Inscripción de otras obras nuevas terminadas

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas230-236

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Hasta este momento hemos comprobado que la legislación urbanística quiere y persigue que todas las declaraciones de obra nueva se formalicen en escritura pública, estén o no terminadas, y en éste último caso, se acredite por acta notarial su terminación. El fin, sin duda, es la seguridad jurídica y el control técnico de todas y cada una de las edificaciones de nueva planta o las reformas en las ya existentes, evitando riesgos estructurales y de otro tipo, derivados de la falta de supervisión de expertos en la materia.

Las obras anteriores a la Ley del Suelo 8/1990 podrán inscribirse acreditando su antigüedad de forma suficiente para la prescripción de la infracción urbanística497. Por su parte, la nueva Ley del Suelo 2/2008, en su art. 20, no contempla, al referirse a las obras nuevas, la terminación de aquéllas declaradas en construcción, a que alude el art. 47 del Real Decreto 1093/97, pasando

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directamente a contemplar las obras terminadas. La vigente Ley hace alusión a la "escritura de declaración de obra nueva terminada" omitiendo cualquier referencia al acta de fin de obra necesaria para justificar la terminación de las edificaciones declaradas en construcción498.

Expresa el citado punto 1, del art. 20 de la Ley del Suelo los documentos y requisitos que debe solicitar y obtener el Notario:

"Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

  1. el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

  2. el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente".

Es evidente que en primer lugar la licencia administrativa correspondiente, que debe ser expresa para cada construcción, pero, además, la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la edificación conforme al proyecto, en cuyo caso se exigirá que dicha certificación esté debidamente visada por los colegios de Arquitectos y Arquitectos-Técnicos correspondientes.

Por otra parte, dentro de los citados requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación se encuentran el Libro del Edificio499 y el seguro decenal500. Además, ahora también se exige la licencia de primera ocupación como una garantía más para los usuarios, aunque esta obligación ya venía requiriéndose por virtud de normas autonómicas501.

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Concluye la letra b) indicando que además hay que reunir "los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente". Esta obligación reciente de la Ley del Suelo, ya venía recogida en el art. 7 del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, recientemente derogado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril502, relativa al Libro del Edificio, pues no olvidemos que el certificado de eficiencia energética forma parte integrante de dicho Libro, como un documento de importante trascendencia, sin que la norma imponga al fedatario la no autorización en caso de falta de aportación de dicha aportación, limitándose su actuación a realizar una detallada y expresa advertencia, indicando las sanciones aplicables, en su caso503.

Es necesario reflejar que respecto a la eficiencia energética, la Unión Europea se ha fijado como objetivo reducir el consumo de energía en un vein-te por ciento hasta el año 2020504. De hecho, como consecuencia del citado Real 235/2013, se incorpora al Derecho español la regulación de la certificación de eficiencia energética de los edificios prevista en la Directiva 2010/31/ UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios505. Para ello, se han impuesto diversas medidas de ahorro de energía en todos los sectores de producción, y también la eficiencia energética de los edificios como indica LEON MUÑOZ506. Se persigue que la "construcción de viviendas y edificios sostenibles desde el punto de vista energético -adaptadas a las características y condiciones del entorno, que cuenten con sistemas de aprovechamiento del calor y con una iluminación y ventilación natural, que incorporen energías renovables y aislamientos térmicos según la climatología del lugar,

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con instalaciones interiores con alta eficiencia energética, etc.- constituye una necesidad para hacer frente al cambio climático y a los efectos al mismo asociados507".

¿En qué consiste el certificado de eficiencia energética preciso para las escrituras de obra nueva terminada? Es aquél en el cual el arquitecto director de la obra, el arquitecto técnico director de ejecución de la obra y el arquitecto ingeniero como director de ejecución de las instalaciones térmicas, y otros técnicos habilitados con las cualificaciones requeridas, con sus correspondientes acreditaciones y números de colegiados508, certifican que en cumplimiento de lo establecido en los artículos 6 y 7 del Real Decreto 235/2013, por el que expresa el "Contenido del certificado de eficiencia energética" y "Certificación de la eficiencia energética de un edificio de nueva construcción"509, el edificio en cuestión, con indicación de su emplazamiento, uso, situación, promotor, proyectista, etc., le corresponde una calificación de eficiencia energética de edificio terminado. Se le asignará una calificación determinada (de la letra A a la G), que tendrá...

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