicaban al acreedor en pago de su crédito el inmueble; y otro criterio que consideraba aplicable por vía de analogía las normas correspondientes del proceso judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, hoy derogado, en virtud de la cual era título suficiente para la inscripción registral del cambio de titularidad dominical el testimonio del auto de adjudicación cualesquiera que fueren las vicisitudes que hubieren operado en dicho procedimiento.

Esta equivalencia entre auto y escritura pública no se aceptaba de forma pacífica. La STS de 1 de septiembre de 1997 (Roj: STS 5354/1997), viene a ratificar que la venta «es por definición un acto de enajenación, puesto que su finalidad es la traslativa de dominio que se consuma mediante la entrega de la cosa. En el supuesto de subasta de bienes inmuebles, la operación del remate equivale al perfeccionamiento de la operación, en tanto que la escritura, que confiere la “posesión civilísima”, sería la operación de consumación del acto procesal enajenatorio».

Sin embargo, la Ley 10/1992 modificó el art. 1514 LEC 1881, eliminando la necesidad de escritura y revalorizando el auto de aprobación del remate al configurar el testimonio del mismo con las circunstancias que expresa, en título bastante para la inscripción registral. Así, la consumación de la enajenación se produce con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos exigidos (art. 1515). No obstante la jurisprudencia entendía que aun tratándose de un negocio jurídico atípico, tenía muchas semejanzas con la compraventa.1

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A la vista de lo anterior era preciso entender que la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el art. 1462.2 del Código Civil, análogamente a como sucedía anteriormente cuando se documentaba en escritura pública.

La venta se perfeccionaba con la aprobación del remate y se producía la tradición con la plasmación de la venta en un documento público que antes era una escritura notarial y luego un testimonio expedido por el secretario, con lo que la venta se produciría con la aprobación del remate, plasmándose en el documento público una venta ya perfeccionada.

2. Regulación legal tras la LEC

Con la LEC 2000, la consumación de la venta mediante subasta pública sigue operando con la adjudicación, ya sea directa, o tras la aprobación del remate en subasta. Según MONTERO AROCA2, «se ha pretendido basar la enajenación forzosa atendiendo exclusivamente al proceso, convirtiéndola en un acto procesal. Esta explicación en su sentido más estricto se reduce a decir que es una operación pura de derecho público emanada de un órgano del Estado que actúa en cuanto tal, con lo que se deja sin aclarar su esencia, y de ahí que el paso siguiente sea matizar que se trata de una transferencia coactiva, esto es, de una transferencia de derechos inter vivos, onerosa, que se realiza sin atender (o en contra) del titular del derecho, y que es unilateral del juzgado, aunque esté condicionada por la existencia de otro acto unilateral, como es la declaración de voluntad del adquirente. En esta línea se llega a definir la enajenación forzosa como el acto procesal por el que el órgano jurisdiccional transmite a un tercero el bien realizado en virtud de su potestad jurisdiccional, como medio para obtener dinero con el que satisfacer la pretensión del acreedor ejecutante. No se trata, desde luego, de un contrato, sino de un acto del proceso de ejecución, y su base no es un negocio jurídico entre el Juez y el adquirente, sino el ejercicio de la potestad jurisdiccional.»

Pero no debe olvidarse que frente al adjudicatario, el órgano judicial, y en concreto el Secretario como responsable de la subasta, debe garantizar el buen fin de la adquisición. Para ello el art. 668 LEC, tras la reforma dada por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ordena que en los edictos que anuncian la subasta se exprese «la identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa e incluyendo los datos registrales y la referencia catastral si la tuviera, la situación posesoria si le consta al juzgado, la valoración inicial para la subasta, determinada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 666 y los extremos siguientes:1. Que la certificación registral y, en su caso, la titulación sobre el inmueble o inmuebles que se subastan está de manifiesto en la Oficina judicial sede del órgano de la ejecución. 2. Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no existan títulos. 3. Que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor. Asimismo la subasta se anunciará en el portal de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del Ministerio de Justicia. En la publicación del anuncio se hará expresa mención al portal y a la posibilidad de consulta más detallada de los datos.»

Se refuerza la información que se ofrece al futuro adjudicatario. Pero debe además hacerse referencia en el edicto a la situación posesoria de la finca, y existencia o no de arrendatarios (art. 661.1 LEC). Y aunque no se disponga en la LEC, debe mencionarse en su caso la posible existencia de adquirentes preferentes, como ocurre en el caso de subastarse una parte del inmueble; y entonces comunicar expresa e individualmente a cada copropietario la fecha de la

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subasta para que puedan acudir y pujar con preferencia al resto de licitadores en caso de que se ofrezca la misma postura. Lo mismo si hay colindantes que ostenten derecho preferente de adquisición, lo que ocurrirá de hecho únicamente si se trata de fincas rústicas.

Remate y adjudicación son dos conceptos diferentes pero complementarios. El remate es la mejor postura ofrecida en subasta aprobada por el órgano judicial. La adjudicación puede hacer referencia a dos supuestos: en primer lugar, adjudicación como transmisión directa al ejecutante del bien subastado, sin necesidad de pujar ni aprobación de remate alguno, en los casos y con las formalidades, que establece la ley, lo que se conoce como adjudicación en pago y se regula en el art. 671 LEC; en segundo lugar, adjudicación como final del proceso de realización forzosa que tiene lugar cuando, una vez aprobado el remate, es consignado el resto del precio dentro del término legal.

En la regulación anterior a la reforma operada por la Ley 13/2009 de 13 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, adjudicación y remate quedaban perfectamente diferenciados, sin que existiera una adjudicación posterior a la aprobación del remate, bastando simplemente la expresión, en el testimonio expedido, de que se han cumplido los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para que el título tenga acceso al registro, lo que venía refrendado en el supuesto que recoge la...

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