La inscripción registral y el problema de sus requisitos formales

AutorLa Redacción
Páginas724-737

La inscripción registral y el problema de sus requisitos formales 1

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C Efectos jurídicos de la inscripción

La inscripción registral,2 una vez que logra su firmeza, es fuente originadora de muy especiales efectos jurídicos. Tales efectos alcanzan: a la propia inscripción en cuanto asiento, al titular del derecho, inscrito y a los que de él traen causa jurídica: a los terceros.

  1. Efectos de la inscripción en cuanto simple acto jurídico.- Como ya quedó dicho y demostrado, la inscripción registral constituye la expresión formal de declaración de voluntad de un órgano jurisdiccional del Estado. Y en consecuencia.

    a') Proclama una situación jurídica inmobiliaria de modo definitivo y completo. Vincula al Registrador que la ha dictado, sometiéndole a responsabilidad. Y se consideran dictadas tan luego como han sido autorizadas con la firma del Registrador (arts. 229 de la Ley y 293 del Reglamento hipotecario).

    b') Le es institucional la nota de invariabilidad. Una vez dictadas, no se pueden variar ni modificar. Sólo a través de procedimiento de nulidad, por vicio en el fondo o en la forma de la inscripción, cabe su modificación. Y ello a través de asiento caneelatorio o destructor de la inscripción anulada (arts. 77 y 79 de la Ley).Page 725

    c') Es de interés público su transcendental fuerza de obligar. La seguridad del comercio jurídico exige que los pronunciamientos de los órganos jurisdiccionales .del Estado deban ser aceptados como actos de autoridad que sancionen en todo caso la eficacia y utilidad de la función jurisdiccional. "Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y producen todos sus efectos mientras no se declare su nulidad" (art. 51 del Reglamento hipotecario).

  2. Efectos de la inscripción con relación al titular inscrito.-En relación con el titular inscrito, los efectos de la inscripción se traducen en determinadas presunciones legales, sobre las cuales se apoya toda la técnica constructiva de la tutela registral.

    a') Figura en primer lugar la presunción de exactitud del Registro, expresión del valor sustantivo que la, inscripción merece dentro de un régimen jurídico registral de riguroso desenvolvimiento técnico, y que nuestra vigente Ley hipotecaria desarrolla a través del artículo 41 de modo imperfecto y confuso. De acuerdo con su progenie germánica, la presunción de exactitud registral equivale a reconocer que sí un derecho está inscrito se presume que existe y pertenece a aquel a cuyo favor está inscrito. Y a "sensu contrario": que sí un derecho está cancelado, se presume que no existe.

    En nuestro Derecho, el principio ha sido intuido, palpado, pero expuesto y desarrollado con. manifiesta imprecisión técnica. Las reiterativas vacilaciones del legislador y el funesto afán de desembocar en soluciones eclécticas y transaccionales, impidieron que el principio fuese desarrollado en nuestro ordenamiento positivo con la concreción y exactitud debidas. Porque ni a través del artículo 41 de la Ley, ni de la indecisa declaración del artículo 97 de la misma, aparece una exacta y precisa formulación del llamado principio de legitimación registral, en el que cristaliza toda la fuerza operante de la presunción de exactitud. Con una mayor precisión se produce el artículo 24, confirmación y complemento técnico de la presunción legal estatuida en el artículo 41 de modo impreciso y desvaído. Y ello se explica si recordamos que tales artículos, aunque distanciados en la sistemática expositiva de la Ley, fueron en la de 21 de abril de 1909 los artículos 15 y 16, correlativos ante la> unidad del propósito que en ellos se contenía. Si la inscripción registral actúa a modo de investidura, es apariencia de la existencia de derechos, lógica es la consecuencia de que no puede destruirse el derecho sin destruir previamente o a la vez la apariencia del mismo, la inscripción.Page 726

    No obstante las consideraciones expuestas, justo es afirmar que una recta interpretación de los referidos preceptos se orienta hoy, unánimemente, hacia su originaria técnica inspiradora 3.

    b') La presunción posesoria.-La fuerza legitimadora de la inscripción, la presunción de que al titular inscrito corresponde o pertenece el derecho registrado, ofrece como consecuencia la llamada presunción posesoria. Se presume que quien tiene inscrito el dominio de bienes o derechos reales inmobiliarios tiene la posesión de los mismos y goza de las protecciones posesorias que asisten al dueño

    Ello equivale al reconocimiento de que la posesión es, natural y normalmente, la exteriorización del derecho de propiedad, "una posición avanzada de la propiedad" 4, y que la protección posesoria es un complemento necesario de la protección de la propiedad.

    La formulación de la presunción posesoria registral a través del artículo 41 de nuestra Ley hipotecaria también está lograda con la imprecisión técnica inevitable en un precepto, cuyas variadas redacciones obedecieron a tan bruscos cambios de criterio en la concepción y desarrollo del problema. No obstante, en su actual y vigente redacción cabe entender formulada la presunción posesoria registral con relativa exactitud. Como afirma el preámbulo del Real decreto ley de 1 3 de junio de 1927, que diera su actual redacción al artículo 41 de la Ley, "la inscripción, como investidura solemne, declara frente a todos quién se halla legitimado como propietario o titular, y ordena al Juez que prima faccie le considere como poseedor de buena fe" 5.

    Las consecuencias prácticas de la presunción registral se traducen,Page 727 como es sabido, en ciertas y concretas ventajas procesales para el propietario inscrito. Su titularidad inscrita le releva de toda prueba y por sí sola tiene la suficiente fuerza para hacer efectivas y ejecutorias las defensas procesales de su presunta posesión, imponiendo al contradictor la carga de cualquier prueba en que se pretendiese apoyar oposición al ejercicio de los derechos inherentes a la titularidad registral.

  3. Efectos de la inscripción con respecto a terceros.-La presunción de exactitud del Registro alcanza en su transcendencia jurídica a cuantos sujetos traigan su causa del titular inscrito, a los terceros, que en la fe pública registral han de apoyar la seguridad de las relaciones del tráfico. Institucionálmente, naturalmente, la inscripción ha de proporcionar plena garantía de firmeza y legitimidad en las transmisiones. Tal ha de ser el contenido de la fe pública del Registro. Frente a terceras personas que no intervinieron en la relación jurídica inscrita, la inscripción actúa a modo de fuerte presunción legal que garantiza la existencia, rango, contenido y titularidad de los derechos reales inmobiliarios registrados. Y ello de un modo definitivo y permanente. En tanto la inscripción no será cancelada, el contenido registral se presume totalmente exacto. Su concordancia con la realidad jurídica se reputa completa. Así lo exige la seguridad y firmeza del tráfico inmobiliario.

    En nuestro Derecho, como es sabido, el principio de fe pública registral no se formula como tal. Concebido con timidez y en un tono menor por los legisladores de 1861, a través de una serie de artículos de la Ley se advierten sus reflejos y se contienen diversas aplicaciones del mismo, que permiten llegar a la conclusión de que la protección del tercero en nuestro Derecho es el concepto equivalente o correlativo al de fe pública registral del Derecho germánico.

    A modo de formulación de principio, el artículo 23 de la vigente Ley consagra el valor y alcance de la fe pública registral en minúscula e impropia declaración de signo negativo. Al tercero, de modo exclusivo le afecta lo que consta en el Registro. Lo que no consta inscrito-aun debiendo ser registrado-no puede perjudicar a su derecho. El Registró da al tercero la seguridad negativa de no afectarle o perjudicarle aquello que en el Registro no aparezca.

    Y a modo de derivaciones o aplicaciones del principio de fe pública, registral, cabe señalar en nuestro Derecho positivo:

  4. La inscripción registral confiere la titularidad de disposición, garantiza la preexistencia del derecho en el patrimonio del disponente.Page 728

    Sólo el titular inscrito...

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